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房地產(chǎn)策劃全案篇一
一、前言。
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
__商業(yè)城項(xiàng)目是__房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為__市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場旁，是__地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地__平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為__余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為__多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約__平方米，塔樓建筑面積約__余平方米。項(xiàng)目總投資約__萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項(xiàng)目營銷總體策略。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
三、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
四、銷售目標(biāo)。
1、銷售(招商)目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行營銷工作。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在__年__月份房交會期間開盤(或__年__月)，可以抓住__年春季房交會、__節(jié)等機(jī)會掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在__節(jié)、__年秋季房交會、__等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至__地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為__元/平方米，其中起價(jià)為__元/平方米，最高價(jià)為__元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為__元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“__商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處__廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)策劃全案篇二
1、策劃與策劃思維。
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進(jìn)行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實(shí)施方案。要解決的是做什么、何時(shí)做、誰來做、怎么做的問題。任何一個(gè)成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提，謀劃是關(guān)鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當(dāng)具有資源整合的合理性，實(shí)施運(yùn)作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準(zhǔn)確性和利潤最大化的經(jīng)濟(jì)性，這些基本元素的有機(jī)構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質(zhì)量的根本。
策劃思維是知識密集型的高級思維，嚴(yán)密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經(jīng)營管理思維，不同于經(jīng)驗(yàn)思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經(jīng)驗(yàn)，敏銳的市場觸覺，深厚的專業(yè)素養(yǎng)是卓越的策劃思維的基礎(chǔ)。策劃思維的嚴(yán)密性與圍棋思維相仿，既要有良好的大局觀，又要有精確的計(jì)算能力，以權(quán)衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮水復(fù)之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時(shí)代的“流水作業(yè)”，就是因?yàn)樵诳嗨稼は胫信既豢吹揭患胰獾耆朔止f(xié)作的工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng)造性設(shè)計(jì)和發(fā)揮而形成的。
策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個(gè)性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風(fēng)格，概念包裝型，產(chǎn)品務(wù)實(shí)型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項(xiàng)目條件下的幾種策劃風(fēng)格。
2、策劃思維的邏輯起點(diǎn)。
策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理”的一般程式而言，無疑，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項(xiàng)目概念，也可稱項(xiàng)目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個(gè)五星級的家”的身份概念和先辦學(xué)校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的soho概念等都是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范。
如果說上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃的角度進(jìn)行的，那么，概念設(shè)計(jì)還存在另外一個(gè)單體建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨(dú)院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“soho”空間，還有所謂的“townhouse”“l(fā)ofut”“cosmo”等均為住宅概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)時(shí)尚的杰作和代表。
一個(gè)時(shí)期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項(xiàng)目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權(quán)威的肯定，媒體的追捧和消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。房地產(chǎn)與旅游的整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時(shí)權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項(xiàng)目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍(lán)色海岸是這一概念的知名項(xiàng)目。soho、e—house是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點(diǎn)，是注意力經(jīng)濟(jì)求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣點(diǎn)，消費(fèi)者的記憶點(diǎn)，也是目前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
當(dāng)然，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)，決不是項(xiàng)目策劃思維的全部，更不是忽視產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝的項(xiàng)目炒作。品質(zhì)是概念的依據(jù)，概念是品質(zhì)的有機(jī)附麗，從產(chǎn)品形象價(jià)值的方面來說，其實(shí)概念也是品質(zhì)的一部分。當(dāng)然，這里所說的概念設(shè)計(jì)有一個(gè)前提，那就是市場，根據(jù)企業(yè)的具體情況，通過對目標(biāo)市場宏觀和微觀的充分的調(diào)查分析，在此前提下進(jìn)行有的放矢的概念設(shè)計(jì)。不能閉門造車，不能想當(dāng)然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對于目前居高不下的商品房投訴率來說，真正的產(chǎn)品品質(zhì)才是雪中送炭。
另外，撇開策劃對象即項(xiàng)目本身，策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也存在一個(gè)概念設(shè)計(jì)的問題。長期以來，開發(fā)商乃至策劃人關(guān)注的多是既定項(xiàng)目的策劃，即項(xiàng)目策劃，而往往忽視了還應(yīng)該去開展未知項(xiàng)目的策劃，即“策劃項(xiàng)目”。提出這一觀點(diǎn)所想解決的是策劃工作、策劃組織的設(shè)計(jì)問題，沒有健全的策劃組織構(gòu)成，不明白策劃工作的完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來的不僅僅是策劃的遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個(gè)策劃事業(yè)空間的喪失。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設(shè)計(jì)為“策劃項(xiàng)目”和“項(xiàng)目策劃”兩個(gè)基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個(gè)基本領(lǐng)域，即“策劃項(xiàng)目”思維領(lǐng)域和“項(xiàng)目策劃”思維領(lǐng)域。前者重策略，后者重謀劃。根據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷的調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項(xiàng)目，作為項(xiàng)目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關(guān)系，人、財(cái)、物等軟硬件物質(zhì)資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進(jìn)行有機(jī)整合，雙向?qū)樱_立項(xiàng)目，并進(jìn)行“項(xiàng)目策劃”。當(dāng)然，這一過程是雙向互動(dòng)的，即根據(jù)項(xiàng)目儲備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項(xiàng)目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源的聯(lián)動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時(shí)，不斷加強(qiáng)軟資源儲備，并根據(jù)策劃項(xiàng)目和項(xiàng)目策劃的需要，調(diào)整和健全企業(yè)的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運(yùn)作機(jī)制，可以說是十分必要的。相信有遠(yuǎn)見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項(xiàng)目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
二、項(xiàng)目策劃的思維模式。
四個(gè)環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
1、策劃思維的歸納模式。
從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項(xiàng)目歸納分類為：山景項(xiàng)目、水景（江河景湖景及海景）項(xiàng)目、名勝項(xiàng)目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍(lán)海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項(xiàng)目。深圳的中海怡翠山莊，廣州的翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項(xiàng)目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項(xiàng)目。
從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進(jìn)行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的把握上。
面對目標(biāo)市場復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場細(xì)分的原理，采用分類歸納的辦法，進(jìn)行梳理整合，展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找市場空缺，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項(xiàng)目。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場定位十分重要。
2、策劃思維的推理模式。
策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出階段，在對市場信息獲取、整理、加工的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構(gòu)思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機(jī)。廣東順德碧桂園正是因?yàn)槠溟_發(fā)商和項(xiàng)目策劃人，順應(yīng)了中國人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對子女就學(xué)的關(guān)心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學(xué)校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。同樣，北京現(xiàn)代城是因?yàn)榭礈?zhǔn)了都市soho一族大量涌現(xiàn)，認(rèn)定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨(dú)步一時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)潮流的“soho”空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。
房地產(chǎn)開發(fā)理念的基本要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個(gè)方面，相應(yīng)構(gòu)成策劃思維推理模式的三個(gè)領(lǐng)域，或者說三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之廣州碧桂圓和北京soho現(xiàn)代城屬于文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，都市居家，人對生活健康、環(huán)境生態(tài)的追求日漸強(qiáng)烈，大榕樹下的生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康的渴望，贏得了驕人的市場業(yè)績。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對人對別墅的依戀情結(jié)，創(chuàng)造性地演繹“獨(dú)院式”住宅，成為新住宅運(yùn)動(dòng)創(chuàng)新精神的一個(gè)代表。
值得一提的是房地產(chǎn)市場近年來初露端倪的亞文化現(xiàn)象，這也應(yīng)當(dāng)歸之為文化推理型領(lǐng)域。比如說“生活方式”就屬于亞文化。博敖藍(lán)色海岸的旅游房產(chǎn)；奧林匹克花園的體育房產(chǎn)；“5+2”生活方式的休閑度假房產(chǎn)等，都是從現(xiàn)代人生活方式的發(fā)展演變中或者說是從亞文化現(xiàn)象中尋找產(chǎn)品演繹的依據(jù)，深入分析現(xiàn)象，準(zhǔn)確判斷趨勢，成功創(chuàng)造需求。
總之，思維是有模式的，因?yàn)樗季S有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，可以提高思維效率，思維質(zhì)量和策劃水準(zhǔn)，只有遵循了這樣的策劃需要，才能得到需要的策劃，成功的策劃。
房地產(chǎn)策劃全案篇三
個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢：
1、 位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
室外設(shè)施：活動(dòng)廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊
3、小戶型
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開展特色服務(wù)，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
房地產(chǎn)策劃全案篇四
培養(yǎng)節(jié)日氣氛,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶的購買信心，最終促進(jìn)銷售量的提高。
x月x號、x號。
所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主。
新方·新怡園為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動(dòng)：
1、正月十五“送元宵”活動(dòng)，活動(dòng)期間，進(jìn)售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。
2、為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開展“猜謎有獎(jiǎng)”的活動(dòng)。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎(jiǎng)勵(lì)也寫上，凡答對者即可得到精美小禮品一份(獎(jiǎng)品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺歷等)。
3、延用“萬元置業(yè)”首付款借款活動(dòng)：
a、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶執(zhí)行借款半年;。
b、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶執(zhí)行借款一年;。
5、為配合本次活動(dòng)的有效性及廣泛性，特申請追加30萬條短信宣傳。
6、售樓中心再次進(jìn)行裝點(diǎn)。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。
房地產(chǎn)策劃全案篇五
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項(xiàng)目為3號地華夏梅江芳水園。
本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來的。
從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
在對藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營銷通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素。
藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個(gè)推廣過程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。
四、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介。
1、芳水園開發(fā)商介紹。
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設(shè)工程獎(jiǎng)級——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用aa_業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2、梅江3號地——芳水園簡介。
芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1疏密有序的園林格局;。
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;。
3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集;。
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;。
5熱電廠供熱，減少污染;。
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;。
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運(yùn)作。
目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
五、藍(lán)水園客戶定位策略。
一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級”
1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級"。
曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——"新中產(chǎn)階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點(diǎn)。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運(yùn)用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產(chǎn)階級”特征。
"新中產(chǎn)階級"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個(gè)社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活年房地產(chǎn)推廣活動(dòng)策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點(diǎn)。
房地產(chǎn)策劃全案篇六
第一章項(xiàng)目投資策劃營銷。
項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查。
地理位置。
地質(zhì)地貌狀況。
土地面積及紅線圖。
土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
七通一平現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
地塊周邊的建筑物。
綠化景觀。
自然景觀。
歷史人文景觀。
環(huán)境污染狀況。
3、地塊交通條件調(diào)查。
地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
項(xiàng)目的水、路、空交通狀況。
地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
購物場所。
文化教育。
醫(yī)療衛(wèi)生。
金融服務(wù)。
郵政服務(wù)。
娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)。
生活服務(wù)。
娛樂休息設(shè)施。
周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素。
二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
國內(nèi)生產(chǎn)總值：
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。
國家宏觀金融政策：
貨幣政策。
利率。
固定資產(chǎn)投資總額：
全國及項(xiàng)目所在地。
其中房地產(chǎn)開發(fā)比重。
社會消費(fèi)品零售總額：
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
商品住宅價(jià)格指數(shù)。
中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析。
各種檔次商品住宅客戶分析。
商品住宅客戶購買行為分析。
三土地swot（深層次）分析。
1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢。
2、項(xiàng)目地塊的劣勢。
3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)。
4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。
四項(xiàng)目市場定位。
1、類比競爭樓盤調(diào)研。
類比競爭樓盤基本資料。
項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料。
綜合評判。
2、項(xiàng)目定位。
市場定位：
區(qū)域定位。
主力客戶群定位。
功能定位。
建筑風(fēng)格定位。
五項(xiàng)目價(jià)值分析。
1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念。
商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：
選擇可類比項(xiàng)目。
類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值。
a市政交通及直入交通的便利性的差異。
b項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
教育和人文景觀的差異。
各種污染程度的差異。
社區(qū)素質(zhì)的差異。
c周邊市政配套便利性的差異。
項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷。
a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)。
b單體戶型設(shè)計(jì)。
c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)。
d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
f發(fā)展商品牌和實(shí)力。
價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素。
a經(jīng)濟(jì)因素。
b政策因素。
2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析。
類比樓盤分析與評價(jià)。
項(xiàng)目價(jià)值類比分析：
價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析。
項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算。
六項(xiàng)目定價(jià)模擬。
1、均價(jià)的確定。
住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法。
a分析有效市場價(jià)格范圍。
b確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格。
運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)。
2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬。
商品住宅定價(jià)法：
差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）。
各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：
確定基礎(chǔ)均價(jià)。
確定系數(shù)。
確定幅度。
具體單位定價(jià)模擬。
七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析。
1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2、項(xiàng)目首期成本模擬。
成本模擬表及其說明。
3、項(xiàng)目收益部分模擬。
銷售收入模擬：
銷售均價(jià)假設(shè)。
銷售收入模擬表。
利潤模擬及說明：
模擬說明。
利潤模擬表。
敏感性分析：
可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響。
八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)。
價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：
項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周。
邊項(xiàng)目的類比價(jià)值。
項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功。
2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性。
減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。
3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。
國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化。
國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)。
九開發(fā)節(jié)奏建議。
1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素。
政策法規(guī)因素。
地塊狀況因素。
發(fā)展商操作水平因素。
資金投放量及資金回收要求。
銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素。
市場供求因素。
上市時(shí)間要求。
2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測。
項(xiàng)目開發(fā)步驟。
項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估。
第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷。
通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
一總體規(guī)劃。
1、項(xiàng)目地塊概述。
項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
項(xiàng)目臨界四周狀況。
項(xiàng)目地貌狀況。
2、項(xiàng)目地塊情況分析。
發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
3、建筑空間布局。
項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明。
項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明。
4、道路系統(tǒng)布局。
地塊周邊交通環(huán)境示意：
地塊周邊基本路網(wǎng)。
項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r。
項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：
項(xiàng)目主要出入口設(shè)置。
項(xiàng)目主要干道設(shè)置。
項(xiàng)目車輛分流情況說明。
項(xiàng)目停車場布置。
5、綠化系統(tǒng)布局。
地塊周邊景觀環(huán)境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析。
項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)。
6、公建與配套系統(tǒng)。
項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
項(xiàng)目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
會所外立面設(shè)計(jì)提示。
營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示。
物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示。
項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
7、分期開發(fā)。
分期開發(fā)思路。
首期開發(fā)思路。
8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度。
二建筑風(fēng)格定位。
1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃。
項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
建筑色彩計(jì)劃。
2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。
商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示。
不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示。
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示。
三主力戶型選擇。
1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例。
3、主力戶型設(shè)計(jì)提示。
一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示。
躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示別墅戶型設(shè)計(jì)提示。
4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示。
商場樓層平面設(shè)計(jì)提示。
寫字樓平面設(shè)計(jì)提示。
四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
1、室內(nèi)空間布局提示。
2、公共空間主題選擇。
3、庭院景觀提示。
五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用。
項(xiàng)目人文環(huán)境的營造。
3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目會所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
六公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)。
營銷中心大堂。
管理辦公室。
2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
3、項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)。
客廳裝修概念設(shè)計(jì)。
廚房裝修概念設(shè)計(jì)。
主人房裝修概念設(shè)計(jì)。
兒童房裝修概念設(shè)計(jì)。
客房裝修概念設(shè)計(jì)。
室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示。
4、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示。
5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)。
項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)。
2、背景音樂指導(dǎo)。
廣場音樂布置。
項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置。
九小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià)。
2、營造和引導(dǎo)未來生活方式。
住戶特征描述。
第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷。
房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
一建筑材料選用提示。
1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
2、新型建筑裝飾材料提示。
3、建筑材料選用提示。
二施工工藝流程指導(dǎo)。
1、工程施工規(guī)范手冊。
2、施工工藝特殊流程提示。
三質(zhì)量控制。
1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制。
1、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示。
2、施工組織與管理。
五造價(jià)控制。
1、建筑成本預(yù)算提示。
2、建筑流動(dòng)資金安排提示。
六安全管理。
1、項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案。
2
第四章項(xiàng)目形象策劃營銷。
項(xiàng)目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺形象等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
其他形象（略）。
一項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
1、名稱。
項(xiàng)目名。
道路名。
建筑名。
組團(tuán)名。
2、標(biāo)志。
3、標(biāo)準(zhǔn)色。
4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
二延展及運(yùn)用部分。
1、工地環(huán)境包裝視覺。
建筑物主體。
工地圍墻。
主路網(wǎng)及參觀路線。
環(huán)境綠化。
2、營銷中心包裝設(shè)計(jì)。
臺面設(shè)計(jì)。
展板設(shè)計(jì)。
營銷中心導(dǎo)視牌。
銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示銷售用品系列設(shè)計(jì)。
示范單位導(dǎo)視牌。
示范單位樣板房說明牌。
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。
一區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分析。
1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查。
項(xiàng)目概括。
市場定位。
銷售價(jià)格。
銷售政策措施。
廣告推廣手法。
主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
公關(guān)促銷活動(dòng)。
其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段。
3、結(jié)論。
二項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
1、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃。
2、項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
三目標(biāo)客戶群定位分析。
1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況。
2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況。
3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析。
家庭成員結(jié)構(gòu)。
家庭收入情況。
住房要求、生活習(xí)慣。
4、項(xiàng)目客戶群定位。
目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定。
市場調(diào)查資料匯總、研究。
目標(biāo)市場特征描述。
目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分。
目標(biāo)客戶特征描述。
目標(biāo)客戶資料。
四價(jià)格定位及策略。
1、項(xiàng)目單方成本。
2、項(xiàng)目利潤目標(biāo)。
3、可類比項(xiàng)目市場價(jià)格。
4、價(jià)格策略。
定價(jià)方法。
均價(jià)。
付款方式和進(jìn)度。
優(yōu)惠條款。
樓層和方位差價(jià)。
綜合計(jì)價(jià)公式。
5、價(jià)格分期策略。
內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格。
入市價(jià)格。
價(jià)格升幅周期。
價(jià)格升幅比例。
價(jià)格技術(shù)調(diào)整。
價(jià)格變化市場反映及控制。
項(xiàng)目價(jià)格、銷售額配比表。
五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析。
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析。
3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排。
六廣告策略。
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
廣告總體策略。
廣告的階段性劃分。
2、廣告主題。
3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作。
購房須知。
詳細(xì)價(jià)格表。
銷售控制表。
樓書。
宣傳海報(bào)、折頁。
認(rèn)購書。
正式合同。
交房標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理內(nèi)容。
物業(yè)管理公約。
七媒介策略。
1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略。
媒體選擇。
媒體創(chuàng)新使用。
2、軟性新聞主題。
3、媒介組合。
4、投放頻率及規(guī)模。
5、費(fèi)用估算。
1、現(xiàn)場包裝。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公關(guān)活動(dòng)。
九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場包裝。
十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
1、效果測評形式。
進(jìn)行性測評。
結(jié)論性測評。
2、實(shí)施效果測評的主要指標(biāo)。
銷售收入。
企業(yè)利潤。
市場占有率。
第六章項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。
一銷售周期劃分及控制。
1、銷售策略。
營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷。
全員營銷。
銷售網(wǎng)絡(luò)：
專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問）。
兼職售樓員。
銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶銷售階段：
內(nèi)部認(rèn)購期。
蓄勢調(diào)整期。
開盤試銷期。
銷售擴(kuò)張期。
強(qiáng)勢銷售期。
掃尾清盤期。
政策促銷。
銷售活動(dòng)。
銷售承諾。
2、銷售過程模擬。
銷售實(shí)施：
顧客購買心理分析。
樓房情況介紹。
簽定認(rèn)購書。
客戶檔案記錄。
成交情況總匯。
正式合同公證。
簽定正式合同。
辦理銀行按揭。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
成交情況匯總。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
收款催款過程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住環(huán)節(jié)控制。
客戶檔案。
客戶回訪與親情培養(yǎng)。
與物業(yè)管理的交接。
銷售結(jié)束：
銷售資料的整理和保管。
銷售人員的業(yè)績評定。
銷售工作中的處理個(gè)案記錄。
銷售工作總結(jié)。
1、批文及銷售資料。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）。
合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
2、人員組建。
銷售輔導(dǎo)：
發(fā)展商銷售隊(duì)伍。
a主管銷售副總。
b銷售部經(jīng)理。
c銷售主管或銷售控制。
d銷售代表。
e銷售/事務(wù)型人員。
f銷售/市場人員。
g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
專業(yè)銷售公司（全國性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作。
a專職銷售經(jīng)理。
b派員實(shí)地參與銷售。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
銷售代理：
發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合。
a負(fù)責(zé)營銷的副總。
b處理法律事務(wù)人員。
c財(cái)務(wù)人員。
專業(yè)銷售公司成立項(xiàng)目銷售隊(duì)伍。
a銷售經(jīng)理（總部派出）。
b銷售代表。
c項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）。
專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
3、制定銷售工作進(jìn)度總表。
4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬。
銷售控制表。
銷售收入預(yù)算表。
5、銷售費(fèi)用預(yù)算表。
總費(fèi)用預(yù)算。
分項(xiàng)開支：
銷售人員招聘費(fèi)用。
銷售人員工資。
銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問費(fèi)銷售人員服裝費(fèi)。
銷售中心運(yùn)營辦公費(fèi)用。
銷售人員差旅費(fèi)用。
銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用。
臨時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用.邊際費(fèi)用：
銷售優(yōu)惠打折。
銷售公關(guān)費(fèi)用。
6、財(cái)務(wù)策略。
信貸：
選擇適當(dāng)銀行。
控制貸款規(guī)模、周期。
合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)。
銀企關(guān)系塑造。
信貸與按揭互動(dòng)操作。
付款方式：
多種付款選擇。
優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析。
付款方式引導(dǎo)。
付款方式變通。
按揭：
明晰項(xiàng)目按揭資料。
盡可能擴(kuò)大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)。
保險(xiǎn)公司及條約。
公證處及條約。
按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制。
合伙股東：
實(shí)收資本注入。
關(guān)聯(lián)公司操作。
股東分配。
換股操作。
資本運(yùn)營。
7、商業(yè)合作關(guān)系。
雙方關(guān)系：
發(fā)展商與策劃商。
發(fā)展商與設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商與承建商。
發(fā)展商與承銷商。
發(fā)展商與廣告商。
發(fā)展商與物業(yè)管理商。
發(fā)展商與銀行（融資單位）。
三方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商、策劃商、承銷商。
發(fā)展商、策劃商、廣告商。
發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
8、工作協(xié)調(diào)配合。
甲方主要負(fù)責(zé)人：
全員營銷的發(fā)動(dòng)和組織。
直接合作人：合同洽談。
銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤。
信息反饋。
催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥。
工作效果總結(jié)。
財(cái)務(wù)部：
了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展。
銷售管理工作，配合催收房款。
配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi)。
工程部：
工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配。
嚴(yán)把工程質(zhì)量。
文明施工?？刂片F(xiàn)場形象。
銷售活動(dòng)的現(xiàn)場配合。
物業(yè)管理公司：
工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)。
人員形象。
銷售文件配合。
銷售賣場的管理。
軍體操練。
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
五銷售培訓(xùn)。
1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識。
詳細(xì)介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
物業(yè)詳情：
項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件。
物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況。
項(xiàng)目特點(diǎn)。
a項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、
容積率、綠化率等。
c項(xiàng)目的優(yōu)劣分析。
d項(xiàng)目營銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段。
競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識。
a術(shù)語、常識的理解。
b建筑識圖。
c計(jì)算戶型面積。
心理學(xué)基礎(chǔ)。
銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用。
國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度。
銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
a如何以問題套答案。
b詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
c掌握買家心理。
d恰當(dāng)使用電話的方法。
展銷會場氣氛把握技巧。
a客戶心理分析。
b銷售員接待客戶技巧。
推銷技巧。
語言技巧。
身體語言技巧。
簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
a辦理按揭及計(jì)算。
b入住程序及費(fèi)用。
c合同說明。
d其他法律文件。
e所需填寫的各類表格。
展銷會簽訂合同的技巧和方法。
a訂金的靈活處理。
b客戶跟蹤。
物業(yè)管理課程：
物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管理規(guī)則。
公共契約。
銷售模擬：
及時(shí)講評、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。
實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場。
2、銷售手冊。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）.合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
3、客戶管理系統(tǒng)。
電話接聽登記表。
新客戶表。
老客戶表。
客戶訪談?dòng)涗洷怼?BR> 銷售日統(tǒng)計(jì)表。
銷售周報(bào)表。
銷售月報(bào)表。
已成交客戶檔案表。
應(yīng)收帳款控制表。
保留樓盤控制表。
4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書。
職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
職業(yè)精神。
職業(yè)信條。
職業(yè)特征。
銷售基礎(chǔ)知識與技巧：業(yè)務(wù)的階段性。
業(yè)務(wù)的特殊性。
業(yè)務(wù)的技巧。
項(xiàng)目概括：
項(xiàng)目基本情況。
優(yōu)勢點(diǎn)祈求。
阻力點(diǎn)剖析。
升值潛力空間。
銷售部管理架構(gòu)：
職能。
人員設(shè)置與分工。
待遇。
六銷售組織與日常管理。
1、組織與激勵(lì)。
銷售部組織架構(gòu)：
主管銷售副總。
銷售部經(jīng)理。
銷售主管。
銷售控制。
廣告、促銷主管。
銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員。
綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員。
財(cái)務(wù)人員（配合）。
銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專業(yè)知識要求。
房地產(chǎn)策劃全案篇七
第一章項(xiàng)目投資策劃營銷。
項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查。
地理位置。
地質(zhì)地貌狀況。
土地面積及紅線圖。
土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
七通一平現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
地塊周邊的建筑物。
綠化景觀。
自然景觀。
歷史人文景觀。
環(huán)境污染狀況。
3、地塊交通條件調(diào)查。
地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
項(xiàng)目的水、路、空交通狀況。
地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
購物場所。
文化教育。
醫(yī)療衛(wèi)生。
金融服務(wù)。
郵政服務(wù)。
娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)。
生活服務(wù)。
娛樂休息設(shè)施。
周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素。
歷史人文區(qū)位影響。
二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
國內(nèi)生產(chǎn)總值：
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。
國家宏觀金融政策：
貨幣政策。
利率。
房地產(chǎn)按揭政策。
固定資產(chǎn)投資總額：
全國及項(xiàng)目所在地。
其中房地產(chǎn)開發(fā)比重。
社會消費(fèi)品零售總額：
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
商品住宅價(jià)格指數(shù)。
中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析。
各種檔次商品住宅客戶分析。
商品住宅客戶購買行為分析。
三土地swot（深層次）分析。
1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢。
2、項(xiàng)目地塊的劣勢。
3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)。
4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。
四項(xiàng)目市場定位。
1、類比競爭樓盤調(diào)研。
類比競爭樓盤基本資料。
項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料。
綜合評判。
2、項(xiàng)目定位。
市場定位：
區(qū)域定位。
主力客戶群定位。
功能定位。
建筑風(fēng)格定位。
五項(xiàng)目價(jià)值分析。
1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念。
商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：
選擇可類比項(xiàng)目。
確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重。
分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征。
對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值。
根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。
類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值。
a市政交通及直入交通的便利性的差異。
b項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
教育和人文景觀的差異。
各種污染程度的差異。
社區(qū)素質(zhì)的差異。
c周邊市政配套便利性的差異。
項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷。
a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)。
b單體戶型設(shè)計(jì)。
c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)。
d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
e形象包裝和營銷策劃。
f發(fā)展商品牌和實(shí)力。
價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素。
a經(jīng)濟(jì)因素。
b政策因素。
2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析。
類比樓盤分析與評價(jià)。
項(xiàng)目價(jià)值類比分析：
價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析。
項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算。
六項(xiàng)目定價(jià)模擬。
1、均價(jià)的確定。
住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法。
有效需求成本加價(jià)法。
a分析有效市場價(jià)格范圍。
b確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格。
運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)。
2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬。
商品住宅定價(jià)法：
差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨。
機(jī)系數(shù)）。
各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：
確定基礎(chǔ)均價(jià)。
確定系數(shù)。
確定幅度。
具體單位定價(jià)模擬。
七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析。
1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2、項(xiàng)目首期成本模擬。
成本模擬表及其說明。
3、項(xiàng)目收益部分模擬。
銷售收入模擬：
銷售均價(jià)假設(shè)。
銷售收入模擬表。
利潤模擬及說明：
模擬說明。
利潤模擬表。
敏感性分析：
可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響。
銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響。
八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)。
價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：
項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周。
邊項(xiàng)目的類比價(jià)值。
項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功。
2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性。
減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。
3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。
國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化。
國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)。
九開發(fā)節(jié)奏建議。
1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素。
政策法規(guī)因素。
地塊狀況因素。
發(fā)展商操作水平因素。
資金投放量及資金回收要求。
銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素。
市場供求因素。
上市時(shí)間要求。
2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測。
項(xiàng)目開發(fā)步驟。
項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估。
結(jié)論。
第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷。
通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
一總體規(guī)劃。
1、項(xiàng)目地塊概述。
項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
項(xiàng)目臨界四周狀況。
項(xiàng)目地貌狀況。
2、項(xiàng)目地塊情況分析。
發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
3、建筑空間布局。
項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明。
項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明。
4、道路系統(tǒng)布局。
地塊周邊交通環(huán)境示意：
地塊周邊基本路網(wǎng)。
項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r。
項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：
項(xiàng)目主要出入口設(shè)置。
項(xiàng)目主要干道設(shè)置。
項(xiàng)目車輛分流情況說明。
項(xiàng)目停車場布置。
5、綠化系統(tǒng)布局。
地塊周邊景觀環(huán)境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析。
項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)。
6、公建與配套系統(tǒng)。
項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
項(xiàng)目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
會所外立面設(shè)計(jì)提示。
營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示。
物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示。
項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
7、分期開發(fā)。
分期開發(fā)思路。
首期開發(fā)思路。
8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度。
二建筑風(fēng)格定位。
1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃。
項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
建筑色彩計(jì)劃。
2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。
商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示。
不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示。
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示。
三主力戶型選擇。
1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例。
3、主力戶型設(shè)計(jì)提示。
一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示。
躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示。
別墅戶型設(shè)計(jì)提示。
4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示。
商場樓層平面設(shè)計(jì)提示。
寫字樓平面設(shè)計(jì)提示。
四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
1、室內(nèi)空間布局提示。
2、公共空間主題選擇。
3、庭院景觀提示。
五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想。
地塊已有的自然環(huán)境利用。
項(xiàng)目人文環(huán)境的營造。
3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示。
4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目會所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
六公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)。
營銷中心大堂。
管理辦公室。
2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
3、項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)。
客廳裝修概念設(shè)計(jì)。
廚房裝修概念設(shè)計(jì)。
主人房裝修概念設(shè)計(jì)。
兒童房裝修概念設(shè)計(jì)。
客房裝修概念設(shè)計(jì)。
室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示。
4、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示。
5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)。
項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)。
2、背景音樂指導(dǎo)。
廣場音樂布置。
項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置。
九小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià)。
2、營造和引導(dǎo)未來生活方式。
住戶特征描述。
社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)。
第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷。
房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
一建筑材料選用提示。
1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
2、新型建筑裝飾材料提示。
3、建筑材料選用提示。
二施工工藝流程指導(dǎo)。
1、工程施工規(guī)范手冊。
2、施工工藝特殊流程提示。
三質(zhì)量控制。
1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示。
四工期控制。
1、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示。
2、施工組織與管理。
五造價(jià)控制。
1、建筑成本預(yù)算提示。
2、建筑流動(dòng)資金安排提示。
六安全管理。
1、項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案。
2、安全施工條例。
第四章項(xiàng)目形象策劃營銷。
項(xiàng)目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺形象等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
其他形象（略）。
一項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
1、名稱。
項(xiàng)目名。
道路名。
建筑名。
組團(tuán)名。
2、標(biāo)志。
3、標(biāo)準(zhǔn)色。
4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
二延展及運(yùn)用部分。
1、工地環(huán)境包裝視覺。
建筑物主體。
工地圍墻。
主路網(wǎng)及參觀路線。
環(huán)境綠化。
2、營銷中心包裝設(shè)計(jì)。
營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)。
營銷中心功能分區(qū)提示。
營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)。
營銷中心形象墻設(shè)計(jì)。
臺面設(shè)計(jì)。
展板設(shè)計(jì)。
營銷中心導(dǎo)視牌。
銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示。
銷售用品系列設(shè)計(jì)。
示范單位導(dǎo)視牌。
示范單位樣板房說明牌。
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
第五章項(xiàng)目營銷推廣策劃。
房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。
一區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分析。
1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查。
項(xiàng)目概括。
市場定位。
銷售價(jià)格。
銷售政策措施。
廣告推廣手法。
主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
公關(guān)促銷活動(dòng)。
其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段。
3、結(jié)論。
二項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
1、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃。
2、項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
三目標(biāo)客戶群定位分析。
1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況。
2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況。
3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析。
家庭成員結(jié)構(gòu)。
家庭收入情況。
住房要求、生活習(xí)慣。
4、項(xiàng)目客戶群定位。
目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定。
市場調(diào)查資料匯總、研究。
目標(biāo)市場特征描述。
目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分。
目標(biāo)客戶特征描述。
目標(biāo)客戶資料。
四價(jià)格定位及策略。
1、項(xiàng)目單方成本。
2、項(xiàng)目利潤目標(biāo)。
3、可類比項(xiàng)目市場價(jià)格。
4、價(jià)格策略。
定價(jià)方法。
均價(jià)。
付款方式和進(jìn)度。
優(yōu)惠條款。
樓層和方位差價(jià)。
綜合計(jì)價(jià)公式。
5、價(jià)格分期策略。
內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格。
入市價(jià)格。
價(jià)格升幅周期。
價(jià)格升幅比例。
價(jià)格技術(shù)調(diào)整。
價(jià)格變化市場反映及控制。
項(xiàng)目價(jià)格、銷售額配比表。
五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析。
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析。
3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排。
六廣告策略。
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略。
廣告的階段性劃分。
2、廣告主題。
3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作。
購房須知。
詳細(xì)價(jià)格表。
銷售控制表。
樓書。
宣傳海報(bào)、折頁。
認(rèn)購書。
正式合同。
交房標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理內(nèi)容。
物業(yè)管理公約。
七媒介策略。
1、媒體總策略及媒體選擇。
媒體總策略。
媒體選擇。
媒體創(chuàng)新使用。
2、軟性新聞主題。
3、媒介組合。
4、投放頻率及規(guī)模。
5、費(fèi)用估算。
八推廣費(fèi)用計(jì)劃。
1、現(xiàn)場包裝。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公關(guān)活動(dòng)。
九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場包裝。
十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
1、效果測評形式。
進(jìn)行性測評。
結(jié)論性測評。
2、實(shí)施效果測評的主要指標(biāo)。
銷售收入。
企業(yè)利潤。
市場占有率。
品牌形象和企業(yè)形象。
第六章項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。
一銷售周期劃分及控制。
1、銷售策略。
營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷。
全員營銷。
銷售網(wǎng)絡(luò)：
專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）。
銷售代理商（銷售顧問）。
兼職售樓員。
銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶。
銷售階段：
內(nèi)部認(rèn)購期。
蓄勢調(diào)整期。
開盤試銷期。
銷售擴(kuò)張期。
強(qiáng)勢銷售期。
掃尾清盤期。
政策促銷。
銷售活動(dòng)。
銷售承諾。
2、銷售過程模擬。
銷售實(shí)施：
顧客購買心理分析。
樓房情況介紹。
簽定認(rèn)購書。
客戶檔案記錄。
成交情況總匯。
正式合同公證。
簽定正式合同。
辦理銀行按揭。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
成交情況匯總。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
收款催款過程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住環(huán)節(jié)控制。
客戶檔案。
客戶回訪與親情培養(yǎng)。
與物業(yè)管理的交接。
銷售結(jié)束：
銷售資料的整理和保管。
銷售人員的業(yè)績評定。
銷售工作中的處理個(gè)案記錄。
銷售工作總結(jié)。
二各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施。
三各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施。
四銷售前資料準(zhǔn)備。
1、批文及銷售資料。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）。
合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
2、人員組建。
銷售輔導(dǎo)：
發(fā)展商銷售隊(duì)伍。
a主管銷售副總。
b銷售部經(jīng)理。
c銷售主管或銷售控制。
d銷售代表。
e銷售/事務(wù)型人員。
f銷售/市場人員。
g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
專業(yè)銷售公司（全國性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作。
a專職銷售經(jīng)理。
b派員實(shí)地參與銷售。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
銷售代理：
發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合。
a負(fù)責(zé)營銷的副總。
b處理法律事務(wù)人員。
c財(cái)務(wù)人員。
專業(yè)銷售公司成立項(xiàng)目銷售隊(duì)伍。
a銷售經(jīng)理（總部派出）。
b銷售代表。
c項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）。
專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
3、制定銷售工作進(jìn)度總表。
4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬。
銷售控制表。
銷售收入預(yù)算表。
5、銷售費(fèi)用預(yù)算表。
總費(fèi)用預(yù)算。
分項(xiàng)開支：
銷售人員招聘費(fèi)用。
銷售人員工資。
銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問費(fèi)。
銷售人員服裝費(fèi)。
銷售中心運(yùn)營辦公費(fèi)用。
銷售人員差旅費(fèi)用。
銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用。
臨時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用。
邊際費(fèi)用：
銷售優(yōu)惠打折。
銷售公關(guān)費(fèi)用。
6、財(cái)務(wù)策略。
信貸：
選擇適當(dāng)銀行。
控制貸款規(guī)模、周期。
合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)。
銀企關(guān)系塑造。
信貸與按揭互動(dòng)操作。
付款方式：
多種付款選擇。
優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化。
付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析。
付款方式引導(dǎo)。
付款方式變通。
按揭：
明晰項(xiàng)目按揭資料。
盡可能擴(kuò)大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略。
按揭銀行選擇藝術(shù)。
保險(xiǎn)公司及條約。
公證處及條約。
按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制。
合伙股東：
實(shí)收資本注入。
關(guān)聯(lián)公司操作。
股東分配。
換股操作。
資本運(yùn)營。
7、商業(yè)合作關(guān)系。
雙方關(guān)系：
發(fā)展商與策劃商。
發(fā)展商與設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商與承建商。
發(fā)展商與承銷商。
發(fā)展商與廣告商。
發(fā)展商與物業(yè)管理商。
發(fā)展商與銀行（融資單位）。
三方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商、策劃商、承銷商。
發(fā)展商、策劃商、廣告商。
發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）。
多方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
8、工作協(xié)調(diào)配合。
甲方主要負(fù)責(zé)人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同。
完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備。
分權(quán)銷售部門，并明確其責(zé)任。
全員營銷的發(fā)動(dòng)和組織。
直接合作人：合同洽談。
銷售策劃工作對接。
銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤。
信息反饋。
催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥。
工作效果總結(jié)。
財(cái)務(wù)部：
了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展。
參與重大營銷活動(dòng)。
銷售管理工作，配合催收房款。
配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略。
及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi)。
工程部：
工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配。
嚴(yán)把工程質(zhì)量。
文明施工。控制現(xiàn)場形象。
銷售活動(dòng)的現(xiàn)場配合。
物業(yè)管理公司：
工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)。
人員形象。
銷售文件配合。
銷售賣場的管理。
軍體操練。
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
五銷售培訓(xùn)。
1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識。
詳細(xì)介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
物業(yè)詳情：
項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件。
物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況。
項(xiàng)目特點(diǎn)。
a項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、
容積率、綠化率等。
c項(xiàng)目的優(yōu)劣分析。
d項(xiàng)目營銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段。
競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識。
a術(shù)語、常識的理解。
b建筑識圖。
c計(jì)算戶型面積。
心理學(xué)基礎(chǔ)。
銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用。
國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢。
公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度。
銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
a如何以問題套答案。
b詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
c掌握買家心理。
d恰當(dāng)使用電話的方法。
展銷會場氣氛把握技巧。
a客戶心理分析。
b銷售員接待客戶技巧。
推銷技巧。
語言技巧。
身體語言技巧。
簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
a辦理按揭及計(jì)算。
b入住程序及費(fèi)用。
c合同說明。
d其他法律文件。
e所需填寫的各類表格。
展銷會簽訂合同的技巧和方法。
a訂金的靈活處理。
b客戶跟蹤。
物業(yè)管理課程：
物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管理規(guī)則。
公共契約。
銷售模擬：
以實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易。
利用項(xiàng)目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程。
及時(shí)講評、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。
實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場。
2、銷售手冊。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）.合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
3、客戶管理系統(tǒng)。
電話接聽登記表。
新客戶表。
老客戶表。
客戶訪談?dòng)涗洷怼?BR> 銷售日統(tǒng)計(jì)表。
銷售周報(bào)表。
銷售月報(bào)表。
已成交客戶檔案表。
應(yīng)收帳款控制表。
保留樓盤控制表。
4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書。
職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
職業(yè)精神。
職業(yè)信條。
職業(yè)特征。
銷售基礎(chǔ)知識與技巧：
業(yè)務(wù)的階段性。
業(yè)務(wù)的特殊性。
業(yè)務(wù)的技巧。
項(xiàng)目概括：
項(xiàng)目基本情況。
優(yōu)勢點(diǎn)祈求。
阻力點(diǎn)剖析。
升值潛力空間。
銷售部管理架構(gòu)：
職能。
人員設(shè)置與分工。
待遇。
六銷售組織與日常管理。
房地產(chǎn)策劃全案篇八
隨著五一小長假的到來，__作為旅游地產(chǎn)，將會迎來很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國的房產(chǎn)市場，很多人都會選擇在五一小長假這個(gè)時(shí)機(jī)去為家人購房，而各開發(fā)商也紛紛借節(jié)獻(xiàn)禮，促銷活動(dòng)接連發(fā)力。在目前市場白熱化，供過于求，客戶消費(fèi)理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結(jié)合暖春購房活動(dòng)的價(jià)格差異化營銷模式，針對市場客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項(xiàng)目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢，突顯“格差異化”的優(yōu)惠政策，實(shí)時(shí)回饋客戶，對于樓盤的銷售的知名度和銷售都起到“風(fēng)聲水起”的作用。
一、促銷活動(dòng)的目的。
本次活動(dòng)主要是針對商業(yè)廣場、樣板間落成、3、4#號樓開盤及五一黃金周的促銷為主。全力助推“__”在__本地市場的知名度，促進(jìn)樓盤迅速銷售快速回籠資金，為即將到來的__房產(chǎn)6、7、8月份的銷售淡季一個(gè)緩沖及__金秋時(shí)節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎(chǔ)。
二、促銷活動(dòng)對象。
促銷對象主要是針對最后一批在__過冬，即將返程的候鳥群客戶，那大城市剛需居民及周邊農(nóng)場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質(zhì)量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
三、促銷活動(dòng)主題。
1、商業(yè)廣場、樣板間的正式開放，__壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來。
2、3、4#樓正式開盤，經(jīng)典生活誠摯奉上，5月1日至5月x日每天x套特價(jià)房，限時(shí)搶購。
四、促銷活動(dòng)方式。
3、折扣房源，送裝修大禮包;購房貸款x折，一次性付款x折，再送__元裝修大禮包;。
5、現(xiàn)場促銷氛圍營造。
廣場放置遮陽傘及休閑桌椅，免費(fèi)開放wifi，免費(fèi)提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂結(jié)合廣場噴泉，形成一個(gè)典雅的休閑區(qū)。案場入口設(shè)置拱門，廣告語。
6、促銷活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn);。
促銷活動(dòng)時(shí)間;一口價(jià)房源時(shí)間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動(dòng)截止與年x月x日。
促銷活動(dòng)地址：__市區(qū)為主，周邊農(nóng)場及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。
房地產(chǎn)策劃全案篇九
3、促進(jìn)項(xiàng)目開盤成交，制造凱悅城的'聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份（具體時(shí)間待定）。
xxx售樓中心。
1、置業(yè)顧問電話邀約。
時(shí)間：20xx年9月份。
2、電器的購買。
時(shí)間：20xx年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20xx年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場布置到位。
時(shí)間：開盤前一天。
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對本次活動(dòng)類容進(jìn)行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：
一等獎(jiǎng)：筆記本電腦（2名）。
二等獎(jiǎng)：海爾冰箱（4臺）。
三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)（6名）。
四等獎(jiǎng)：微波爐（10名）。
五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器（90名）。
100元x90臺=9000元。
費(fèi)用預(yù)估：33000元。
新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級（需帶認(rèn)購和客戶身份證）——核對后領(lǐng)取獎(jiǎng)品——銷售讓客戶從后門離開。（置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群）。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張。
抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)。
費(fèi)用：100元。
2、聘請婚慶公司。
費(fèi)用：2500元。
3、水果糕點(diǎn)。
費(fèi)用：1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場布置。
費(fèi)用：500元。
5、小禮品購置費(fèi)。
毛絨玩具等:20xx元。
6、不可預(yù)計(jì)支出。
費(fèi)用：900元。
7、家電費(fèi)用。
費(fèi)用：33000元。
費(fèi)用合計(jì)：40000元。
策劃部20xx年8月22日。
房地產(chǎn)策劃全案篇十
隨著五一小長假的到來，海南作為旅游地產(chǎn)，將會迎來很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國的房產(chǎn)市場，很多人都會選擇在五一小長假這個(gè)時(shí)機(jī)去為家人購房，而各開發(fā)商也紛紛借節(jié)獻(xiàn)禮，促銷活動(dòng)接連發(fā)力。在目前市場白熱化，供過于求，客戶消費(fèi)理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結(jié)合暖春購房活動(dòng)的價(jià)格差異化營銷模式，針對市場客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項(xiàng)目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢，突顯“格差異化”的'優(yōu)惠政策，實(shí)時(shí)回饋客戶，對于樓盤的銷售的知名度和銷售都起到“風(fēng)聲水起”的作用。
本次活動(dòng)主要是針對商業(yè)廣場、樣板間落成、3、4#號樓開盤及五一黃金周的促銷為主。全力助推“”在本地市場的知名度，促進(jìn)樓盤迅速銷售快速回籠資金，為即將到來的海南房產(chǎn)6、7、8月份的銷售淡季一個(gè)緩沖及海南金秋時(shí)節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎(chǔ)。
促銷對象主要是針對最后一批在海南過冬，即將返程的候鳥群客戶，那大城市剛需居民及周邊農(nóng)場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質(zhì)量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
1、商業(yè)廣場、樣板間的正式開放，儋城壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來。
2、3、4#樓正式開盤，經(jīng)典生活誠摯奉上，5月1日至5月7日每天5套特價(jià)房，限時(shí)搶購。
5、現(xiàn)場促銷氛圍營造廣場放置遮陽傘及休閑桌椅，免費(fèi)開放wifi，免費(fèi)提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂結(jié)合廣場噴泉，形成一個(gè)典雅的休閑區(qū)。案場入口設(shè)置拱門，廣告語“”
6、促銷活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)；促銷活動(dòng)時(shí)間；一口價(jià)房源時(shí)間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動(dòng)截止與20xx年8月30日。
促銷活動(dòng)地址：市區(qū)為主，周邊農(nóng)場及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；
房地產(chǎn)策劃全案篇十一
國慶是舉國歡慶的大節(jié)日，更逢各業(yè)種大調(diào)整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點(diǎn)必將掀起一陣銷售熱潮，各業(yè)種把握時(shí)機(jī)，甄選商品再掀銷售新高。
同比提升30%，提升商場美譽(yù)度、增加店堂活動(dòng)氣氛，突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺。
十一國慶節(jié)歡慶、x耀眼。
慶國慶、走親朋、送好禮、到。
中秋國慶喜連連、商品好又全。
中秋國慶雙聯(lián)歡、超低折扣大惠戰(zhàn)。
甜蜜婚慶購物周9月24日（周五）——30日（周日）6天。
十一國慶主題活動(dòng)10月1日（周五）——7日（周日）7天。
1、奢華秋品、時(shí)尚綻放。
穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運(yùn)動(dòng)休閑、針紡，本次活動(dòng)集中推出展示國內(nèi)外知名品牌的秋款新品，并結(jié)合中秋節(jié)給予全場深情價(jià)，部分商品再降1——2折的適度折扣。針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊，重點(diǎn)推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳，針對調(diào)整升級推出華麗轉(zhuǎn)身、榮耀升級——大升級、轉(zhuǎn)驚喜活動(dòng)（活動(dòng)期間到二樓預(yù)購羊絨羊毛商品可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤一次，領(lǐng)取指定的立減金額，可設(shè)置50—200元的立減金額。每日限前100名）同時(shí)各業(yè)種最后庫存夏季商品開始1—2折的超低價(jià)折扣。
營銷部將在dm廣告重點(diǎn)宣傳。
2、20金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動(dòng)，相互給予立減元的折扣。（立減金額有業(yè)種擬定，但須報(bào)營銷部）食品業(yè)種、超市酒水、糖果、干果類商品全市。免費(fèi)送到指定位置。開展公司級的大套購，聯(lián)購滿50000、30000、200等金額贈(zèng)送不同婚慶大禮。（本活動(dòng)初期即開始宣傳，24—30日開展力度）。
3、會員活動(dòng)：
（1）會員購物即贈(zèng)購物袋一個(gè)。
（2）會員購物滿300元贈(zèng)送月餅禮盒。
（3）會員購物滿500元送大閘蟹。
（4）新人免費(fèi)辦理會員卡、信用卡并贈(zèng)送雙卡好禮。
（5）會員持會員卡購物在原有折扣上再優(yōu)惠0、5—1折，各專柜的商品都要有會員優(yōu)惠。不參加商品上報(bào)營銷部個(gè)別明示，營業(yè)員要將會員卡卡號標(biāo)明在購物小票上。無會員卡消費(fèi)不予打折。
4、特別活動(dòng)：購滿500元以上可免費(fèi)郵寄及全國各地，為您的親人送去濃濃的思念。
房地產(chǎn)策劃全案篇十二
一般來說，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項(xiàng)目的運(yùn)作，包括土地拿下前后的前期市場調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)等，由于廣告部在項(xiàng)目初就緊密參與，因而對項(xiàng)目的了解是非常透徹的，非常利于項(xiàng)目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點(diǎn)上，則是各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對項(xiàng)目的了解會更加透徹，前期準(zhǔn)備也就更加充分，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中內(nèi)部溝通會非常流暢，缺點(diǎn)就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點(diǎn)就是對項(xiàng)目有可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費(fèi)用比較高之類。
2．確定預(yù)算。
（1）廣告預(yù)算內(nèi)容。
常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：
a．廣告調(diào)查費(fèi)用。
包括廣告前期的市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用等。
b．廣告制作費(fèi)用。
c．廣告媒體費(fèi)用。
購買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時(shí)段、租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用。
d．其他相關(guān)費(fèi)用。
是與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)、sp活動(dòng)、直效營銷等費(fèi)用。
（2）確定廣告預(yù)算的方法。
a．量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受能力來確定廣告預(yù)算，帶有一定的片面性。
b．銷售百分比法。即開發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來決定廣告費(fèi)用的大小。
c．競爭對等法。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費(fèi)用來確定自己項(xiàng)目的預(yù)算。
d．目標(biāo)任務(wù)法。即開發(fā)商首先確定促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項(xiàng)任務(wù)所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計(jì)劃促銷預(yù)算。
通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結(jié)合來確定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤銷售總金額的1%-3%之間，而小的開發(fā)商則會根據(jù)銷售狀況階段性的滾動(dòng)執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預(yù)算便會停止。在初步確定下廣告預(yù)算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費(fèi)用的編排最后會由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。
3．尋找廣告公司。
通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：
（1）廣告招標(biāo)。即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報(bào)價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費(fèi)情況清晰；缺點(diǎn)是周期長，使實(shí)質(zhì)性策劃工作的時(shí)間較為倉促，同時(shí)一些規(guī)模大、定力強(qiáng)的公司不愿參加招標(biāo)。
（2）經(jīng)驗(yàn)選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時(shí)間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計(jì)或者slogan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點(diǎn)在于比廣告招標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時(shí)間展開實(shí)質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂于接受；而缺點(diǎn)在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
不同項(xiàng)目會根據(jù)其大小性質(zhì)來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關(guān)系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時(shí)間，并且長期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項(xiàng)目進(jìn)行透徹的了解和合作。
1．廣告公司了解項(xiàng)目及購買對象信息。
只有透徹的了解項(xiàng)目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項(xiàng)目后需要對產(chǎn)品進(jìn)行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項(xiàng)目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動(dòng)向，項(xiàng)目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計(jì)特色，價(jià)格策略，競爭對手分析，消費(fèi)者調(diào)查等。其中開發(fā)商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項(xiàng)目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進(jìn)行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個(gè)產(chǎn)品及消費(fèi)對象后，廣告公司才會進(jìn)行下一步的工作。
2．廣告公司出媒體計(jì)劃。
（1）確定廣告目標(biāo)。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以恰當(dāng)?shù)姆绞絺鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜耍瑥V告目標(biāo)不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標(biāo)制定為提高知名度、促進(jìn)銷售、建立品牌等，事實(shí)上以上這些目標(biāo)是一個(gè)房地產(chǎn)廣告或多或少必然會達(dá)到的效果，想要對廣告公司進(jìn)行有效的指導(dǎo)，必須使廣告公司明白一個(gè)確實(shí)可行的廣告目標(biāo)需要注意如下幾點(diǎn)：
a．所要賣的房子的特點(diǎn)是什么？最重要的.特點(diǎn)即賣點(diǎn)是什么？
b．目標(biāo)消費(fèi)者是誰？目標(biāo)消費(fèi)者為什么會選擇本項(xiàng)目？
c．要傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達(dá)這些信息？
d．用什么來測定傳達(dá)消息的效果？
（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲，并最終促使消費(fèi)者購買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，易于消費(fèi)者理解記憶和接受。
首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項(xiàng)目本身的賣點(diǎn)進(jìn)行提煉，最后組織主題。一般來說，一個(gè)樓盤總有幾個(gè)主要訴求點(diǎn)，幾個(gè)次要訴求點(diǎn)，這些訴求點(diǎn)需要有其特別的地方，最好能有其不可復(fù)制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項(xiàng)目很難做到這點(diǎn)，所能做到的是幾個(gè)訴求點(diǎn)互相加起來才能呈現(xiàn)其樓盤的特殊性和不可復(fù)制性。開發(fā)商和廣告公司會根據(jù)樓盤的銷售節(jié)奏進(jìn)行有計(jì)劃的分批推出，當(dāng)其中一個(gè)主要訴求點(diǎn)被選為廣告的主題時(shí)，其他的幾個(gè)主要訴求點(diǎn)則與次要訴求點(diǎn)一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標(biāo)客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點(diǎn)對于那些開發(fā)周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點(diǎn)的多少方面需要考慮以下幾個(gè)因素：媒體因素，主賣點(diǎn)影響力的大小，報(bào)紙廣告?zhèn)鞑シ绞?，地域性因素，?xiàng)目開發(fā)周期等。
其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應(yīng)該根據(jù)其項(xiàng)目特質(zhì)及消費(fèi)者性質(zhì)來確定，在這里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個(gè)創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開發(fā)商和廣告公司就項(xiàng)目充分溝通后，廣告公司才會對項(xiàng)目有徹底的了解，利于其進(jìn)行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發(fā)商理解并支持廣告公司對產(chǎn)品進(jìn)行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時(shí)也有很多充滿藝術(shù)價(jià)值但是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對廣告公司過于放任自流有關(guān)部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個(gè)錯(cuò)誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過分采用聯(lián)想式表達(dá)法，過分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢華而不實(shí)，不顧產(chǎn)品特點(diǎn)以自己的審美觀強(qiáng)加于對方等。
3．廣告投放時(shí)間的確定。
一般來說，小型項(xiàng)目的廣告期間以一個(gè)月到兩個(gè)月為最多。中、大型的項(xiàng)目（營業(yè)額在二、三億以上）時(shí)間會更加長一些，有的甚至達(dá)到了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時(shí)間的節(jié)奏通常可以分為如下四種：
（2）連續(xù)型。指在一定時(shí)期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者印象。優(yōu)點(diǎn)在于不斷刺激消費(fèi)者，并節(jié)省廣告費(fèi)用；在于不可能每次都達(dá)到刺激消費(fèi)者的目的，而且預(yù)算也決定了連續(xù)性廣告無法進(jìn)行大規(guī)模、長時(shí)間的廣告攻勢。
（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時(shí)間廣告，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，反復(fù)進(jìn)行。優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程來進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢；點(diǎn)在于需要注意廣告發(fā)布的時(shí)機(jī)，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費(fèi)者的遺忘速度。
（4）脈動(dòng)型。脈動(dòng)型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點(diǎn)，能夠不斷刺激消費(fèi)者，還能刺激短期的購買欲望。缺點(diǎn)就是費(fèi)用太高。
廣告時(shí)間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個(gè)期間：
（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運(yùn)作及印刷資料皆已準(zhǔn)備就緒,一旦開盤,隨著強(qiáng)銷期的來臨,大量的報(bào)紙廣告,結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報(bào)郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。
（3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進(jìn)行重新修正廣告策略，改變已不適或不當(dāng)?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達(dá)最圓滿的成績。
廣告公司在擬定廣告時(shí)間的同時(shí)，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時(shí)預(yù)先估算每段時(shí)間需要投入的費(fèi)用。
在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個(gè)項(xiàng)目大小性質(zhì)有關(guān)，小項(xiàng)目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項(xiàng)目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動(dòng)型的方式。
4．媒體選擇。
房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點(diǎn)廣告、dm直投、傳單海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。
一般廣告公司會根據(jù)項(xiàng)目的大小、樓盤的檔次、目標(biāo)客戶的定位、項(xiàng)目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實(shí)力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項(xiàng)目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報(bào)》之類的報(bào)紙及廣播，高檔項(xiàng)目除了在《北青》，更多的會選擇《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》及《三聯(lián)生活周刊》《it經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對性的報(bào)紙雜志上刊登。
大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報(bào)刊媒體三種形式，戶外媒體因?yàn)槲恢霉潭?，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都比較強(qiáng)；報(bào)刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長補(bǔ)短，以優(yōu)補(bǔ)拙。
在此階段，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項(xiàng)目開始運(yùn)作，就啟動(dòng)整個(gè)廣告計(jì)劃。在這個(gè)階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準(zhǔn)備的非常詳細(xì)，但是市場是不斷變化及不可預(yù)知的，因此在這個(gè)階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時(shí)反饋的情況來盡心廣告計(jì)劃的修改，若銷售情況基本符合當(dāng)初預(yù)制的，則廣告計(jì)劃改動(dòng)不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時(shí)更改廣告計(jì)劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會采取更換廣告公司的形式，其實(shí)如果問題不是出在廣告公司業(yè)務(wù)水平上的話，更換廣告公司即勞神費(fèi)力，同時(shí)也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問題，另外就是當(dāng)初廣告公司和開發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場反饋對產(chǎn)品作出相應(yīng)的修改，同時(shí)就產(chǎn)品及目標(biāo)客戶進(jìn)行更為詳盡的研究，重新包裝項(xiàng)目上市，爭取打個(gè)翻身仗。
營銷學(xué)上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點(diǎn)就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當(dāng)天就能直接在來電來訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標(biāo)準(zhǔn)。在不同項(xiàng)目的反復(fù)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，來電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強(qiáng)調(diào)來電數(shù)量就像完全忽視來電數(shù)量一樣，走向另一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：
一是直接到訪；
二是電話詢問；
三是留下印象。因此電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)。但是檢測不同項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項(xiàng)目，但是兩者正常的廣告后來電數(shù)量也不同?？梢钥闯?，相對于廣告表現(xiàn)來說，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價(jià)格、銷售時(shí)間段。通常來說，主要干道附近的項(xiàng)目來電量低，因?yàn)槿菀酌枋觯菀椎竭_(dá)，客戶更多會選擇直接到達(dá)；高檔項(xiàng)目（別墅，townhouse，高檔公寓）來電率低，因?yàn)槟繕?biāo)客戶群總量低；進(jìn)入銷售后期的老項(xiàng)目低，因?yàn)槭袌稣J(rèn)知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項(xiàng)目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評估，才能正確測定一個(gè)廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改。
房地產(chǎn)策劃全案篇十三
7月22日，在xx省文化廳和xx市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會暨xx省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級。xx深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航。
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥莤x市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在xx兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式。
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
房地產(chǎn)策劃全案篇十四
房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用，這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時(shí)，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。
策劃分類。
房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：
其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。
其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。
其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。
二是房地產(chǎn)展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
策劃原則。
開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要，組合運(yùn)用。在進(jìn)行廣告策劃時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：
1.時(shí)代性策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。
2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格，體現(xiàn)”把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。
3.實(shí)用性策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實(shí)際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點(diǎn)。
4.階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計(jì)劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。
5.全局性廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。
房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富,大體上可分成五個(gè)部分，即：廣告目標(biāo)、市場分析、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測定。
房地產(chǎn)廣告目標(biāo)主要確立廣告的類型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議。
市場分析。
主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析、個(gè)案分析和競爭對手分析等。若開發(fā)商在營銷策劃時(shí)已將宏觀和微觀營銷環(huán)境分析得透徹、準(zhǔn)確，則可將重點(diǎn)放在其它幾項(xiàng)分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾徺I動(dòng)機(jī)，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設(shè)計(jì)合理、地段較好、價(jià)位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個(gè)案分析主要分析開發(fā)商的實(shí)力、業(yè)績，樓盤規(guī)劃、設(shè)計(jì)特色，主要設(shè)備和裝修情況，配套設(shè)施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔、價(jià)位等方面的情況。進(jìn)行競爭對手分析時(shí)，除了要分析競爭對手實(shí)力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動(dòng)，以吸取有益的東西，揚(yáng)長避短。
房地產(chǎn)策劃全案篇十五
購房x五一送旅游。
1、五一處于春夏交匯，這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動(dòng)也比較符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時(shí)，三天的假期，不少人沒想好去哪里、做什么，這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng)，或者是給點(diǎn)小恩小惠，送點(diǎn)小禮品，很容易吸引客戶到售樓部來。所以，節(jié)日的促銷活動(dòng)不可少，小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法。另外，節(jié)日促銷，是做情感營銷的好時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚(yáng)本項(xiàng)目，擴(kuò)大影響力度，得到口碑效應(yīng)。
2、利用五一旅游活動(dòng)，升華情感營銷，情感營銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終達(dá)到銷售產(chǎn)品的目的的營銷。情感營銷是一種以銷售人員受人歡迎的人格魅力以及對未來消費(fèi)習(xí)慣的把握上來影響自己身邊的人，以自身來引導(dǎo)消費(fèi)的一種營銷方式。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認(rèn)為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。情感營銷是以后營銷學(xué)的大勢所趨。
3、抓住五一假期時(shí)間，來訪客戶即贈(zèng)送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費(fèi)，成交客戶參加五一旅游活動(dòng)，烘托案場促進(jìn)銷活動(dòng)。
4、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎(jiǎng)，不斷提升我們案場人氣，情感營銷加上sp配合、假客戶等，促使客戶快速成交。
供參考（一日游不含午餐二日游是全含）。
1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人。
2、六羊山一日游128元/人。
3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388。
4、云臺山二日游398元。
5、萬仙山+郭亮村二日游298。
房地產(chǎn)策劃全案篇十六
在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的今天，網(wǎng)站正成為政府、學(xué)校、公司、企業(yè)、及團(tuán)體進(jìn)行形象展示、信息發(fā)布、業(yè)務(wù)拓展、客戶服務(wù)、內(nèi)部溝通的重要陣地，他不但具有快捷、無距離及隨時(shí)隨地均可更新的特性，更能提供一些互動(dòng)性的功能，如留言板、會員制、討論區(qū)等等，使得網(wǎng)站充滿生氣，讓人倍感親切。傳統(tǒng)媒體就這一點(diǎn)是無法與之相比擬的，可以說網(wǎng)站的快捷、無距離及互動(dòng)性是其在媒體中脫穎而出的主要因素，在這個(gè)背景下，如何將政府現(xiàn)有的管理系統(tǒng)通過統(tǒng)一平臺實(shí)現(xiàn)資源的再利用，已經(jīng)成為政府的當(dāng)務(wù)之急。
政府網(wǎng)*是政府在internet網(wǎng)上的門戶，是政府機(jī)構(gòu)宣傳和展示自身先進(jìn)性、代表性、的窗口，是政府對外交流的紐帶和橋梁，同時(shí)也是政府領(lǐng)導(dǎo)班子展示個(gè)人能力和風(fēng)采的舞臺。
公眾版欄目導(dǎo)航。
以下的所有欄目都可以直接點(diǎn)擊直接進(jìn)入相關(guān)頁面。
1、行業(yè)動(dòng)態(tài)——聚焦最新最熱門的行業(yè)新聞動(dòng)態(tài)和焦點(diǎn)話題。包含一周要聞、政府前沿、企業(yè)快訊、一周要聞四個(gè)欄目。
2、政策法規(guī)——發(fā)布行業(yè)內(nèi)所有法律法規(guī)和文件通知，普及行業(yè)政策和法律知識。包含法律、文件通知、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)解釋七個(gè)欄目。
3、信用檔案——全面公示省內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本資料、信用情況、資質(zhì)信息等及項(xiàng)目預(yù)（銷）售信息，并發(fā)布行業(yè)相關(guān)的信用動(dòng)態(tài)和常識。包含行為記錄公示、信用檔案管理、信用動(dòng)態(tài)、信用常識等欄目。
4、房產(chǎn)政務(wù)——政務(wù)公開。囊括房地產(chǎn)行業(yè)全部辦事流程以及各類需填寫的表格。包含房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、評估、拆遷、房屋安全、白蟻防治六大行業(yè)信息。
5、置業(yè)指南——各類購房知識一網(wǎng)打盡，一條龍式服務(wù)為公眾提供最好置業(yè)課堂，為企業(yè)提供最佳展示舞臺。包含專家論房、熱點(diǎn)聚焦、非常飾界、家裝diy、金融保險(xiǎn)、律師在線六個(gè)欄目。
6、人才招聘——為求職者和用人單位預(yù)留的最好交流平臺和前沿培訓(xùn)信息。包含求職寶典、崗位搜索、人才查詢、培訓(xùn)超市四個(gè)方面的.內(nèi)容。
7、建筑長廊——鑒賞、評析國內(nèi)外最先進(jìn)的經(jīng)典建筑和省內(nèi)優(yōu)秀建筑企業(yè)的佳作。包含建筑科技、建筑動(dòng)態(tài)、名“筑”鑒賞三個(gè)欄。
8、地市聯(lián)播——囊括了全省14個(gè)地、市、州的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，為行業(yè)發(fā)展提供互相交流和學(xué)習(xí)的平臺，加快促進(jìn)全省地產(chǎn)發(fā)展。包含地方法規(guī)、房產(chǎn)點(diǎn)評、風(fēng)貌示窗、市州新聞。
9、房地產(chǎn)論壇——為您提供交流互動(dòng)、發(fā)表評論和觀點(diǎn)的自由空間。包含房產(chǎn)沙龍、裝修自助、策劃高手、維權(quán)論壇、信用動(dòng)態(tài)五個(gè)主題論壇。
10、業(yè)界觀點(diǎn)——為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士提供互動(dòng)空間。包含精華區(qū)和論文列表。
11、投訴建議——為公眾、企業(yè)、政府三方搭建真實(shí)的溝通平臺，讓企業(yè)更好的接受公眾監(jiān)督，讓公眾更順暢的傳遞社情民意。
政務(wù)版欄目導(dǎo)航。
1、政策法規(guī)——法律文件通知行政法規(guī)部門規(guī)章地方法規(guī)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)解釋。
2、辦事指南——職能劃分辦事流程。
3、信用檔案——面公示省內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本資料、信用情況、資質(zhì)信息等及項(xiàng)目預(yù)（銷）售信息，并發(fā)布行業(yè)相關(guān)的信用動(dòng)態(tài)和常識。包含年檢公示、信用檔案管理、信用動(dòng)態(tài)、信用常識、信用公示五個(gè)欄目。
4、考試培訓(xùn)——培訓(xùn)內(nèi)容師資力量專業(yè)人員查詢合格人員名單查詢。
5、數(shù)據(jù)上報(bào)——基本數(shù)據(jù)上報(bào)信用檔案數(shù)據(jù)上報(bào)資質(zhì)數(shù)據(jù)上報(bào)。
項(xiàng)目名稱內(nèi)容價(jià)格備注。
首頁及整體頁面設(shè)計(jì)功能：網(wǎng)站的主索引頁，明確網(wǎng)站功能，營造高易用性與視覺舒適性的人機(jī)交互界面,含欄目首頁和一級內(nèi)容頁面各一版。
房地產(chǎn)策劃全案篇十七
對外傳達(dá)**房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。
20xx年11月28日（暫預(yù)定）。
**房產(chǎn)有限公司。
貴公司確定。
**電視臺、**廣告公司。
1、到場嘉賓。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體。
2、購買或制作一批有意義的禮品。
做好活動(dòng)現(xiàn)場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。
一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花。
4、請柬的準(zhǔn)備。
提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。（請貴公司確認(rèn)、確定。）。
5、其他準(zhǔn)備工作。
提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
在《**廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。
開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳**房產(chǎn)的開盤慶典。
1、現(xiàn)場布置。
售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）。
會場布置：會場布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。
主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。
嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
簽到處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。
禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。
貴賓休息區(qū)：可設(shè)在**房產(chǎn)董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。
來賓休息區(qū)：可放在**房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場。
2、慶典剪彩儀式。
3、精彩舞獅表演。
4、樂隊(duì)歡奏、禮炮齊鳴。
1、彩虹門。
在**房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢；
2、高空氣球。
活動(dòng)現(xiàn)場上空布置4個(gè)紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。
3、小氣球。
施放20xx只高空小氫氣球，顯示對財(cái)富、人氣的上升與飛躍。
4、地毯。
活動(dòng)現(xiàn)場及舞臺鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。
5、中國禮炮和彩花彈。
中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運(yùn)連發(fā)。
6、盆景。
在慶典現(xiàn)場放置100盆盆景，增強(qiáng)效果。
7、舞獅。
在儀式過程中穿插舞獅表演，預(yù)示著**房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。
8、禮儀小姐。
禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時(shí)為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。
禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進(jìn)場，準(zhǔn)備好各自工作。
9：30—9：50嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動(dòng)現(xiàn)場。
10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布**房產(chǎn)開盤慶典正式開始；
10：10—10：25市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、**房產(chǎn)董事長致辭；
10：25主持人宣布剪彩儀式開始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場。
10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始；
剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動(dòng)、樂隊(duì)歡奏；
放飛氫氣球，活動(dòng)進(jìn)入高潮；
10：45—10：50首位客戶簽約。
10：50—11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。
停車場的安排，活動(dòng)現(xiàn)場的安全及相關(guān)后勤保障。
房地產(chǎn)策劃全案篇十八
新花都、新人居
區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個(gè)性優(yōu)勢：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))
云珠花園“描繪花都寫意人居”
1、時(shí)間：20年5月1日至7日
2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場及售樓部
3、活動(dòng)內(nèi)容
(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ----1日
(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ---2日
(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 -----------3日
(4)、書畫家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會沙龍 ---3日
(5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈(zèng) ------4日至7日
4、活動(dòng)組織
協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮
區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào))
媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷配合
1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購房折扣
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房地產(chǎn)策劃全案篇一
一、前言。
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
__商業(yè)城項(xiàng)目是__房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為__市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場旁，是__地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地__平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為__余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為__多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約__平方米，塔樓建筑面積約__余平方米。項(xiàng)目總投資約__萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項(xiàng)目營銷總體策略。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
三、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
四、銷售目標(biāo)。
1、銷售(招商)目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行營銷工作。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在__年__月份房交會期間開盤(或__年__月)，可以抓住__年春季房交會、__節(jié)等機(jī)會掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在__節(jié)、__年秋季房交會、__等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至__地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為__元/平方米，其中起價(jià)為__元/平方米，最高價(jià)為__元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為__元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“__商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處__廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)策劃全案篇二
1、策劃與策劃思維。
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當(dāng)前決策，表現(xiàn)為一種借助腦力進(jìn)行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實(shí)施方案。要解決的是做什么、何時(shí)做、誰來做、怎么做的問題。任何一個(gè)成功的策劃都是策略和謀劃高度統(tǒng)一的結(jié)果，策略是前提，謀劃是關(guān)鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當(dāng)具有資源整合的合理性，實(shí)施運(yùn)作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準(zhǔn)確性和利潤最大化的經(jīng)濟(jì)性，這些基本元素的有機(jī)構(gòu)成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質(zhì)量的根本。
策劃思維是知識密集型的高級思維，嚴(yán)密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經(jīng)營管理思維，不同于經(jīng)驗(yàn)思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經(jīng)驗(yàn)，敏銳的市場觸覺，深厚的專業(yè)素養(yǎng)是卓越的策劃思維的基礎(chǔ)。策劃思維的嚴(yán)密性與圍棋思維相仿，既要有良好的大局觀，又要有精確的計(jì)算能力，以權(quán)衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮水復(fù)之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時(shí)代的“流水作業(yè)”，就是因?yàn)樵诳嗨稼は胫信既豢吹揭患胰獾耆朔止f(xié)作的工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng)造性設(shè)計(jì)和發(fā)揮而形成的。
策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個(gè)性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風(fēng)格，概念包裝型，產(chǎn)品務(wù)實(shí)型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項(xiàng)目條件下的幾種策劃風(fēng)格。
2、策劃思維的邏輯起點(diǎn)。
策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理”的一般程式而言，無疑，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)。這里所說的概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說是項(xiàng)目概念，也可稱項(xiàng)目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個(gè)五星級的家”的身份概念和先辦學(xué)校，再建房子的教育概念，以及北京現(xiàn)代城的soho概念等都是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范。
如果說上述概念設(shè)計(jì)是從整體規(guī)劃的角度進(jìn)行的，那么，概念設(shè)計(jì)還存在另外一個(gè)單體建筑設(shè)計(jì)的領(lǐng)域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨(dú)院式住宅”、北京現(xiàn)代城的“soho”空間，還有所謂的“townhouse”“l(fā)ofut”“cosmo”等均為住宅概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)時(shí)尚的杰作和代表。
一個(gè)時(shí)期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項(xiàng)目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權(quán)威的肯定，媒體的追捧和消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。房地產(chǎn)與旅游的整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權(quán)式酒店，時(shí)權(quán)式酒店引入旅游度假類住宅項(xiàng)目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍(lán)色海岸是這一概念的知名項(xiàng)目。soho、e—house是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產(chǎn)的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點(diǎn)，是注意力經(jīng)濟(jì)求之難得的發(fā)展商的產(chǎn)品賣點(diǎn)，消費(fèi)者的記憶點(diǎn)，也是目前激烈的房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
當(dāng)然，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，概念設(shè)計(jì)是策劃思維的邏輯起點(diǎn)，決不是項(xiàng)目策劃思維的全部，更不是忽視產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝的項(xiàng)目炒作。品質(zhì)是概念的依據(jù)，概念是品質(zhì)的有機(jī)附麗，從產(chǎn)品形象價(jià)值的方面來說，其實(shí)概念也是品質(zhì)的一部分。當(dāng)然，這里所說的概念設(shè)計(jì)有一個(gè)前提，那就是市場，根據(jù)企業(yè)的具體情況，通過對目標(biāo)市場宏觀和微觀的充分的調(diào)查分析，在此前提下進(jìn)行有的放矢的概念設(shè)計(jì)。不能閉門造車，不能想當(dāng)然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對于目前居高不下的商品房投訴率來說，真正的產(chǎn)品品質(zhì)才是雪中送炭。
另外，撇開策劃對象即項(xiàng)目本身，策劃的作業(yè)領(lǐng)域或范疇也存在一個(gè)概念設(shè)計(jì)的問題。長期以來，開發(fā)商乃至策劃人關(guān)注的多是既定項(xiàng)目的策劃，即項(xiàng)目策劃，而往往忽視了還應(yīng)該去開展未知項(xiàng)目的策劃，即“策劃項(xiàng)目”。提出這一觀點(diǎn)所想解決的是策劃工作、策劃組織的設(shè)計(jì)問題，沒有健全的策劃組織構(gòu)成，不明白策劃工作的完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來的不僅僅是策劃的遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個(gè)策劃事業(yè)空間的喪失。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或者說設(shè)計(jì)為“策劃項(xiàng)目”和“項(xiàng)目策劃”兩個(gè)基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個(gè)基本領(lǐng)域，即“策劃項(xiàng)目”思維領(lǐng)域和“項(xiàng)目策劃”思維領(lǐng)域。前者重策略，后者重謀劃。根據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷的調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要的各類項(xiàng)目，作為項(xiàng)目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關(guān)系，人、財(cái)、物等軟硬件物質(zhì)資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進(jìn)行有機(jī)整合，雙向?qū)樱_立項(xiàng)目，并進(jìn)行“項(xiàng)目策劃”。當(dāng)然，這一過程是雙向互動(dòng)的，即根據(jù)項(xiàng)目儲備尋找資源，根據(jù)已有資源策劃項(xiàng)目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源的聯(lián)動(dòng)和可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、投資商面對逐漸走向規(guī)范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時(shí)，不斷加強(qiáng)軟資源儲備，并根據(jù)策劃項(xiàng)目和項(xiàng)目策劃的需要，調(diào)整和健全企業(yè)的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運(yùn)作機(jī)制，可以說是十分必要的。相信有遠(yuǎn)見的發(fā)展商將會越來越重視“策劃項(xiàng)目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
二、項(xiàng)目策劃的思維模式。
四個(gè)環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
1、策劃思維的歸納模式。
從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項(xiàng)目歸納分類為：山景項(xiàng)目、水景（江河景湖景及海景）項(xiàng)目、名勝項(xiàng)目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍(lán)海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項(xiàng)目。深圳的中海怡翠山莊，廣州的翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項(xiàng)目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項(xiàng)目。
從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進(jìn)行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的把握上。
面對目標(biāo)市場復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場細(xì)分的原理，采用分類歸納的辦法，進(jìn)行梳理整合，展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找市場空缺，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項(xiàng)目。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場定位十分重要。
2、策劃思維的推理模式。
策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出階段，在對市場信息獲取、整理、加工的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構(gòu)思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機(jī)。廣東順德碧桂園正是因?yàn)槠溟_發(fā)商和項(xiàng)目策劃人，順應(yīng)了中國人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對子女就學(xué)的關(guān)心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學(xué)校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。同樣，北京現(xiàn)代城是因?yàn)榭礈?zhǔn)了都市soho一族大量涌現(xiàn)，認(rèn)定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨(dú)步一時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)潮流的“soho”空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。
房地產(chǎn)開發(fā)理念的基本要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個(gè)方面，相應(yīng)構(gòu)成策劃思維推理模式的三個(gè)領(lǐng)域，或者說三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之廣州碧桂圓和北京soho現(xiàn)代城屬于文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，都市居家，人對生活健康、環(huán)境生態(tài)的追求日漸強(qiáng)烈，大榕樹下的生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康的渴望，贏得了驕人的市場業(yè)績。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對人對別墅的依戀情結(jié)，創(chuàng)造性地演繹“獨(dú)院式”住宅，成為新住宅運(yùn)動(dòng)創(chuàng)新精神的一個(gè)代表。
值得一提的是房地產(chǎn)市場近年來初露端倪的亞文化現(xiàn)象，這也應(yīng)當(dāng)歸之為文化推理型領(lǐng)域。比如說“生活方式”就屬于亞文化。博敖藍(lán)色海岸的旅游房產(chǎn)；奧林匹克花園的體育房產(chǎn)；“5+2”生活方式的休閑度假房產(chǎn)等，都是從現(xiàn)代人生活方式的發(fā)展演變中或者說是從亞文化現(xiàn)象中尋找產(chǎn)品演繹的依據(jù)，深入分析現(xiàn)象，準(zhǔn)確判斷趨勢，成功創(chuàng)造需求。
總之，思維是有模式的，因?yàn)樗季S有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，可以提高思維效率，思維質(zhì)量和策劃水準(zhǔn)，只有遵循了這樣的策劃需要，才能得到需要的策劃，成功的策劃。
房地產(chǎn)策劃全案篇三
個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢：
1、 位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
室外設(shè)施：活動(dòng)廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊
3、小戶型
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開展特色服務(wù)，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
房地產(chǎn)策劃全案篇四
培養(yǎng)節(jié)日氣氛,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶的購買信心，最終促進(jìn)銷售量的提高。
x月x號、x號。
所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主。
新方·新怡園為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動(dòng)：
1、正月十五“送元宵”活動(dòng)，活動(dòng)期間，進(jìn)售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。
2、為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開展“猜謎有獎(jiǎng)”的活動(dòng)。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎(jiǎng)勵(lì)也寫上，凡答對者即可得到精美小禮品一份(獎(jiǎng)品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺歷等)。
3、延用“萬元置業(yè)”首付款借款活動(dòng)：
a、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶執(zhí)行借款半年;。
b、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶執(zhí)行借款一年;。
5、為配合本次活動(dòng)的有效性及廣泛性，特申請追加30萬條短信宣傳。
6、售樓中心再次進(jìn)行裝點(diǎn)。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。
房地產(chǎn)策劃全案篇五
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項(xiàng)目為3號地華夏梅江芳水園。
本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來的。
從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
在對藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營銷通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素。
藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個(gè)推廣過程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。
四、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介。
1、芳水園開發(fā)商介紹。
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設(shè)工程獎(jiǎng)級——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用aa_業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2、梅江3號地——芳水園簡介。
芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1疏密有序的園林格局;。
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;。
3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集;。
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;。
5熱電廠供熱，減少污染;。
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;。
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運(yùn)作。
目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
五、藍(lán)水園客戶定位策略。
一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級”
1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級"。
曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——"新中產(chǎn)階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點(diǎn)。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運(yùn)用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產(chǎn)階級”特征。
"新中產(chǎn)階級"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個(gè)社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活年房地產(chǎn)推廣活動(dòng)策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點(diǎn)。
房地產(chǎn)策劃全案篇六
第一章項(xiàng)目投資策劃營銷。
項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查。
地理位置。
地質(zhì)地貌狀況。
土地面積及紅線圖。
土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
七通一平現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
地塊周邊的建筑物。
綠化景觀。
自然景觀。
歷史人文景觀。
環(huán)境污染狀況。
3、地塊交通條件調(diào)查。
地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
項(xiàng)目的水、路、空交通狀況。
地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
購物場所。
文化教育。
醫(yī)療衛(wèi)生。
金融服務(wù)。
郵政服務(wù)。
娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)。
生活服務(wù)。
娛樂休息設(shè)施。
周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素。
二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
國內(nèi)生產(chǎn)總值：
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。
國家宏觀金融政策：
貨幣政策。
利率。
固定資產(chǎn)投資總額：
全國及項(xiàng)目所在地。
其中房地產(chǎn)開發(fā)比重。
社會消費(fèi)品零售總額：
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
商品住宅價(jià)格指數(shù)。
中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析。
各種檔次商品住宅客戶分析。
商品住宅客戶購買行為分析。
三土地swot（深層次）分析。
1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢。
2、項(xiàng)目地塊的劣勢。
3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)。
4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。
四項(xiàng)目市場定位。
1、類比競爭樓盤調(diào)研。
類比競爭樓盤基本資料。
項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料。
綜合評判。
2、項(xiàng)目定位。
市場定位：
區(qū)域定位。
主力客戶群定位。
功能定位。
建筑風(fēng)格定位。
五項(xiàng)目價(jià)值分析。
1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念。
商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：
選擇可類比項(xiàng)目。
類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值。
a市政交通及直入交通的便利性的差異。
b項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
教育和人文景觀的差異。
各種污染程度的差異。
社區(qū)素質(zhì)的差異。
c周邊市政配套便利性的差異。
項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷。
a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)。
b單體戶型設(shè)計(jì)。
c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)。
d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
f發(fā)展商品牌和實(shí)力。
價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素。
a經(jīng)濟(jì)因素。
b政策因素。
2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析。
類比樓盤分析與評價(jià)。
項(xiàng)目價(jià)值類比分析：
價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析。
項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算。
六項(xiàng)目定價(jià)模擬。
1、均價(jià)的確定。
住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法。
a分析有效市場價(jià)格范圍。
b確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格。
運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)。
2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬。
商品住宅定價(jià)法：
差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）。
各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：
確定基礎(chǔ)均價(jià)。
確定系數(shù)。
確定幅度。
具體單位定價(jià)模擬。
七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析。
1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2、項(xiàng)目首期成本模擬。
成本模擬表及其說明。
3、項(xiàng)目收益部分模擬。
銷售收入模擬：
銷售均價(jià)假設(shè)。
銷售收入模擬表。
利潤模擬及說明：
模擬說明。
利潤模擬表。
敏感性分析：
可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響。
八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)。
價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：
項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周。
邊項(xiàng)目的類比價(jià)值。
項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功。
2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性。
減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。
3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。
國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化。
國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)。
九開發(fā)節(jié)奏建議。
1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素。
政策法規(guī)因素。
地塊狀況因素。
發(fā)展商操作水平因素。
資金投放量及資金回收要求。
銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素。
市場供求因素。
上市時(shí)間要求。
2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測。
項(xiàng)目開發(fā)步驟。
項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估。
第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷。
通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
一總體規(guī)劃。
1、項(xiàng)目地塊概述。
項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
項(xiàng)目臨界四周狀況。
項(xiàng)目地貌狀況。
2、項(xiàng)目地塊情況分析。
發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
3、建筑空間布局。
項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明。
項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明。
4、道路系統(tǒng)布局。
地塊周邊交通環(huán)境示意：
地塊周邊基本路網(wǎng)。
項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r。
項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：
項(xiàng)目主要出入口設(shè)置。
項(xiàng)目主要干道設(shè)置。
項(xiàng)目車輛分流情況說明。
項(xiàng)目停車場布置。
5、綠化系統(tǒng)布局。
地塊周邊景觀環(huán)境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析。
項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)。
6、公建與配套系統(tǒng)。
項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
項(xiàng)目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
會所外立面設(shè)計(jì)提示。
營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示。
物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示。
項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
7、分期開發(fā)。
分期開發(fā)思路。
首期開發(fā)思路。
8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度。
二建筑風(fēng)格定位。
1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃。
項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
建筑色彩計(jì)劃。
2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。
商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示。
不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示。
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示。
三主力戶型選擇。
1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例。
3、主力戶型設(shè)計(jì)提示。
一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示。
躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示別墅戶型設(shè)計(jì)提示。
4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示。
商場樓層平面設(shè)計(jì)提示。
寫字樓平面設(shè)計(jì)提示。
四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
1、室內(nèi)空間布局提示。
2、公共空間主題選擇。
3、庭院景觀提示。
五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用。
項(xiàng)目人文環(huán)境的營造。
3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目會所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
六公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)。
營銷中心大堂。
管理辦公室。
2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
3、項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)。
客廳裝修概念設(shè)計(jì)。
廚房裝修概念設(shè)計(jì)。
主人房裝修概念設(shè)計(jì)。
兒童房裝修概念設(shè)計(jì)。
客房裝修概念設(shè)計(jì)。
室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示。
4、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示。
5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)。
項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)。
2、背景音樂指導(dǎo)。
廣場音樂布置。
項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置。
九小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià)。
2、營造和引導(dǎo)未來生活方式。
住戶特征描述。
第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷。
房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
一建筑材料選用提示。
1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
2、新型建筑裝飾材料提示。
3、建筑材料選用提示。
二施工工藝流程指導(dǎo)。
1、工程施工規(guī)范手冊。
2、施工工藝特殊流程提示。
三質(zhì)量控制。
1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制。
1、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示。
2、施工組織與管理。
五造價(jià)控制。
1、建筑成本預(yù)算提示。
2、建筑流動(dòng)資金安排提示。
六安全管理。
1、項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案。
2
第四章項(xiàng)目形象策劃營銷。
項(xiàng)目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺形象等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
其他形象（略）。
一項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
1、名稱。
項(xiàng)目名。
道路名。
建筑名。
組團(tuán)名。
2、標(biāo)志。
3、標(biāo)準(zhǔn)色。
4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
二延展及運(yùn)用部分。
1、工地環(huán)境包裝視覺。
建筑物主體。
工地圍墻。
主路網(wǎng)及參觀路線。
環(huán)境綠化。
2、營銷中心包裝設(shè)計(jì)。
臺面設(shè)計(jì)。
展板設(shè)計(jì)。
營銷中心導(dǎo)視牌。
銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示銷售用品系列設(shè)計(jì)。
示范單位導(dǎo)視牌。
示范單位樣板房說明牌。
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。
一區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分析。
1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查。
項(xiàng)目概括。
市場定位。
銷售價(jià)格。
銷售政策措施。
廣告推廣手法。
主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
公關(guān)促銷活動(dòng)。
其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段。
3、結(jié)論。
二項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
1、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃。
2、項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
三目標(biāo)客戶群定位分析。
1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況。
2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況。
3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析。
家庭成員結(jié)構(gòu)。
家庭收入情況。
住房要求、生活習(xí)慣。
4、項(xiàng)目客戶群定位。
目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定。
市場調(diào)查資料匯總、研究。
目標(biāo)市場特征描述。
目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分。
目標(biāo)客戶特征描述。
目標(biāo)客戶資料。
四價(jià)格定位及策略。
1、項(xiàng)目單方成本。
2、項(xiàng)目利潤目標(biāo)。
3、可類比項(xiàng)目市場價(jià)格。
4、價(jià)格策略。
定價(jià)方法。
均價(jià)。
付款方式和進(jìn)度。
優(yōu)惠條款。
樓層和方位差價(jià)。
綜合計(jì)價(jià)公式。
5、價(jià)格分期策略。
內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格。
入市價(jià)格。
價(jià)格升幅周期。
價(jià)格升幅比例。
價(jià)格技術(shù)調(diào)整。
價(jià)格變化市場反映及控制。
項(xiàng)目價(jià)格、銷售額配比表。
五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析。
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析。
3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排。
六廣告策略。
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
廣告總體策略。
廣告的階段性劃分。
2、廣告主題。
3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作。
購房須知。
詳細(xì)價(jià)格表。
銷售控制表。
樓書。
宣傳海報(bào)、折頁。
認(rèn)購書。
正式合同。
交房標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理內(nèi)容。
物業(yè)管理公約。
七媒介策略。
1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略。
媒體選擇。
媒體創(chuàng)新使用。
2、軟性新聞主題。
3、媒介組合。
4、投放頻率及規(guī)模。
5、費(fèi)用估算。
1、現(xiàn)場包裝。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公關(guān)活動(dòng)。
九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場包裝。
十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
1、效果測評形式。
進(jìn)行性測評。
結(jié)論性測評。
2、實(shí)施效果測評的主要指標(biāo)。
銷售收入。
企業(yè)利潤。
市場占有率。
第六章項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。
一銷售周期劃分及控制。
1、銷售策略。
營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷。
全員營銷。
銷售網(wǎng)絡(luò)：
專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問）。
兼職售樓員。
銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶銷售階段：
內(nèi)部認(rèn)購期。
蓄勢調(diào)整期。
開盤試銷期。
銷售擴(kuò)張期。
強(qiáng)勢銷售期。
掃尾清盤期。
政策促銷。
銷售活動(dòng)。
銷售承諾。
2、銷售過程模擬。
銷售實(shí)施：
顧客購買心理分析。
樓房情況介紹。
簽定認(rèn)購書。
客戶檔案記錄。
成交情況總匯。
正式合同公證。
簽定正式合同。
辦理銀行按揭。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
成交情況匯總。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
收款催款過程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住環(huán)節(jié)控制。
客戶檔案。
客戶回訪與親情培養(yǎng)。
與物業(yè)管理的交接。
銷售結(jié)束：
銷售資料的整理和保管。
銷售人員的業(yè)績評定。
銷售工作中的處理個(gè)案記錄。
銷售工作總結(jié)。
1、批文及銷售資料。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）。
合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
2、人員組建。
銷售輔導(dǎo)：
發(fā)展商銷售隊(duì)伍。
a主管銷售副總。
b銷售部經(jīng)理。
c銷售主管或銷售控制。
d銷售代表。
e銷售/事務(wù)型人員。
f銷售/市場人員。
g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
專業(yè)銷售公司（全國性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作。
a專職銷售經(jīng)理。
b派員實(shí)地參與銷售。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
銷售代理：
發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合。
a負(fù)責(zé)營銷的副總。
b處理法律事務(wù)人員。
c財(cái)務(wù)人員。
專業(yè)銷售公司成立項(xiàng)目銷售隊(duì)伍。
a銷售經(jīng)理（總部派出）。
b銷售代表。
c項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）。
專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
3、制定銷售工作進(jìn)度總表。
4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬。
銷售控制表。
銷售收入預(yù)算表。
5、銷售費(fèi)用預(yù)算表。
總費(fèi)用預(yù)算。
分項(xiàng)開支：
銷售人員招聘費(fèi)用。
銷售人員工資。
銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問費(fèi)銷售人員服裝費(fèi)。
銷售中心運(yùn)營辦公費(fèi)用。
銷售人員差旅費(fèi)用。
銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用。
臨時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用.邊際費(fèi)用：
銷售優(yōu)惠打折。
銷售公關(guān)費(fèi)用。
6、財(cái)務(wù)策略。
信貸：
選擇適當(dāng)銀行。
控制貸款規(guī)模、周期。
合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)。
銀企關(guān)系塑造。
信貸與按揭互動(dòng)操作。
付款方式：
多種付款選擇。
優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析。
付款方式引導(dǎo)。
付款方式變通。
按揭：
明晰項(xiàng)目按揭資料。
盡可能擴(kuò)大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)。
保險(xiǎn)公司及條約。
公證處及條約。
按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制。
合伙股東：
實(shí)收資本注入。
關(guān)聯(lián)公司操作。
股東分配。
換股操作。
資本運(yùn)營。
7、商業(yè)合作關(guān)系。
雙方關(guān)系：
發(fā)展商與策劃商。
發(fā)展商與設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商與承建商。
發(fā)展商與承銷商。
發(fā)展商與廣告商。
發(fā)展商與物業(yè)管理商。
發(fā)展商與銀行（融資單位）。
三方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商、策劃商、承銷商。
發(fā)展商、策劃商、廣告商。
發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
8、工作協(xié)調(diào)配合。
甲方主要負(fù)責(zé)人：
全員營銷的發(fā)動(dòng)和組織。
直接合作人：合同洽談。
銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤。
信息反饋。
催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥。
工作效果總結(jié)。
財(cái)務(wù)部：
了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展。
銷售管理工作，配合催收房款。
配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi)。
工程部：
工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配。
嚴(yán)把工程質(zhì)量。
文明施工?？刂片F(xiàn)場形象。
銷售活動(dòng)的現(xiàn)場配合。
物業(yè)管理公司：
工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)。
人員形象。
銷售文件配合。
銷售賣場的管理。
軍體操練。
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
五銷售培訓(xùn)。
1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識。
詳細(xì)介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
物業(yè)詳情：
項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件。
物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況。
項(xiàng)目特點(diǎn)。
a項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、
容積率、綠化率等。
c項(xiàng)目的優(yōu)劣分析。
d項(xiàng)目營銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段。
競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識。
a術(shù)語、常識的理解。
b建筑識圖。
c計(jì)算戶型面積。
心理學(xué)基礎(chǔ)。
銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用。
國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度。
銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
a如何以問題套答案。
b詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
c掌握買家心理。
d恰當(dāng)使用電話的方法。
展銷會場氣氛把握技巧。
a客戶心理分析。
b銷售員接待客戶技巧。
推銷技巧。
語言技巧。
身體語言技巧。
簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
a辦理按揭及計(jì)算。
b入住程序及費(fèi)用。
c合同說明。
d其他法律文件。
e所需填寫的各類表格。
展銷會簽訂合同的技巧和方法。
a訂金的靈活處理。
b客戶跟蹤。
物業(yè)管理課程：
物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管理規(guī)則。
公共契約。
銷售模擬：
及時(shí)講評、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。
實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場。
2、銷售手冊。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）.合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
3、客戶管理系統(tǒng)。
電話接聽登記表。
新客戶表。
老客戶表。
客戶訪談?dòng)涗洷怼?BR> 銷售日統(tǒng)計(jì)表。
銷售周報(bào)表。
銷售月報(bào)表。
已成交客戶檔案表。
應(yīng)收帳款控制表。
保留樓盤控制表。
4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書。
職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
職業(yè)精神。
職業(yè)信條。
職業(yè)特征。
銷售基礎(chǔ)知識與技巧：業(yè)務(wù)的階段性。
業(yè)務(wù)的特殊性。
業(yè)務(wù)的技巧。
項(xiàng)目概括：
項(xiàng)目基本情況。
優(yōu)勢點(diǎn)祈求。
阻力點(diǎn)剖析。
升值潛力空間。
銷售部管理架構(gòu)：
職能。
人員設(shè)置與分工。
待遇。
六銷售組織與日常管理。
1、組織與激勵(lì)。
銷售部組織架構(gòu)：
主管銷售副總。
銷售部經(jīng)理。
銷售主管。
銷售控制。
廣告、促銷主管。
銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員。
綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員。
財(cái)務(wù)人員（配合）。
銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專業(yè)知識要求。
房地產(chǎn)策劃全案篇七
第一章項(xiàng)目投資策劃營銷。
項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查。
地理位置。
地質(zhì)地貌狀況。
土地面積及紅線圖。
土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
七通一平現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
地塊周邊的建筑物。
綠化景觀。
自然景觀。
歷史人文景觀。
環(huán)境污染狀況。
3、地塊交通條件調(diào)查。
地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
項(xiàng)目的水、路、空交通狀況。
地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
購物場所。
文化教育。
醫(yī)療衛(wèi)生。
金融服務(wù)。
郵政服務(wù)。
娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)。
生活服務(wù)。
娛樂休息設(shè)施。
周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素。
歷史人文區(qū)位影響。
二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
國內(nèi)生產(chǎn)總值：
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。
國家宏觀金融政策：
貨幣政策。
利率。
房地產(chǎn)按揭政策。
固定資產(chǎn)投資總額：
全國及項(xiàng)目所在地。
其中房地產(chǎn)開發(fā)比重。
社會消費(fèi)品零售總額：
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
商品住宅價(jià)格指數(shù)。
中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。
5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析。
各種檔次商品住宅客戶分析。
商品住宅客戶購買行為分析。
三土地swot（深層次）分析。
1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢。
2、項(xiàng)目地塊的劣勢。
3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)。
4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。
四項(xiàng)目市場定位。
1、類比競爭樓盤調(diào)研。
類比競爭樓盤基本資料。
項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料。
綜合評判。
2、項(xiàng)目定位。
市場定位：
區(qū)域定位。
主力客戶群定位。
功能定位。
建筑風(fēng)格定位。
五項(xiàng)目價(jià)值分析。
1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念。
商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：
選擇可類比項(xiàng)目。
確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重。
分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征。
對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值。
根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。
類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值。
a市政交通及直入交通的便利性的差異。
b項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
教育和人文景觀的差異。
各種污染程度的差異。
社區(qū)素質(zhì)的差異。
c周邊市政配套便利性的差異。
項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷。
a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)。
b單體戶型設(shè)計(jì)。
c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)。
d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
e形象包裝和營銷策劃。
f發(fā)展商品牌和實(shí)力。
價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素。
a經(jīng)濟(jì)因素。
b政策因素。
2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析。
類比樓盤分析與評價(jià)。
項(xiàng)目價(jià)值類比分析：
價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析。
項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算。
六項(xiàng)目定價(jià)模擬。
1、均價(jià)的確定。
住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法。
有效需求成本加價(jià)法。
a分析有效市場價(jià)格范圍。
b確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格。
運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)。
2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬。
商品住宅定價(jià)法：
差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨。
機(jī)系數(shù)）。
各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：
確定基礎(chǔ)均價(jià)。
確定系數(shù)。
確定幅度。
具體單位定價(jià)模擬。
七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析。
1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2、項(xiàng)目首期成本模擬。
成本模擬表及其說明。
3、項(xiàng)目收益部分模擬。
銷售收入模擬：
銷售均價(jià)假設(shè)。
銷售收入模擬表。
利潤模擬及說明：
模擬說明。
利潤模擬表。
敏感性分析：
可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響。
銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響。
八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示。
1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)。
價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：
項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周。
邊項(xiàng)目的類比價(jià)值。
項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功。
2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性。
減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。
3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。
國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化。
國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)。
九開發(fā)節(jié)奏建議。
1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素。
政策法規(guī)因素。
地塊狀況因素。
發(fā)展商操作水平因素。
資金投放量及資金回收要求。
銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素。
市場供求因素。
上市時(shí)間要求。
2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測。
項(xiàng)目開發(fā)步驟。
項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估。
結(jié)論。
第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷。
通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
一總體規(guī)劃。
1、項(xiàng)目地塊概述。
項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
項(xiàng)目臨界四周狀況。
項(xiàng)目地貌狀況。
2、項(xiàng)目地塊情況分析。
發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
3、建筑空間布局。
項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明。
項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明。
4、道路系統(tǒng)布局。
地塊周邊交通環(huán)境示意：
地塊周邊基本路網(wǎng)。
項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r。
項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：
項(xiàng)目主要出入口設(shè)置。
項(xiàng)目主要干道設(shè)置。
項(xiàng)目車輛分流情況說明。
項(xiàng)目停車場布置。
5、綠化系統(tǒng)布局。
地塊周邊景觀環(huán)境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析。
項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)。
6、公建與配套系統(tǒng)。
項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
項(xiàng)目配套功能配置及安排。
公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
會所外立面設(shè)計(jì)提示。
營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示。
物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示。
項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
7、分期開發(fā)。
分期開發(fā)思路。
首期開發(fā)思路。
8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度。
二建筑風(fēng)格定位。
1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃。
項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
建筑色彩計(jì)劃。
2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。
商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示。
不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示。
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示。
三主力戶型選擇。
1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較。
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例。
3、主力戶型設(shè)計(jì)提示。
一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示。
躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示。
別墅戶型設(shè)計(jì)提示。
4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示。
商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示。
商場樓層平面設(shè)計(jì)提示。
寫字樓平面設(shè)計(jì)提示。
四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
1、室內(nèi)空間布局提示。
2、公共空間主題選擇。
3、庭院景觀提示。
五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想。
地塊已有的自然環(huán)境利用。
項(xiàng)目人文環(huán)境的營造。
3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)。
組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示。
組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示。
4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目會所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
六公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)。
營銷中心大堂。
管理辦公室。
2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較。
2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
3、項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)。
客廳裝修概念設(shè)計(jì)。
廚房裝修概念設(shè)計(jì)。
主人房裝修概念設(shè)計(jì)。
兒童房裝修概念設(shè)計(jì)。
客房裝修概念設(shè)計(jì)。
室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示。
4、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示。
5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)。
項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)。
項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)。
2、背景音樂指導(dǎo)。
廣場音樂布置。
項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置。
九小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)。
1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià)。
2、營造和引導(dǎo)未來生活方式。
住戶特征描述。
社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)。
第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷。
房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。
一建筑材料選用提示。
1、區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比。
2、新型建筑裝飾材料提示。
3、建筑材料選用提示。
二施工工藝流程指導(dǎo)。
1、工程施工規(guī)范手冊。
2、施工工藝特殊流程提示。
三質(zhì)量控制。
1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示。
四工期控制。
1、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示。
2、施工組織與管理。
五造價(jià)控制。
1、建筑成本預(yù)算提示。
2、建筑流動(dòng)資金安排提示。
六安全管理。
1、項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案。
2、安全施工條例。
第四章項(xiàng)目形象策劃營銷。
項(xiàng)目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺形象等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
其他形象（略）。
一項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分。
1、名稱。
項(xiàng)目名。
道路名。
建筑名。
組團(tuán)名。
2、標(biāo)志。
3、標(biāo)準(zhǔn)色。
4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
二延展及運(yùn)用部分。
1、工地環(huán)境包裝視覺。
建筑物主體。
工地圍墻。
主路網(wǎng)及參觀路線。
環(huán)境綠化。
2、營銷中心包裝設(shè)計(jì)。
營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)。
營銷中心功能分區(qū)提示。
營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)。
營銷中心形象墻設(shè)計(jì)。
臺面設(shè)計(jì)。
展板設(shè)計(jì)。
營銷中心導(dǎo)視牌。
銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示。
銷售用品系列設(shè)計(jì)。
示范單位導(dǎo)視牌。
示范單位樣板房說明牌。
3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
第五章項(xiàng)目營銷推廣策劃。
房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。
一區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分析。
1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。
2、項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查。
項(xiàng)目概括。
市場定位。
銷售價(jià)格。
銷售政策措施。
廣告推廣手法。
主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
公關(guān)促銷活動(dòng)。
其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段。
3、結(jié)論。
二項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
1、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃。
2、項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策。
三目標(biāo)客戶群定位分析。
1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況。
2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況。
3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析。
家庭成員結(jié)構(gòu)。
家庭收入情況。
住房要求、生活習(xí)慣。
4、項(xiàng)目客戶群定位。
目標(biāo)市場：目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定。
市場調(diào)查資料匯總、研究。
目標(biāo)市場特征描述。
目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分。
目標(biāo)客戶特征描述。
目標(biāo)客戶資料。
四價(jià)格定位及策略。
1、項(xiàng)目單方成本。
2、項(xiàng)目利潤目標(biāo)。
3、可類比項(xiàng)目市場價(jià)格。
4、價(jià)格策略。
定價(jià)方法。
均價(jià)。
付款方式和進(jìn)度。
優(yōu)惠條款。
樓層和方位差價(jià)。
綜合計(jì)價(jià)公式。
5、價(jià)格分期策略。
內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格。
入市價(jià)格。
價(jià)格升幅周期。
價(jià)格升幅比例。
價(jià)格技術(shù)調(diào)整。
價(jià)格變化市場反映及控制。
項(xiàng)目價(jià)格、銷售額配比表。
五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析。
2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析。
3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排。
六廣告策略。
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略。
廣告的階段性劃分。
2、廣告主題。
3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4、廣告效果監(jiān)控、評估、修正。
5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作。
購房須知。
詳細(xì)價(jià)格表。
銷售控制表。
樓書。
宣傳海報(bào)、折頁。
認(rèn)購書。
正式合同。
交房標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理內(nèi)容。
物業(yè)管理公約。
七媒介策略。
1、媒體總策略及媒體選擇。
媒體總策略。
媒體選擇。
媒體創(chuàng)新使用。
2、軟性新聞主題。
3、媒介組合。
4、投放頻率及規(guī)模。
5、費(fèi)用估算。
八推廣費(fèi)用計(jì)劃。
1、現(xiàn)場包裝。
2、印刷品。
3、媒介投放。
4、公關(guān)活動(dòng)。
九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場包裝。
十營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正。
1、效果測評形式。
進(jìn)行性測評。
結(jié)論性測評。
2、實(shí)施效果測評的主要指標(biāo)。
銷售收入。
企業(yè)利潤。
市場占有率。
品牌形象和企業(yè)形象。
第六章項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷。
銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。
一銷售周期劃分及控制。
1、銷售策略。
營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷。
全員營銷。
銷售網(wǎng)絡(luò)：
專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）。
銷售代理商（銷售顧問）。
兼職售樓員。
銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶。
銷售階段：
內(nèi)部認(rèn)購期。
蓄勢調(diào)整期。
開盤試銷期。
銷售擴(kuò)張期。
強(qiáng)勢銷售期。
掃尾清盤期。
政策促銷。
銷售活動(dòng)。
銷售承諾。
2、銷售過程模擬。
銷售實(shí)施：
顧客購買心理分析。
樓房情況介紹。
簽定認(rèn)購書。
客戶檔案記錄。
成交情況總匯。
正式合同公證。
簽定正式合同。
辦理銀行按揭。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控。
成交情況匯總。
銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：
收款催款過程控制。
按期交款的收款控制。
延期交工的收款控制。
入住環(huán)節(jié)控制。
客戶檔案。
客戶回訪與親情培養(yǎng)。
與物業(yè)管理的交接。
銷售結(jié)束：
銷售資料的整理和保管。
銷售人員的業(yè)績評定。
銷售工作中的處理個(gè)案記錄。
銷售工作總結(jié)。
二各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施。
三各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施。
四銷售前資料準(zhǔn)備。
1、批文及銷售資料。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）。
合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
2、人員組建。
銷售輔導(dǎo)：
發(fā)展商銷售隊(duì)伍。
a主管銷售副總。
b銷售部經(jīng)理。
c銷售主管或銷售控制。
d銷售代表。
e銷售/事務(wù)型人員。
f銷售/市場人員。
g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
專業(yè)銷售公司（全國性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作。
a專職銷售經(jīng)理。
b派員實(shí)地參與銷售。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
銷售代理：
發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合。
a負(fù)責(zé)營銷的副總。
b處理法律事務(wù)人員。
c財(cái)務(wù)人員。
專業(yè)銷售公司成立項(xiàng)目銷售隊(duì)伍。
a銷售經(jīng)理（總部派出）。
b銷售代表。
c項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）。
專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持。
專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
3、制定銷售工作進(jìn)度總表。
4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬。
銷售控制表。
銷售收入預(yù)算表。
5、銷售費(fèi)用預(yù)算表。
總費(fèi)用預(yù)算。
分項(xiàng)開支：
銷售人員招聘費(fèi)用。
銷售人員工資。
銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問費(fèi)。
銷售人員服裝費(fèi)。
銷售中心運(yùn)營辦公費(fèi)用。
銷售人員差旅費(fèi)用。
銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用。
臨時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用。
邊際費(fèi)用：
銷售優(yōu)惠打折。
銷售公關(guān)費(fèi)用。
6、財(cái)務(wù)策略。
信貸：
選擇適當(dāng)銀行。
控制貸款規(guī)模、周期。
合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)。
銀企關(guān)系塑造。
信貸與按揭互動(dòng)操作。
付款方式：
多種付款選擇。
優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化。
付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析。
付款方式引導(dǎo)。
付款方式變通。
按揭：
明晰項(xiàng)目按揭資料。
盡可能擴(kuò)大年限至30年。
按揭比例。
首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略。
按揭銀行選擇藝術(shù)。
保險(xiǎn)公司及條約。
公證處及條約。
按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制。
合伙股東：
實(shí)收資本注入。
關(guān)聯(lián)公司操作。
股東分配。
換股操作。
資本運(yùn)營。
7、商業(yè)合作關(guān)系。
雙方關(guān)系：
發(fā)展商與策劃商。
發(fā)展商與設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商與承建商。
發(fā)展商與承銷商。
發(fā)展商與廣告商。
發(fā)展商與物業(yè)管理商。
發(fā)展商與銀行（融資單位）。
三方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院。
發(fā)展商、策劃商、承銷商。
發(fā)展商、策劃商、廣告商。
發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）。
多方關(guān)系：
發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
8、工作協(xié)調(diào)配合。
甲方主要負(fù)責(zé)人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同。
完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備。
分權(quán)銷售部門，并明確其責(zé)任。
全員營銷的發(fā)動(dòng)和組織。
直接合作人：合同洽談。
銷售策劃工作對接。
銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤。
信息反饋。
催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥。
工作效果總結(jié)。
財(cái)務(wù)部：
了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展。
參與重大營銷活動(dòng)。
銷售管理工作，配合催收房款。
配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略。
及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi)。
工程部：
工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配。
嚴(yán)把工程質(zhì)量。
文明施工。控制現(xiàn)場形象。
銷售活動(dòng)的現(xiàn)場配合。
物業(yè)管理公司：
工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)。
人員形象。
銷售文件配合。
銷售賣場的管理。
軍體操練。
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合。
五銷售培訓(xùn)。
1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識。
詳細(xì)介紹公司情況：公司背景公眾形象公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
物業(yè)詳情：
項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件。
物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況。
項(xiàng)目特點(diǎn)。
a項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、
容積率、綠化率等。
c項(xiàng)目的優(yōu)劣分析。
d項(xiàng)目營銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段。
競爭對手的優(yōu)劣分析及對策。
業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識。
a術(shù)語、常識的理解。
b建筑識圖。
c計(jì)算戶型面積。
心理學(xué)基礎(chǔ)。
銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用。
國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢。
公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度。
銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧。
a如何以問題套答案。
b詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
c掌握買家心理。
d恰當(dāng)使用電話的方法。
展銷會場氣氛把握技巧。
a客戶心理分析。
b銷售員接待客戶技巧。
推銷技巧。
語言技巧。
身體語言技巧。
簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序。
a辦理按揭及計(jì)算。
b入住程序及費(fèi)用。
c合同說明。
d其他法律文件。
e所需填寫的各類表格。
展銷會簽訂合同的技巧和方法。
a訂金的靈活處理。
b客戶跟蹤。
物業(yè)管理課程：
物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管理規(guī)則。
公共契約。
銷售模擬：
以實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易。
利用項(xiàng)目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程。
及時(shí)講評、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。
實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場。
2、銷售手冊。
批文：
公司營業(yè)執(zhí)照。
商品房銷售許可證。
樓宇說明書：
項(xiàng)目統(tǒng)一說詞。
戶型圖與會所平面圖。
會所內(nèi)容。
交樓標(biāo)準(zhǔn)。
選用建筑材料。
物管內(nèi)容。
價(jià)格體系：
價(jià)目表。
付款方式。
按揭辦理辦法。
利率表。
辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
入住流程。
入住收費(fèi)明細(xì)表。
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運(yùn)動(dòng)場、學(xué)校等）.合同文本：
預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）。
銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
個(gè)人住房抵押合同。
個(gè)人住房公積金借款合同。
個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
保險(xiǎn)合同。
公證書。
3、客戶管理系統(tǒng)。
電話接聽登記表。
新客戶表。
老客戶表。
客戶訪談?dòng)涗洷怼?BR> 銷售日統(tǒng)計(jì)表。
銷售周報(bào)表。
銷售月報(bào)表。
已成交客戶檔案表。
應(yīng)收帳款控制表。
保留樓盤控制表。
4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書。
職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
職業(yè)精神。
職業(yè)信條。
職業(yè)特征。
銷售基礎(chǔ)知識與技巧：
業(yè)務(wù)的階段性。
業(yè)務(wù)的特殊性。
業(yè)務(wù)的技巧。
項(xiàng)目概括：
項(xiàng)目基本情況。
優(yōu)勢點(diǎn)祈求。
阻力點(diǎn)剖析。
升值潛力空間。
銷售部管理架構(gòu)：
職能。
人員設(shè)置與分工。
待遇。
六銷售組織與日常管理。
房地產(chǎn)策劃全案篇八
隨著五一小長假的到來，__作為旅游地產(chǎn)，將會迎來很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國的房產(chǎn)市場，很多人都會選擇在五一小長假這個(gè)時(shí)機(jī)去為家人購房，而各開發(fā)商也紛紛借節(jié)獻(xiàn)禮，促銷活動(dòng)接連發(fā)力。在目前市場白熱化，供過于求，客戶消費(fèi)理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結(jié)合暖春購房活動(dòng)的價(jià)格差異化營銷模式，針對市場客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項(xiàng)目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢，突顯“格差異化”的優(yōu)惠政策，實(shí)時(shí)回饋客戶，對于樓盤的銷售的知名度和銷售都起到“風(fēng)聲水起”的作用。
一、促銷活動(dòng)的目的。
本次活動(dòng)主要是針對商業(yè)廣場、樣板間落成、3、4#號樓開盤及五一黃金周的促銷為主。全力助推“__”在__本地市場的知名度，促進(jìn)樓盤迅速銷售快速回籠資金，為即將到來的__房產(chǎn)6、7、8月份的銷售淡季一個(gè)緩沖及__金秋時(shí)節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎(chǔ)。
二、促銷活動(dòng)對象。
促銷對象主要是針對最后一批在__過冬，即將返程的候鳥群客戶，那大城市剛需居民及周邊農(nóng)場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質(zhì)量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
三、促銷活動(dòng)主題。
1、商業(yè)廣場、樣板間的正式開放，__壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來。
2、3、4#樓正式開盤，經(jīng)典生活誠摯奉上，5月1日至5月x日每天x套特價(jià)房，限時(shí)搶購。
四、促銷活動(dòng)方式。
3、折扣房源，送裝修大禮包;購房貸款x折，一次性付款x折，再送__元裝修大禮包;。
5、現(xiàn)場促銷氛圍營造。
廣場放置遮陽傘及休閑桌椅，免費(fèi)開放wifi，免費(fèi)提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂結(jié)合廣場噴泉，形成一個(gè)典雅的休閑區(qū)。案場入口設(shè)置拱門，廣告語。
6、促銷活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn);。
促銷活動(dòng)時(shí)間;一口價(jià)房源時(shí)間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動(dòng)截止與年x月x日。
促銷活動(dòng)地址：__市區(qū)為主，周邊農(nóng)場及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。
房地產(chǎn)策劃全案篇九
3、促進(jìn)項(xiàng)目開盤成交，制造凱悅城的'聲音，及快速去化房源。
20xx年9月份（具體時(shí)間待定）。
xxx售樓中心。
1、置業(yè)顧問電話邀約。
時(shí)間：20xx年9月份。
2、電器的購買。
時(shí)間：20xx年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20xx年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場布置到位。
時(shí)間：開盤前一天。
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對本次活動(dòng)類容進(jìn)行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：
一等獎(jiǎng)：筆記本電腦（2名）。
二等獎(jiǎng)：海爾冰箱（4臺）。
三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)（6名）。
四等獎(jiǎng)：微波爐（10名）。
五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器（90名）。
100元x90臺=9000元。
費(fèi)用預(yù)估：33000元。
新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級（需帶認(rèn)購和客戶身份證）——核對后領(lǐng)取獎(jiǎng)品——銷售讓客戶從后門離開。（置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群）。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張。
抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)。
費(fèi)用：100元。
2、聘請婚慶公司。
費(fèi)用：2500元。
3、水果糕點(diǎn)。
費(fèi)用：1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場布置。
費(fèi)用：500元。
5、小禮品購置費(fèi)。
毛絨玩具等:20xx元。
6、不可預(yù)計(jì)支出。
費(fèi)用：900元。
7、家電費(fèi)用。
費(fèi)用：33000元。
費(fèi)用合計(jì)：40000元。
策劃部20xx年8月22日。
房地產(chǎn)策劃全案篇十
隨著五一小長假的到來，海南作為旅游地產(chǎn)，將會迎來很多的游客和返鄉(xiāng)的本地人，中國的房產(chǎn)市場，很多人都會選擇在五一小長假這個(gè)時(shí)機(jī)去為家人購房，而各開發(fā)商也紛紛借節(jié)獻(xiàn)禮，促銷活動(dòng)接連發(fā)力。在目前市場白熱化，供過于求，客戶消費(fèi)理性及觀望的心態(tài)，為了能繼續(xù)結(jié)合暖春購房活動(dòng)的價(jià)格差異化營銷模式，針對市場客戶需求，作促銷提案如下：本次促銷擬將“單刀直入式”的促銷手法。該手法雖然幾乎所有的樓盤都有在使用，但是迎合了節(jié)日的氛圍及項(xiàng)目所處位置和周邊配套等的優(yōu)勢，突顯“格差異化”的'優(yōu)惠政策，實(shí)時(shí)回饋客戶，對于樓盤的銷售的知名度和銷售都起到“風(fēng)聲水起”的作用。
本次活動(dòng)主要是針對商業(yè)廣場、樣板間落成、3、4#號樓開盤及五一黃金周的促銷為主。全力助推“”在本地市場的知名度，促進(jìn)樓盤迅速銷售快速回籠資金，為即將到來的海南房產(chǎn)6、7、8月份的銷售淡季一個(gè)緩沖及海南金秋時(shí)節(jié)置業(yè)旺季做前期銷售奠定好的基礎(chǔ)。
促銷對象主要是針對最后一批在海南過冬，即將返程的候鳥群客戶，那大城市剛需居民及周邊農(nóng)場、鄉(xiāng)鎮(zhèn)想改變生活質(zhì)量搬遷市區(qū)等的本地置業(yè)人群。
1、商業(yè)廣場、樣板間的正式開放，儋城壹品全新面貌迎接業(yè)主的到來。
2、3、4#樓正式開盤，經(jīng)典生活誠摯奉上，5月1日至5月7日每天5套特價(jià)房，限時(shí)搶購。
5、現(xiàn)場促銷氛圍營造廣場放置遮陽傘及休閑桌椅，免費(fèi)開放wifi，免費(fèi)提供飲料、咖啡、爆米花，增加人氣，放置音響，播放音樂結(jié)合廣場噴泉，形成一個(gè)典雅的休閑區(qū)。案場入口設(shè)置拱門，廣告語“”
6、促銷活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)；促銷活動(dòng)時(shí)間；一口價(jià)房源時(shí)間為五一黃金周7天。折扣加送裝修大禮包活動(dòng)截止與20xx年8月30日。
促銷活動(dòng)地址：市區(qū)為主，周邊農(nóng)場及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；
房地產(chǎn)策劃全案篇十一
國慶是舉國歡慶的大節(jié)日，更逢各業(yè)種大調(diào)整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點(diǎn)必將掀起一陣銷售熱潮，各業(yè)種把握時(shí)機(jī)，甄選商品再掀銷售新高。
同比提升30%，提升商場美譽(yù)度、增加店堂活動(dòng)氣氛，突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺。
十一國慶節(jié)歡慶、x耀眼。
慶國慶、走親朋、送好禮、到。
中秋國慶喜連連、商品好又全。
中秋國慶雙聯(lián)歡、超低折扣大惠戰(zhàn)。
甜蜜婚慶購物周9月24日（周五）——30日（周日）6天。
十一國慶主題活動(dòng)10月1日（周五）——7日（周日）7天。
1、奢華秋品、時(shí)尚綻放。
穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運(yùn)動(dòng)休閑、針紡，本次活動(dòng)集中推出展示國內(nèi)外知名品牌的秋款新品，并結(jié)合中秋節(jié)給予全場深情價(jià)，部分商品再降1——2折的適度折扣。針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊，重點(diǎn)推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳，針對調(diào)整升級推出華麗轉(zhuǎn)身、榮耀升級——大升級、轉(zhuǎn)驚喜活動(dòng)（活動(dòng)期間到二樓預(yù)購羊絨羊毛商品可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤一次，領(lǐng)取指定的立減金額，可設(shè)置50—200元的立減金額。每日限前100名）同時(shí)各業(yè)種最后庫存夏季商品開始1—2折的超低價(jià)折扣。
營銷部將在dm廣告重點(diǎn)宣傳。
2、20金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動(dòng)，相互給予立減元的折扣。（立減金額有業(yè)種擬定，但須報(bào)營銷部）食品業(yè)種、超市酒水、糖果、干果類商品全市。免費(fèi)送到指定位置。開展公司級的大套購，聯(lián)購滿50000、30000、200等金額贈(zèng)送不同婚慶大禮。（本活動(dòng)初期即開始宣傳，24—30日開展力度）。
3、會員活動(dòng)：
（1）會員購物即贈(zèng)購物袋一個(gè)。
（2）會員購物滿300元贈(zèng)送月餅禮盒。
（3）會員購物滿500元送大閘蟹。
（4）新人免費(fèi)辦理會員卡、信用卡并贈(zèng)送雙卡好禮。
（5）會員持會員卡購物在原有折扣上再優(yōu)惠0、5—1折，各專柜的商品都要有會員優(yōu)惠。不參加商品上報(bào)營銷部個(gè)別明示，營業(yè)員要將會員卡卡號標(biāo)明在購物小票上。無會員卡消費(fèi)不予打折。
4、特別活動(dòng)：購滿500元以上可免費(fèi)郵寄及全國各地，為您的親人送去濃濃的思念。
房地產(chǎn)策劃全案篇十二
一般來說，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項(xiàng)目的運(yùn)作，包括土地拿下前后的前期市場調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)等，由于廣告部在項(xiàng)目初就緊密參與，因而對項(xiàng)目的了解是非常透徹的，非常利于項(xiàng)目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點(diǎn)上，則是各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對項(xiàng)目的了解會更加透徹，前期準(zhǔn)備也就更加充分，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中內(nèi)部溝通會非常流暢，缺點(diǎn)就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點(diǎn)就是對項(xiàng)目有可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費(fèi)用比較高之類。
2．確定預(yù)算。
（1）廣告預(yù)算內(nèi)容。
常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：
a．廣告調(diào)查費(fèi)用。
包括廣告前期的市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用等。
b．廣告制作費(fèi)用。
c．廣告媒體費(fèi)用。
購買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時(shí)段、租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用。
d．其他相關(guān)費(fèi)用。
是與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)、sp活動(dòng)、直效營銷等費(fèi)用。
（2）確定廣告預(yù)算的方法。
a．量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受能力來確定廣告預(yù)算，帶有一定的片面性。
b．銷售百分比法。即開發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來決定廣告費(fèi)用的大小。
c．競爭對等法。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費(fèi)用來確定自己項(xiàng)目的預(yù)算。
d．目標(biāo)任務(wù)法。即開發(fā)商首先確定促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項(xiàng)任務(wù)所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計(jì)劃促銷預(yù)算。
通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結(jié)合來確定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤銷售總金額的1%-3%之間，而小的開發(fā)商則會根據(jù)銷售狀況階段性的滾動(dòng)執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預(yù)算便會停止。在初步確定下廣告預(yù)算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費(fèi)用的編排最后會由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。
3．尋找廣告公司。
通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：
（1）廣告招標(biāo)。即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報(bào)價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費(fèi)情況清晰；缺點(diǎn)是周期長，使實(shí)質(zhì)性策劃工作的時(shí)間較為倉促，同時(shí)一些規(guī)模大、定力強(qiáng)的公司不愿參加招標(biāo)。
（2）經(jīng)驗(yàn)選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時(shí)間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計(jì)或者slogan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點(diǎn)在于比廣告招標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時(shí)間展開實(shí)質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂于接受；而缺點(diǎn)在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
不同項(xiàng)目會根據(jù)其大小性質(zhì)來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關(guān)系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時(shí)間，并且長期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項(xiàng)目進(jìn)行透徹的了解和合作。
1．廣告公司了解項(xiàng)目及購買對象信息。
只有透徹的了解項(xiàng)目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項(xiàng)目后需要對產(chǎn)品進(jìn)行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項(xiàng)目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動(dòng)向，項(xiàng)目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計(jì)特色，價(jià)格策略，競爭對手分析，消費(fèi)者調(diào)查等。其中開發(fā)商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項(xiàng)目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進(jìn)行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個(gè)產(chǎn)品及消費(fèi)對象后，廣告公司才會進(jìn)行下一步的工作。
2．廣告公司出媒體計(jì)劃。
（1）確定廣告目標(biāo)。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以恰當(dāng)?shù)姆绞絺鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜耍瑥V告目標(biāo)不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標(biāo)制定為提高知名度、促進(jìn)銷售、建立品牌等，事實(shí)上以上這些目標(biāo)是一個(gè)房地產(chǎn)廣告或多或少必然會達(dá)到的效果，想要對廣告公司進(jìn)行有效的指導(dǎo)，必須使廣告公司明白一個(gè)確實(shí)可行的廣告目標(biāo)需要注意如下幾點(diǎn)：
a．所要賣的房子的特點(diǎn)是什么？最重要的.特點(diǎn)即賣點(diǎn)是什么？
b．目標(biāo)消費(fèi)者是誰？目標(biāo)消費(fèi)者為什么會選擇本項(xiàng)目？
c．要傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達(dá)這些信息？
d．用什么來測定傳達(dá)消息的效果？
（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲，并最終促使消費(fèi)者購買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，易于消費(fèi)者理解記憶和接受。
首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項(xiàng)目本身的賣點(diǎn)進(jìn)行提煉，最后組織主題。一般來說，一個(gè)樓盤總有幾個(gè)主要訴求點(diǎn)，幾個(gè)次要訴求點(diǎn)，這些訴求點(diǎn)需要有其特別的地方，最好能有其不可復(fù)制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項(xiàng)目很難做到這點(diǎn)，所能做到的是幾個(gè)訴求點(diǎn)互相加起來才能呈現(xiàn)其樓盤的特殊性和不可復(fù)制性。開發(fā)商和廣告公司會根據(jù)樓盤的銷售節(jié)奏進(jìn)行有計(jì)劃的分批推出，當(dāng)其中一個(gè)主要訴求點(diǎn)被選為廣告的主題時(shí)，其他的幾個(gè)主要訴求點(diǎn)則與次要訴求點(diǎn)一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標(biāo)客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點(diǎn)對于那些開發(fā)周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點(diǎn)的多少方面需要考慮以下幾個(gè)因素：媒體因素，主賣點(diǎn)影響力的大小，報(bào)紙廣告?zhèn)鞑シ绞?，地域性因素，?xiàng)目開發(fā)周期等。
其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應(yīng)該根據(jù)其項(xiàng)目特質(zhì)及消費(fèi)者性質(zhì)來確定，在這里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個(gè)創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開發(fā)商和廣告公司就項(xiàng)目充分溝通后，廣告公司才會對項(xiàng)目有徹底的了解，利于其進(jìn)行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發(fā)商理解并支持廣告公司對產(chǎn)品進(jìn)行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時(shí)也有很多充滿藝術(shù)價(jià)值但是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對廣告公司過于放任自流有關(guān)部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個(gè)錯(cuò)誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過分采用聯(lián)想式表達(dá)法，過分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢華而不實(shí)，不顧產(chǎn)品特點(diǎn)以自己的審美觀強(qiáng)加于對方等。
3．廣告投放時(shí)間的確定。
一般來說，小型項(xiàng)目的廣告期間以一個(gè)月到兩個(gè)月為最多。中、大型的項(xiàng)目（營業(yè)額在二、三億以上）時(shí)間會更加長一些，有的甚至達(dá)到了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時(shí)間的節(jié)奏通常可以分為如下四種：
（2）連續(xù)型。指在一定時(shí)期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者印象。優(yōu)點(diǎn)在于不斷刺激消費(fèi)者，并節(jié)省廣告費(fèi)用；在于不可能每次都達(dá)到刺激消費(fèi)者的目的，而且預(yù)算也決定了連續(xù)性廣告無法進(jìn)行大規(guī)模、長時(shí)間的廣告攻勢。
（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時(shí)間廣告，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，反復(fù)進(jìn)行。優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程來進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢；點(diǎn)在于需要注意廣告發(fā)布的時(shí)機(jī)，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費(fèi)者的遺忘速度。
（4）脈動(dòng)型。脈動(dòng)型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點(diǎn)，能夠不斷刺激消費(fèi)者，還能刺激短期的購買欲望。缺點(diǎn)就是費(fèi)用太高。
廣告時(shí)間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個(gè)期間：
（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運(yùn)作及印刷資料皆已準(zhǔn)備就緒,一旦開盤,隨著強(qiáng)銷期的來臨,大量的報(bào)紙廣告,結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報(bào)郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。
（3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進(jìn)行重新修正廣告策略，改變已不適或不當(dāng)?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達(dá)最圓滿的成績。
廣告公司在擬定廣告時(shí)間的同時(shí)，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時(shí)預(yù)先估算每段時(shí)間需要投入的費(fèi)用。
在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個(gè)項(xiàng)目大小性質(zhì)有關(guān)，小項(xiàng)目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項(xiàng)目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動(dòng)型的方式。
4．媒體選擇。
房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點(diǎn)廣告、dm直投、傳單海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。
一般廣告公司會根據(jù)項(xiàng)目的大小、樓盤的檔次、目標(biāo)客戶的定位、項(xiàng)目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實(shí)力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項(xiàng)目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報(bào)》之類的報(bào)紙及廣播，高檔項(xiàng)目除了在《北青》，更多的會選擇《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》及《三聯(lián)生活周刊》《it經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對性的報(bào)紙雜志上刊登。
大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報(bào)刊媒體三種形式，戶外媒體因?yàn)槲恢霉潭?，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都比較強(qiáng)；報(bào)刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長補(bǔ)短，以優(yōu)補(bǔ)拙。
在此階段，前期各項(xiàng)準(zhǔn)備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項(xiàng)目開始運(yùn)作，就啟動(dòng)整個(gè)廣告計(jì)劃。在這個(gè)階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準(zhǔn)備的非常詳細(xì)，但是市場是不斷變化及不可預(yù)知的，因此在這個(gè)階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時(shí)反饋的情況來盡心廣告計(jì)劃的修改，若銷售情況基本符合當(dāng)初預(yù)制的，則廣告計(jì)劃改動(dòng)不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時(shí)更改廣告計(jì)劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會采取更換廣告公司的形式，其實(shí)如果問題不是出在廣告公司業(yè)務(wù)水平上的話，更換廣告公司即勞神費(fèi)力，同時(shí)也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問題，另外就是當(dāng)初廣告公司和開發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場反饋對產(chǎn)品作出相應(yīng)的修改，同時(shí)就產(chǎn)品及目標(biāo)客戶進(jìn)行更為詳盡的研究，重新包裝項(xiàng)目上市，爭取打個(gè)翻身仗。
營銷學(xué)上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點(diǎn)就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當(dāng)天就能直接在來電來訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標(biāo)準(zhǔn)。在不同項(xiàng)目的反復(fù)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，來電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強(qiáng)調(diào)來電數(shù)量就像完全忽視來電數(shù)量一樣，走向另一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：
一是直接到訪；
二是電話詢問；
三是留下印象。因此電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)。但是檢測不同項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項(xiàng)目，但是兩者正常的廣告后來電數(shù)量也不同?？梢钥闯?，相對于廣告表現(xiàn)來說，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價(jià)格、銷售時(shí)間段。通常來說，主要干道附近的項(xiàng)目來電量低，因?yàn)槿菀酌枋觯菀椎竭_(dá)，客戶更多會選擇直接到達(dá)；高檔項(xiàng)目（別墅，townhouse，高檔公寓）來電率低，因?yàn)槟繕?biāo)客戶群總量低；進(jìn)入銷售后期的老項(xiàng)目低，因?yàn)槭袌稣J(rèn)知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項(xiàng)目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評估，才能正確測定一個(gè)廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改。
房地產(chǎn)策劃全案篇十三
7月22日，在xx省文化廳和xx市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會暨xx省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級。xx深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航。
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥莤x市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在xx兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式。
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
房地產(chǎn)策劃全案篇十四
房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用，這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時(shí)，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。
策劃分類。
房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：
其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。
其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。
其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。
二是房地產(chǎn)展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
策劃原則。
開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要，組合運(yùn)用。在進(jìn)行廣告策劃時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：
1.時(shí)代性策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。
2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格，體現(xiàn)”把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。
3.實(shí)用性策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實(shí)際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點(diǎn)。
4.階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計(jì)劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。
5.全局性廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。
房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富,大體上可分成五個(gè)部分，即：廣告目標(biāo)、市場分析、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測定。
房地產(chǎn)廣告目標(biāo)主要確立廣告的類型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議。
市場分析。
主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析、個(gè)案分析和競爭對手分析等。若開發(fā)商在營銷策劃時(shí)已將宏觀和微觀營銷環(huán)境分析得透徹、準(zhǔn)確，則可將重點(diǎn)放在其它幾項(xiàng)分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾徺I動(dòng)機(jī)，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設(shè)計(jì)合理、地段較好、價(jià)位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個(gè)案分析主要分析開發(fā)商的實(shí)力、業(yè)績，樓盤規(guī)劃、設(shè)計(jì)特色，主要設(shè)備和裝修情況，配套設(shè)施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔、價(jià)位等方面的情況。進(jìn)行競爭對手分析時(shí)，除了要分析競爭對手實(shí)力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動(dòng)，以吸取有益的東西，揚(yáng)長避短。
房地產(chǎn)策劃全案篇十五
購房x五一送旅游。
1、五一處于春夏交匯，這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動(dòng)也比較符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時(shí)，三天的假期，不少人沒想好去哪里、做什么，這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng)，或者是給點(diǎn)小恩小惠，送點(diǎn)小禮品，很容易吸引客戶到售樓部來。所以，節(jié)日的促銷活動(dòng)不可少，小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法。另外，節(jié)日促銷，是做情感營銷的好時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚(yáng)本項(xiàng)目，擴(kuò)大影響力度，得到口碑效應(yīng)。
2、利用五一旅游活動(dòng)，升華情感營銷，情感營銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終達(dá)到銷售產(chǎn)品的目的的營銷。情感營銷是一種以銷售人員受人歡迎的人格魅力以及對未來消費(fèi)習(xí)慣的把握上來影響自己身邊的人，以自身來引導(dǎo)消費(fèi)的一種營銷方式。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認(rèn)為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。情感營銷是以后營銷學(xué)的大勢所趨。
3、抓住五一假期時(shí)間，來訪客戶即贈(zèng)送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費(fèi)，成交客戶參加五一旅游活動(dòng)，烘托案場促進(jìn)銷活動(dòng)。
4、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎(jiǎng)，不斷提升我們案場人氣，情感營銷加上sp配合、假客戶等，促使客戶快速成交。
供參考（一日游不含午餐二日游是全含）。
1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人。
2、六羊山一日游128元/人。
3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388。
4、云臺山二日游398元。
5、萬仙山+郭亮村二日游298。
房地產(chǎn)策劃全案篇十六
在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的今天，網(wǎng)站正成為政府、學(xué)校、公司、企業(yè)、及團(tuán)體進(jìn)行形象展示、信息發(fā)布、業(yè)務(wù)拓展、客戶服務(wù)、內(nèi)部溝通的重要陣地，他不但具有快捷、無距離及隨時(shí)隨地均可更新的特性，更能提供一些互動(dòng)性的功能，如留言板、會員制、討論區(qū)等等，使得網(wǎng)站充滿生氣，讓人倍感親切。傳統(tǒng)媒體就這一點(diǎn)是無法與之相比擬的，可以說網(wǎng)站的快捷、無距離及互動(dòng)性是其在媒體中脫穎而出的主要因素，在這個(gè)背景下，如何將政府現(xiàn)有的管理系統(tǒng)通過統(tǒng)一平臺實(shí)現(xiàn)資源的再利用，已經(jīng)成為政府的當(dāng)務(wù)之急。
政府網(wǎng)*是政府在internet網(wǎng)上的門戶，是政府機(jī)構(gòu)宣傳和展示自身先進(jìn)性、代表性、的窗口，是政府對外交流的紐帶和橋梁，同時(shí)也是政府領(lǐng)導(dǎo)班子展示個(gè)人能力和風(fēng)采的舞臺。
公眾版欄目導(dǎo)航。
以下的所有欄目都可以直接點(diǎn)擊直接進(jìn)入相關(guān)頁面。
1、行業(yè)動(dòng)態(tài)——聚焦最新最熱門的行業(yè)新聞動(dòng)態(tài)和焦點(diǎn)話題。包含一周要聞、政府前沿、企業(yè)快訊、一周要聞四個(gè)欄目。
2、政策法規(guī)——發(fā)布行業(yè)內(nèi)所有法律法規(guī)和文件通知，普及行業(yè)政策和法律知識。包含法律、文件通知、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)解釋七個(gè)欄目。
3、信用檔案——全面公示省內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本資料、信用情況、資質(zhì)信息等及項(xiàng)目預(yù)（銷）售信息，并發(fā)布行業(yè)相關(guān)的信用動(dòng)態(tài)和常識。包含行為記錄公示、信用檔案管理、信用動(dòng)態(tài)、信用常識等欄目。
4、房產(chǎn)政務(wù)——政務(wù)公開。囊括房地產(chǎn)行業(yè)全部辦事流程以及各類需填寫的表格。包含房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、評估、拆遷、房屋安全、白蟻防治六大行業(yè)信息。
5、置業(yè)指南——各類購房知識一網(wǎng)打盡，一條龍式服務(wù)為公眾提供最好置業(yè)課堂，為企業(yè)提供最佳展示舞臺。包含專家論房、熱點(diǎn)聚焦、非常飾界、家裝diy、金融保險(xiǎn)、律師在線六個(gè)欄目。
6、人才招聘——為求職者和用人單位預(yù)留的最好交流平臺和前沿培訓(xùn)信息。包含求職寶典、崗位搜索、人才查詢、培訓(xùn)超市四個(gè)方面的.內(nèi)容。
7、建筑長廊——鑒賞、評析國內(nèi)外最先進(jìn)的經(jīng)典建筑和省內(nèi)優(yōu)秀建筑企業(yè)的佳作。包含建筑科技、建筑動(dòng)態(tài)、名“筑”鑒賞三個(gè)欄。
8、地市聯(lián)播——囊括了全省14個(gè)地、市、州的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，為行業(yè)發(fā)展提供互相交流和學(xué)習(xí)的平臺，加快促進(jìn)全省地產(chǎn)發(fā)展。包含地方法規(guī)、房產(chǎn)點(diǎn)評、風(fēng)貌示窗、市州新聞。
9、房地產(chǎn)論壇——為您提供交流互動(dòng)、發(fā)表評論和觀點(diǎn)的自由空間。包含房產(chǎn)沙龍、裝修自助、策劃高手、維權(quán)論壇、信用動(dòng)態(tài)五個(gè)主題論壇。
10、業(yè)界觀點(diǎn)——為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士提供互動(dòng)空間。包含精華區(qū)和論文列表。
11、投訴建議——為公眾、企業(yè)、政府三方搭建真實(shí)的溝通平臺，讓企業(yè)更好的接受公眾監(jiān)督，讓公眾更順暢的傳遞社情民意。
政務(wù)版欄目導(dǎo)航。
1、政策法規(guī)——法律文件通知行政法規(guī)部門規(guī)章地方法規(guī)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)解釋。
2、辦事指南——職能劃分辦事流程。
3、信用檔案——面公示省內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本資料、信用情況、資質(zhì)信息等及項(xiàng)目預(yù)（銷）售信息，并發(fā)布行業(yè)相關(guān)的信用動(dòng)態(tài)和常識。包含年檢公示、信用檔案管理、信用動(dòng)態(tài)、信用常識、信用公示五個(gè)欄目。
4、考試培訓(xùn)——培訓(xùn)內(nèi)容師資力量專業(yè)人員查詢合格人員名單查詢。
5、數(shù)據(jù)上報(bào)——基本數(shù)據(jù)上報(bào)信用檔案數(shù)據(jù)上報(bào)資質(zhì)數(shù)據(jù)上報(bào)。
項(xiàng)目名稱內(nèi)容價(jià)格備注。
首頁及整體頁面設(shè)計(jì)功能：網(wǎng)站的主索引頁，明確網(wǎng)站功能，營造高易用性與視覺舒適性的人機(jī)交互界面,含欄目首頁和一級內(nèi)容頁面各一版。
房地產(chǎn)策劃全案篇十七
對外傳達(dá)**房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立**房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。
20xx年11月28日（暫預(yù)定）。
**房產(chǎn)有限公司。
貴公司確定。
**電視臺、**廣告公司。
1、到場嘉賓。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體。
2、購買或制作一批有意義的禮品。
做好活動(dòng)現(xiàn)場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。
一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花。
4、請柬的準(zhǔn)備。
提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。（請貴公司確認(rèn)、確定。）。
5、其他準(zhǔn)備工作。
提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
在《**廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。
開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳**房產(chǎn)的開盤慶典。
1、現(xiàn)場布置。
售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）。
會場布置：會場布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。
主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。
嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
簽到處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。
禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。
貴賓休息區(qū)：可設(shè)在**房產(chǎn)董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。
來賓休息區(qū)：可放在**房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場。
2、慶典剪彩儀式。
3、精彩舞獅表演。
4、樂隊(duì)歡奏、禮炮齊鳴。
1、彩虹門。
在**房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢；
2、高空氣球。
活動(dòng)現(xiàn)場上空布置4個(gè)紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。
3、小氣球。
施放20xx只高空小氫氣球，顯示對財(cái)富、人氣的上升與飛躍。
4、地毯。
活動(dòng)現(xiàn)場及舞臺鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。
5、中國禮炮和彩花彈。
中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運(yùn)連發(fā)。
6、盆景。
在慶典現(xiàn)場放置100盆盆景，增強(qiáng)效果。
7、舞獅。
在儀式過程中穿插舞獅表演，預(yù)示著**房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。
8、禮儀小姐。
禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時(shí)為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。
禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進(jìn)場，準(zhǔn)備好各自工作。
9：30—9：50嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動(dòng)現(xiàn)場。
10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布**房產(chǎn)開盤慶典正式開始；
10：10—10：25市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、**房產(chǎn)董事長致辭；
10：25主持人宣布剪彩儀式開始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場。
10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始；
剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動(dòng)、樂隊(duì)歡奏；
放飛氫氣球，活動(dòng)進(jìn)入高潮；
10：45—10：50首位客戶簽約。
10：50—11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。
停車場的安排，活動(dòng)現(xiàn)場的安全及相關(guān)后勤保障。
房地產(chǎn)策劃全案篇十八
新花都、新人居
區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個(gè)性優(yōu)勢：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))
云珠花園“描繪花都寫意人居”
1、時(shí)間：20年5月1日至7日
2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場及售樓部
3、活動(dòng)內(nèi)容
(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ----1日
(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ---2日
(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 -----------3日
(4)、書畫家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會沙龍 ---3日
(5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈(zèng) ------4日至7日
4、活動(dòng)組織
協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮
區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào))
媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷配合
1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購房折扣
3) 購房贈(zèng)送書畫作品
4) 義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮
6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
總費(fèi)用：63800元
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。
3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式
在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。
4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。