最新房地產(chǎn)行業(yè)分析報告（通用18篇）

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    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇一
    受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭經(jīng)濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，2014上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
    統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
    統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
    國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長。
    三、習水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。
    從去年1月份開始，習水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。
    隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。2014年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
    四、20住房市場價格形勢分析。
    1、政府關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
    (一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產(chǎn)交易相關(guān)費用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。
    (八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
    3、營造良好發(fā)展環(huán)境。
    (十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
    這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。
    目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇二
    房地產(chǎn)：經(jīng)濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產(chǎn)政策調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)定為“雙向調(diào)控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應結(jié)構(gòu)。我們認為，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)為大概率事件。地方政府此前的部分調(diào)控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長指出“雙向調(diào)控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調(diào)限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉(zhuǎn)的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。
    目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開閘，優(yōu)先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經(jīng)營積極性有望大幅提高。
    選股思路：
    1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實業(yè)。
    2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團。
    3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇三
    受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭經(jīng)濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
    統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
    統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
    國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長。
    三、習水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。
    從去年1月份開始，習水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。
    隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
    四、20住房市場價格形勢分析。
    1、政府關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
    _年，市政府出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)。
    一、實行購房優(yōu)惠政策。
    (一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產(chǎn)交易相關(guān)費用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。
    (八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
    3、營造良好發(fā)展環(huán)境。
    (十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
    這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。
    目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
    一、物流行業(yè)基本情況。
    1、物流概述。
    物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
    2、物流行業(yè)的特點。
    國家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式;實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務(wù)達標率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
    行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
    3、物流行業(yè)的運作模式。
    目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運作，實行業(yè)務(wù)垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
    連鎖超市型。
    建材連鎖超市對商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
    市場聯(lián)盟型。
    主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
    綜合批發(fā)市場型。
    建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
    物流園區(qū)(基地)型。
    近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
    二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    (一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
    (二)我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉(zhuǎn)移、國內(nèi)消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
    三、行業(yè)發(fā)展前景。
    據(jù)中科院預計，我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
    年月社會物流需求及總費用增長情況。
    資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
    據(jù)權(quán)威部門初步預計，20__年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
    國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
    從物流總費用的構(gòu)成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%;保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
    四、行業(yè)競爭格局。
    (一)物流公司的類型。
    我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
    (二)行業(yè)競爭特點。
    物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
    企業(yè)類型。
    優(yōu)勢劣勢運輸型。
    具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
    倉儲能力較弱。
    倉儲型。
    地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
    可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
    運輸能力較弱。
    綜合服務(wù)型。
    可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
    倉儲能力和運輸能力不突出。
    五、行業(yè)主要上市公司。
    主要上市公司在經(jīng)濟危機時的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對應的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
    一、引言：
    隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費需求和消費觀念也在不斷變化。作為高檔消費品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對象，深入了解消費行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。
    二、調(diào)查內(nèi)容。
    1.目前__市汽車市場的構(gòu)成情況，__汽車的市場占有率。
    2.__市區(qū)汽車消費群體的消費傾向和認知情況。
    3.汽車消費者的潛在消費意識。
    4.汽車廣告的投放情況。
    三、調(diào)查方法。
    本次調(diào)查中我們用spss進行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進行統(tǒng)計。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
    四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計。
    1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實力。
    2.__汽車在品牌形象在消費者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費水平的人群中。
    3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
    4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價格在30萬以上。
    五、總結(jié)。
    汽車在我國目前還存在很大的消費潛力，特別是在進入21世紀后，我國經(jīng)濟持續(xù)增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實。但主要的消費水平還在20萬以內(nèi)，一些國產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。
    為了保證保險行業(yè)科學、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對區(qū)保險行業(yè)的管理及運行情況進行深入調(diào)研，并針對所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。
    一、保險行業(yè)的基本情況：
    以前全區(qū)只有一家保險公司暨中國保險公司齊齊哈爾支公司__分公司，當時保險市場的份額占有率為100%。19中國保險公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財產(chǎn)保險股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險股份有限公司壽險公司齊齊哈爾市支公司，當時的險種經(jīng)營范圍區(qū)分的特別明確，財險公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財產(chǎn)保險，而壽險公司的經(jīng)營范圍也只限于壽險。當時壽險公司市場份額的占有率仍是100%。
    年以后隨著保險行業(yè)競爭機制的引入，我區(qū)先后有幾家財產(chǎn)保險公司、壽險公司入駐，險費收入隨之一路猛增，保險市場各公司的保費收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險市場出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險市場份額，有的公司不顧國家三令五申對保險行業(yè)依法經(jīng)營的嚴格要求和規(guī)定，鋌而走險，從而使保險行業(yè)陷入一種不嚴格依法經(jīng)營的“窘境”。
    二、保險行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
    1、按照國家及財政部的相關(guān)規(guī)定，保險公司在承保商業(yè)險過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，交強險按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，由于保險資源的匱乏，各公司又都想搶占保險市場和市場份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費支付標準)“哄抬物價”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險行業(yè)“潛規(guī)則”。
    2、按照國家及財政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險公司通過正常的財務(wù)手續(xù)無法實現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費支付，因此，保險公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費。
    手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險業(yè)務(wù)人員或保險公司在打印保單時，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險金額比較大，保險責任比較全，而保險公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財務(wù)聯(lián)保費金額比較小，保險責任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費，保險公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費截留用作它用。這樣在審計部門、稅務(wù)、保鑒會等(包括內(nèi)部審計)部門例行檢查時，很難核對留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。
    手段之二：“吃單”保險業(yè)務(wù)人員或保險公司向投保人收取保費后，未將保費入到保險公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
    手段之三：“刪單”保險業(yè)務(wù)人員或保險公司先將取得的保費入賬，然后私自(保險公司單方)注銷保險合同，侵吞或非法占有保費。
    手段之四：“假應收”：保險業(yè)務(wù)人員或保險公司將客戶已交納的保費不入賬，而是進行財務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應收”(也就是未繳納保戶保費)，待保險時限和保險責任喪失后侵吞或非法占有保費。
    手段之五：“假退?！北ｋU業(yè)務(wù)人員或保險公司先將客戶的保費全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險公司私自填寫其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費。
    手段之六：“假理賠”保險業(yè)務(wù)人員或保險公司為了達到套取費用的目的，編造虛假事實，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
    手段之七：“假代理”保險公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費，利用保險代理公司來轉(zhuǎn)移保費收入，通常情況下，委托保險代理公司承辦保險業(yè)務(wù)的保險公司業(yè)務(wù)人員或保險公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險代理公司業(yè)務(wù)人員的工號來進行這一操作。并利用保險代理公司的手續(xù)費收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費的比例為15%)違規(guī)套取費用。
    三、保險行業(yè)侵吞、套取保費收入存在職務(wù)犯罪的隱患：
    一是保險公司單純的為了追求業(yè)績，不惜給客戶以高額回報。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險公司手續(xù)費返還高達35%到45%，超出國家規(guī)定的標準近10倍，這些超標準支付的手續(xù)費資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應收、”“假退保”、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費收入。二是保險公司在返還手續(xù)費時，懼怕相關(guān)部門的檢查，故而不履行相關(guān)的財務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國財產(chǎn)保險股份有限公司某區(qū)營銷服務(wù)部絕大部分手續(xù)費支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費時不履行財務(wù)手續(xù)、保險公司支付給單位的手續(xù)費被其單位辦理保險業(yè)務(wù)人員裝入個人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財務(wù)制度，用公款參加保險的中間業(yè)務(wù)費收入應計入單位的財務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財務(wù)帳中支出。由于保險公司不履行正常的財務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險業(yè)務(wù)：一些銀行將保險公司返給的“代理保險”手續(xù)費收入不計入或差額計入中間業(yè)務(wù)費收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險公司不按財務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費支付程序，不排除個別工作人員從中鉆空子，撈取個人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財產(chǎn)保險有限公司營銷服務(wù)部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險票據(jù)，委托長途客運總站代為銷售，所獲保費數(shù)十萬元，沒有計入公司財務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲金險”幫助被保險單位套取費用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。
    四、保險行業(yè)不規(guī)范問題：
    1、保險系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
    2、保險系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
    3、保險系統(tǒng)對手續(xù)費支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。
    4、上級公司對下屬公司報批的相關(guān)財務(wù)費用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴。
    5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營。
    6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費私存，私設(shè)小金庫，嚴重違反國家規(guī)定和財經(jīng)紀律。
    五、對保險行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點對策：
    1、應對保險行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會正常經(jīng)濟秩序，危害社會穩(wěn)定的一個巨大毒瘤，它是一個不容社會和法律忽視的一個重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導致和不可避免問題及職務(wù)犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對保險行業(yè)的一些規(guī)定重新進行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實能夠守法、合規(guī)經(jīng)營。
    2、應建立和重新制定保險手續(xù)費返還制度，凡是公款參保的應在保險費總額當中扣除按比例支付的手續(xù)費金額，而后確定實繳保費金額，即：實交保費金額==應交保費金額—按比例返還手續(xù)費金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費，必須嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
    3、應建立健全嚴格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機制，應當盡快和修訂適應我國國情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對保險公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應由、紀律門和檢察機關(guān)進行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
    4、應盡快建立保險執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
    5、應在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進行陽光操作，對一些經(jīng)營狀況不好，保險信譽差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險機構(gòu)予以勒令退出保險市場。
    6、應倡導以國有保險公司為主導地位、非國有公司為輔的公平競爭機制，凈化保險市場，規(guī)范保險行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營。嚴肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴厲打擊保險行業(yè)經(jīng)營過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險市場的不正當競爭和違規(guī)、違法操作，使保險事業(yè)沿著科學的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇四
    物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
    2、物流行業(yè)的特點。
    國家政策有力支持，2012年12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務(wù)達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
    行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，12年雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
    3、物流行業(yè)的運作模式。
    目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運作，實行業(yè)務(wù)垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
    連鎖超市型。
    建材連鎖超市對商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
    市場聯(lián)盟型。
    主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
    綜合批發(fā)市場型。
    建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
    物流園區(qū)(基地)型。
    近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
    二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    （一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
    （二）我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉(zhuǎn)移、國內(nèi)消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴大。2009年我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
    三、行業(yè)發(fā)展前景。
    據(jù)中科院預計，2007年我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到2010年將達到90萬億元。
    2012年月社會物流需求及總費用增長情況。
    資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
    據(jù)權(quán)威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
    國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，2006年，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
    從物流總費用的構(gòu)成看，2006年運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
    四、行業(yè)競爭格局。
    （一）物流公司的類型。
    我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運輸服務(wù)，并包含其它物流服務(wù)活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
    （二）行業(yè)競爭特點。
    物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
    企業(yè)類型。
    優(yōu)勢劣勢運輸型。
    具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
    倉儲能力較弱。
    倉儲型。
    地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
    可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
    運輸能力較弱。
    綜合服務(wù)型。
    可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
    倉儲能力和運輸能力不突出。
    五、行業(yè)主要上市公司。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇五
    一、行業(yè)定義及其分類。
    醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學材料等行業(yè)，下游銜接保險業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的`制約，同時，由于受產(chǎn)品、服務(wù)渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展狀況和市場需求受下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況和市場需求的影響。
    醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈的流程圖如下所示：
    醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設(shè)備、器具、體外診斷試劑及校準物、材料以及其他類似或者相關(guān)的物品，包括所需要的計算機軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預防、監(jiān)護、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護、治療、緩解或者功能補償；生理結(jié)構(gòu)或者生理過程的檢驗、替代、調(diào)節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對來自人體的樣本進行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。
    醫(yī)療器械分類如下：
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇六
    邁進大學生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經(jīng)開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎(chǔ)，同時完成大學教育的最后一個重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實習。
    由于對房地產(chǎn)銷售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業(yè)有限公司實習。實習是以獨立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。實習的內(nèi)容只有兩個：一個是戶外廣告的宣傳，另一個是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問?；仡^總結(jié)我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)?；旧线_到了學校要求的實習目的。為了表達我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來說明我的實習情況。
    一、實習公司簡介。
    ____置業(yè)有限公司是20__年_月經(jīng)國家批準，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動。公司成功策劃銷售了多個樓盤，現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員。
    我實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內(nèi)容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等，如果客戶有意向就留下一個聯(lián)系方式，后期聯(lián)系。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息，并幫助客戶計算房屋的總價。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。
    1.戶外商鋪宣傳和銷售的業(yè)務(wù)流程：
    尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務(wù)。
    尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務(wù)。
    實習目的：
    1.了解房地產(chǎn)公司部門的構(gòu)成、職能和運作流程。
    2.了解房地產(chǎn)公司整個工作流程。
    3.確立自己在房地產(chǎn)公司里最擅長的工作崗位。
    4.學習關(guān)于房地產(chǎn)知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧。
    二、實習內(nèi)容：
    職位：置業(yè)顧問。
    工作內(nèi)容：前期先接受公司培訓，對自己的項目了解，經(jīng)過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)然后做市場宣傳，對樓盤周邊區(qū)域的樓盤、競爭樓盤做基本了解，比較出我們的優(yōu)勢和劣勢，從而找出應對方法。在實習期間公司對我們也做了一個全方位的培訓，包括心態(tài)和技能。對業(yè)務(wù)不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經(jīng)理還要求了客戶量，每個人每10天至少必須約5批客戶，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。
    接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負責接待客戶，接聽電話和約客戶。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學府街區(qū)，您之前來過我們這里嗎?要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤，介紹沙盤，戶型等。讓客戶了解我們的項目具體的位置、附近的配套設(shè)施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購房合同——做分期——辦入住。這就是整個過程。
    接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學府街區(qū)的置業(yè)顧問(名字)然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的，根據(jù)實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次，我打電話剛說：“您好，這里是學府街區(qū)售樓中心?！彪娫拰γ娴南壬鸵魂嚺^蓋臉的指責，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來了，當時經(jīng)理就指責我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。
    我還很不服氣。慢慢的時間長了，我也學會了怎么和這類客戶打交道。當客戶對你很憤怒很生氣的時候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來，溝通才會繼續(xù)。
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    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇七
    xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人，百萬噸死亡率達8.86%，直接經(jīng)濟損失138.45萬元。
    二、當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題。
    當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：
    1、從事故類別分析，3年中國共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點沒有抓到位，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。
    2、從事故的性質(zhì)分析，3年25起事故均是責任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質(zhì)普遍較低，自我防護意識較差，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺性不強。
    3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎(chǔ)條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位、或者是支護不及時造成的；有的是處理危巖時，措施、方法不合理造成的；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責任心不強，檢查不及時，沒有及時跟班作業(yè)，井下電器有失爆現(xiàn)象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實際的、詳細的、科學的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無章不循，企業(yè)的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎(chǔ)條件差，致使事故多發(fā)。
    4、從事故發(fā)生的時間分析，25起事故當中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說在企業(yè)現(xiàn)場管理人員要下班、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生。說明了企業(yè)的現(xiàn)場管理責任不落實，監(jiān)督不到位，工人乘機違章操作。這也是我們總結(jié)、分析事故以前所忽視的。
    5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產(chǎn)、爭利益的時候容易發(fā)生安全事故，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn)、輕安全的老問題。
    三、對策措施。
    1、進一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認識，牢固樹立安全第一的思想。
    煤礦安全生產(chǎn)關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全，關(guān)系改革發(fā)展和社會穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作，切實保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進文化的前進方向。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設(shè)小康社會、統(tǒng)籌經(jīng)濟社會全面發(fā)展的重要內(nèi)容，是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產(chǎn)作為一項長期艱巨的任務(wù)，警鐘長鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實緊迫性，動員全社會力量，齊抓共管，全力推進。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓、現(xiàn)場管理等各個方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質(zhì)，真正做到生產(chǎn)安全，減少傷亡事故的發(fā)生。
    2、堅決貫徹國家安監(jiān)局5號令，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平。
    國家安監(jiān)局5號令對煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數(shù)不合理，提升運輸、開采、通風設(shè)備設(shè)施較為落后，雖通過去年停產(chǎn)整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加強煤礦安全監(jiān)督管理，促進煤礦企業(yè)按照國家安監(jiān)局5號令要求，進一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設(shè)施，特別是在提升運輸、通風、排水設(shè)備設(shè)施等方面要進一步加大投入，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關(guān)停，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件。
    3、狠抓安全培訓，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識。
    當前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問題來看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的。
    管理人員安全知識潰乏，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多，不能夠根據(jù)煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署，而從業(yè)人員自身素質(zhì)較低，自我防護意識較差，“三違”現(xiàn)象嚴重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門要依法強化對生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓工作，強化對《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強對從業(yè)人員的培訓、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。
    4、嚴格各項制度的落實，降低傷亡事故的發(fā)生。
    一、提出問題。
    現(xiàn)在電視上都在放關(guān)于節(jié)能的廣告，經(jīng)過這幾年來的改革，，節(jié)是節(jié)了一點，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習慣。今天我們來看看，不節(jié)能的結(jié)果，一直想現(xiàn)在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧！
    二、調(diào)查方法。
    通過電視、書籍、網(wǎng)絡(luò)、中國日報、慈溪日報、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況！
    去訪問對這一方面有一些成就的人。
    搜集一些有關(guān)節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招。
    三、調(diào)查過程。
    雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會哭泣，才會環(huán)境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調(diào)查報告：據(jù)統(tǒng)計在一個小時里，一滴水可以寄到3。6公斤一個月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個人一個月的花銷，可見，一滴水的浪費都是不應有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤，每個月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點點滴滴做起，一滴水也很有用。
    四、節(jié)能小妙招。
    看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開空調(diào)時開到26度，因為這樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發(fā)現(xiàn)。
    當前，正處于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、加快產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵階段。律師業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)社會關(guān)系、規(guī)范經(jīng)濟運行、改善投資環(huán)境、推動轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)科學發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行了專題調(diào)研和思考。
    一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。
    改革開放三十年來，特別是近年來，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊伍素質(zhì)不斷增強，服務(wù)質(zhì)量不斷提升，律師業(yè)促進經(jīng)濟社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的作用進一步顯現(xiàn)。
    (一)律師隊伍不斷壯大，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機構(gòu)36家，其中律師事務(wù)所29家(合伙所20家，個人所9家)，公司律師事務(wù)部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實習律師66人，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學歷。全市律師事務(wù)所分布概況也從原來的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉(zhuǎn)變成中等規(guī)模所帶頭，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家。拂曉、三聯(lián)、黃淮等3家律師事務(wù)所入選全省律師事務(wù)所50強，山石律師事務(wù)所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務(wù)所。同時，律師事務(wù)所的基礎(chǔ)建設(shè)和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊伍發(fā)展勢頭良好。
    (二)業(yè)務(wù)規(guī)模逐年提升，領(lǐng)域不斷拓展。近年來，律師辦案數(shù)量和業(yè)務(wù)收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務(wù)收費425萬元，擔任法律顧問375家，同比分別增長14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務(wù)領(lǐng)域已涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權(quán)、金融證券、勞動爭議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛，基本覆蓋經(jīng)濟社會生活各領(lǐng)域。
    (三)職能作用逐漸彰顯，服務(wù)水平不斷提高。一是廣大律師積極服務(wù)黨委、政府中心工作。3年來，為各級政府依法行政、依法決策提供服務(wù)、為市重點工程提供法律意見、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國企改制涉法事務(wù)提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關(guān)注重點地區(qū)、重點人群、重點領(lǐng)域，積極為保障和改善民生服務(wù)。律師積極參與法律服務(wù)進社區(qū)、進鄉(xiāng)村活動，律師服務(wù)不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來全市律師參與義務(wù)法律咨詢150余場次；努力滿足進城務(wù)工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關(guān)注城市建設(shè)、拆遷安置補償、就業(yè)、就學、就醫(yī)、社會保障等民生熱點，為人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實利益問題提供了及時便捷的法律服務(wù)。三是律師積極為維護社會穩(wěn)定服務(wù)。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領(lǐng)導接訪135次，累計接待上訪群眾1萬余人次，參與糾紛調(diào)解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護了社會和諧穩(wěn)定。
    (四)監(jiān)督管理持續(xù)加強，律師社會地位不斷提高。近年來，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動、律師隊伍集中教育整頓、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀律教育；積極開展便民服務(wù)，改進服務(wù)水平，提升服務(wù)能力，不斷推動律師“法律服務(wù)提升年”、律師“進萬村”大服務(wù)、“律師事務(wù)所內(nèi)部管理規(guī)范建設(shè)年”、“千名律師解千難”等服務(wù)活動深入開展；積極轉(zhuǎn)變考核管理方式，推行信息公開和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機制、誠信機制、獎懲機制、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢和律師事務(wù)所的自律性管理；不斷加強和改進律師黨建工作，市律師協(xié)會成立了黨總支，全市律師黨支部8個，聯(lián)合支部5個，實現(xiàn)了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢，認真履行職責，積極獻言獻策，參政議政，今年提交各類議案8起。
    二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題。
    (一)社會對律師的職能作用認識度不足。有調(diào)查顯示，社會各界對律師制度的性質(zhì)、律師職業(yè)的價值、律師工作的效用存在領(lǐng)導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題。主要誤區(qū)：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者，承認其社會服務(wù)價值而忽視其在衡平社會利益關(guān)系、推進民主法治建設(shè)方面蘊含的政治價值；認為律師就是“收人錢財、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關(guān)系調(diào)整所能發(fā)揮的疏導平衡作用；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者，而忽視其對于經(jīng)濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調(diào)處價值；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務(wù)機構(gòu)，而未作為知識密集型的高端服務(wù)業(yè)予以重視扶持。
    (二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會見難、閱卷難、調(diào)查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關(guān)法律的現(xiàn)實沖突，以及實踐執(zhí)行中紅頭文件、上級規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在，有關(guān)部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題，律師的很多合法權(quán)利得不到行政機關(guān)和司法機關(guān)的認可。各級人大、司法部門對律師會見權(quán)利均出臺規(guī)定予以保障，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責任、拖延會見，即使會見了，律師受到的不當干預和限制也較多，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關(guān)部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權(quán)利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調(diào)查取證不再需要經(jīng)過“有關(guān)單位和個人的同意”，但卻未對有關(guān)單位和個人不配合律師調(diào)查的處理作出相應規(guī)定，由于缺乏相關(guān)的制度保障，律師調(diào)查取證時有關(guān)人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權(quán)利的情況時有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權(quán)利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視，律師無法完全行使應有的權(quán)利；有關(guān)部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風險大，雷區(qū)多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務(wù)市場缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務(wù)的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務(wù)工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務(wù)。但實際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關(guān)配置措施的不完善、有關(guān)部門之間協(xié)調(diào)不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的情況較為普遍，擾亂了法律服務(wù)市場。當前，司法行政機關(guān)和律師協(xié)會只能對律師和律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)行為進行有效監(jiān)管，很難對其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的人員進行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機關(guān)對違法提供有償法律服務(wù)人員進行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。
    (三)綜合能力難以支撐法律服務(wù)的有效需求。我市每萬人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3，遠低于全國和全省平均數(shù)，辦案總量和業(yè)務(wù)收費均在全省排名靠后，xx年業(yè)務(wù)收費僅占全省2%左右；法律服務(wù)市場總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務(wù)所規(guī)模相對偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會需求、業(yè)內(nèi)差異競爭、業(yè)務(wù)錯位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重，全市律師業(yè)務(wù)平均收費同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬，其中30%的不足2萬，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉(zhuǎn)行，同時還有一些業(yè)務(wù)較好的律師受發(fā)達地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，每年約有5-10%的律師選擇轉(zhuǎn)行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務(wù)員職業(yè)對他們更有吸引。
    (四)律師隊伍的素質(zhì)和整體形象有待于進一步提升。個別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務(wù)水平不高，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為，嚴重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競爭壓力的影響，部分律師注重經(jīng)濟效益和短期效益，忽視了社會效益和長期效益，對公益案件和公益事業(yè)不熱心，對政治業(yè)務(wù)學習不積極；對律師業(yè)的宣傳不到位，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業(yè)發(fā)展的獎勵和支持措施。
    三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。
    發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定兩個主題，在黨委政府及有關(guān)部門的大力扶持下，建設(shè)一支高素質(zhì)、專業(yè)化的法律服務(wù)隊伍，拓展法律服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、完善法律服務(wù)管理體制，努力構(gòu)建一個主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學的法律服務(wù)體系。
    (一)切實加強黨委、政府對律師工作的領(lǐng)導和支持。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步、法治完善程度的重要指標，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1，全國1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題，也是牽動全局的政治任務(wù)。各級黨委、政府應將律師工作放到更加重要的位置，出臺各項優(yōu)惠支持政策和措施，切實解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。
    (二)引導扶持律師在服務(wù)發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責無旁貸滿足需求，千方百計拓展領(lǐng)域。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺。一是強化政府法律事務(wù)服務(wù)。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級政府法律顧問網(wǎng)絡(luò)，其中市、縣(區(qū))兩級組建政府法律顧問團，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度，發(fā)揮社會資源優(yōu)勢，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強風險防范能力，促進法治政府建設(shè)，實現(xiàn)拓展律師業(yè)務(wù)與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問工作。引導企業(yè)建立常年法律顧問制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強“預防保健”意識，加大法律服務(wù)投資，力爭規(guī)模以上企業(yè)率先實現(xiàn)全覆蓋，重點骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項目建設(shè)、金融服務(wù)、勞動關(guān)系、涉外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權(quán)、環(huán)境保護等領(lǐng)域展露身手。三是建立重點項目法律顧問制度。要求律師為招標采購、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務(wù)。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務(wù)。深化完善“一村一顧問”制度，為新農(nóng)村建設(shè)提供法律保障。各級政府可在新農(nóng)村建設(shè)資金中設(shè)立村級法律顧問獎勵經(jīng)費，明確標準、分類獎補，滿足農(nóng)村法律需求，強化農(nóng)村法治保障。同時借鑒外地經(jīng)驗，在村莊整治、農(nóng)房改造、土地流轉(zhuǎn)等政府主導項目中，建立律師強制介入制度，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實現(xiàn)關(guān)口前置，降低法律風險。
    (三)采取多項措施，優(yōu)化法律服務(wù)市場環(huán)境。一是加大法律實施監(jiān)督，切實解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產(chǎn)等有關(guān)部門，共同出臺貫徹律師法、落實律師執(zhí)業(yè)權(quán)利的相關(guān)措施，切實監(jiān)督落實，解決律師會見難、閱卷難、調(diào)查取證難等問題；二是加強法律服務(wù)市場監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務(wù)的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關(guān)部門建立協(xié)調(diào)處置機制，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查，加大對假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報刊、網(wǎng)絡(luò)、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實保障律師的合法執(zhí)業(yè)權(quán)利和人身權(quán)利。對阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關(guān)部門要采取有力措施，予以堅決制止和處罰；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻。
    (四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護社會穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項以及其他關(guān)系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領(lǐng)導信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強訴前調(diào)解力度，消弭當事人矛盾，息訴止爭，并對挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權(quán)益，維護社會公平正義；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務(wù)，提供網(wǎng)絡(luò)法律咨詢服務(wù)。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇八
    最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
    世聯(lián)地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務(wù)的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
    從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡埽孕袠I(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務(wù)模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
    第一章標的行業(yè)屬性及成長性分析。
    世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
    與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
    1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
    2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
    3、受益深圳特區(qū)擴容。
    4、管理團隊高瞻遠矚。
    目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
    行業(yè)及公司簡介：
    行業(yè)情況簡介。
    世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
    房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權(quán)出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對房地產(chǎn)進行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
    從房地產(chǎn)開發(fā)的價值流程來看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務(wù)商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：
    （3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù)；
    （4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產(chǎn)中介為機構(gòu)或個人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀服務(wù)。
    公司情況簡介。
    公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)，不涉足開發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構(gòu)，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。
    公司目前的顧問策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃服務(wù)等；銷售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務(wù)。
    公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。
    行業(yè)發(fā)展前景：
    房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。
    我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
    房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
    二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
    與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。
    顧問策劃業(yè)務(wù)。
    專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關(guān)鍵問題；顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
    即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
    代理業(yè)務(wù)。
    2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的。
    房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務(wù)模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
    經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
    2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導致經(jīng)紀業(yè)務(wù)下降，但是從長遠來看市場空間較大。
    世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。
    公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經(jīng)營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產(chǎn)項目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問策劃業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務(wù)多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
    與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
    1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來其他服務(wù)商進入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。
    2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務(wù)合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務(wù)。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
    3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
    4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設(shè)服務(wù)管理和知識共享平臺，設(shè)立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
    第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
    公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。
    第二章標的當前估值合理性分析。
    盈利預測。
    截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營空間。
    估值。
    目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
    根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
    第三章標的風險所在及防范措施。
    世聯(lián)地產(chǎn)真正有價值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務(wù)，所以未來其他業(yè)務(wù)的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構(gòu)對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
    同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇九
    房地產(chǎn)的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
    xx地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務(wù)的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
    從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務(wù)模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
    xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
    與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
    1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
    2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
    3、受益深圳特區(qū)擴容。
    4、管理團隊高瞻遠矚。
    目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
    xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
    房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
    房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
    二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
    與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。
    專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關(guān)鍵問題;顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
    工作總結(jié)ppt|工作總結(jié)怎么寫結(jié)結(jié)尾|工作總結(jié)報告。
    工作總結(jié)開頭|工作總|。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十
    標題可以有兩種寫法。
    一種是規(guī)范化的標題格式，基本格式為“××關(guān)于××××的調(diào)查報告”、“關(guān)于××××的調(diào)查報告”、“××××調(diào)查”等。
    另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結(jié)合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業(yè)生就業(yè)情況調(diào)查》，提問式如《為什么大學畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結(jié)合式，正題陳述調(diào)查報告的主要結(jié)論或提出中心問題，副題標明調(diào)查的對象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學科建設(shè)??××××大學學科建設(shè)實踐調(diào)查》等。
    二、列出調(diào)查的主要內(nèi)容，格式如下：
    調(diào)查時間：
    調(diào)查地點：
    調(diào)查對象：
    調(diào)查方法：
    調(diào)查人：
    調(diào)查分工：（以小組形式調(diào)查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）。
    三、報告正文。
    正文一般分前言、主體、結(jié)尾三部分。
    成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調(diào)查的結(jié)果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內(nèi)容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
    2．主體。這是調(diào)查報告最主要的部分，這部分詳述調(diào)查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗，以及分析調(diào)查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結(jié)論。
    3．結(jié)尾。結(jié)尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結(jié)全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
    （一）一、基本情況。
    調(diào)查運用國家統(tǒng)計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區(qū)和直轄市的典型調(diào)查，調(diào)查對象為農(nóng)村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。
    老年空巢家庭包括兩類：
    1、獨居戶;。
    2、夫妻戶。
    老年類空巢家庭包括三類：
    1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。
    2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。
    3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。
    xx年，全國農(nóng)村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農(nóng)村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點。空巢、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農(nóng)村老年總?cè)丝诘?3.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。
    空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內(nèi)部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。
    隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農(nóng)村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘?、類空巢家庭老年人以有配偶同住為主占64.9%，喪偶的占28.8%。
    老年空巢、類空巢家庭內(nèi)部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關(guān)系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經(jīng)濟條件不允許加之不是收住對象，或當?shù)貨]有養(yǎng)老機構(gòu)而不能如愿。
    二、存在的主要問題。
    空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農(nóng)村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。
    (一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。
    農(nóng)村空巢、類空巢家庭老年人從事生產(chǎn)勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經(jīng)濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%?？粘?、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟狀況和養(yǎng)老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟困難，49%的人認為經(jīng)濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。
    (二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。
    空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。
    (三)照料服務(wù)供求矛盾突出問題。
    空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘?、類空巢家庭老年人的照料主要靠配偶，占52.3%，國家、集體、養(yǎng)老機構(gòu)上門服務(wù)合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。
    (四)獨居老年人面臨高生活風險問題。
    獨居老年人(包括散居“五?！崩先?約1004萬人。其中，覺得經(jīng)濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經(jīng)常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計分析顯示，有60%的農(nóng)村獨居老年人生活中面臨著經(jīng)濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。
    (五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。
    子女外出務(wù)工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農(nóng)村老年總?cè)丝诘?.7%，接近400萬人。他們既要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調(diào)查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農(nóng)業(yè)勞動的比例高達80%，得到子女經(jīng)濟支持的只占44.3%，醫(yī)療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。
    三、農(nóng)村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析。
    (一)農(nóng)村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟、社會等多重因素綜合作用的結(jié)果，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。
    造成農(nóng)村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農(nóng)村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農(nóng)村勞動年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動農(nóng)村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。
    (二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。
    老年人勞動自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養(yǎng)的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對更多。
    (三)農(nóng)村社會保障與社會服務(wù)發(fā)展滯后導致部分老年人養(yǎng)老和照料服務(wù)的“真空”。
    家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對社會保障和社會服務(wù)的需求增加。由于農(nóng)村社會養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施短缺，社會養(yǎng)老服務(wù)不發(fā)達，使老年人的養(yǎng)老特別是服務(wù)需求得不到保障。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務(wù)服務(wù)的占32.8%，而當?shù)赜写朔?wù)的僅占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機構(gòu)而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。
    (四)對農(nóng)村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。
    主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關(guān)于居家養(yǎng)老和老年服務(wù)體系建設(shè)的政策主要指向城市，適合農(nóng)村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對農(nóng)村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農(nóng)村社會保障、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)明顯落后，社會組織很不發(fā)育，解決農(nóng)村老年人養(yǎng)老服務(wù)問題難度很大。基于以上原因，老年空巢家庭增加帶來的照料服務(wù)等問題在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。
    (五)敬老意識和贍養(yǎng)觀念淡化。
    農(nóng)村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務(wù)。婆媳關(guān)系緊張，“媳婦當家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務(wù)工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實。
    四、對策與建議。
    農(nóng)村老年人家庭空巢化伴隨著農(nóng)村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等因素影響下，農(nóng)村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進一步挑戰(zhàn)，需要從整個農(nóng)村社會保障制度和社會服務(wù)的建構(gòu)上綜合考慮和應對。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展社會養(yǎng)老保障和公共服務(wù)，建立健全社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老保障體系，是新時期保障包括農(nóng)村空巢家庭老年人在內(nèi)的廣大農(nóng)村老年人基本生活和服務(wù)需求，解決農(nóng)村老齡問題的必由之路。
    (一)建立健全農(nóng)村社會保障體系，為農(nóng)村老年人生活提供制度保障。
    加快建立健全農(nóng)村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農(nóng)村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫(yī)療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農(nóng)村老年人非繳費型養(yǎng)老金制度，對于不享受社會保障待遇的農(nóng)村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。
    (二)加快建立農(nóng)村社會養(yǎng)老服務(wù)體系。
    加強農(nóng)村綜合性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)，在服務(wù)好“三無”老人等傳統(tǒng)服務(wù)對象的基礎(chǔ)上，把服務(wù)對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。
    施院0托老年群眾i在農(nóng)村社區(qū)建設(shè)綜合性養(yǎng)老服務(wù)活動設(shè)施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務(wù)和宣傳教育服務(wù)，逐步形成住養(yǎng)、定點與上門服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。
    (三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ)性作用。
    進一步推進農(nóng)村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務(wù)工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產(chǎn)。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評選表彰內(nèi)容，轉(zhuǎn)變不良習俗，和諧家庭關(guān)系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權(quán)益的意識和能力。
    (四)加強對農(nóng)村老齡工作的組織領(lǐng)導。
    各級政府要把農(nóng)村老齡問題納入農(nóng)村改革發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、設(shè)施發(fā)展規(guī)劃和推動農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)的政策措施，將相關(guān)經(jīng)費納入財政預算。各級政府有關(guān)部門要按照各自職責，將保障農(nóng)村老年人基本生活，發(fā)展農(nóng)村為老服務(wù)納入部門工作安排，切實承擔起為農(nóng)村老年人提供基本社會保障、福利服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護、權(quán)益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級老齡工作機構(gòu)，保證必要的人員和經(jīng)費，發(fā)揮好綜合協(xié)調(diào)和檢查督促作用。在農(nóng)村基層，要普遍建立起農(nóng)村老年人協(xié)會，在村委會的領(lǐng)導和支持下，實現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務(wù)，積極調(diào)解涉老糾紛，維護老年人權(quán)益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。
    （二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對衛(wèi)生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經(jīng)過學習考察，總結(jié)經(jīng)驗。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農(nóng)民健康水平。
    一、基本概況。
    (一)縣集團化動作模式。
    縣集團化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)收費不變，主要是對上下兩家醫(yī)院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務(wù)人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進行理論和實際操作的進修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人員按需要及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個人素質(zhì)與工作需求相匹配，進行促進員工現(xiàn)在和將來的工作績效的提高。
    1、集團化管理的經(jīng)濟效。
    旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務(wù)收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務(wù)上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務(wù)水平在群眾中的可信度為基礎(chǔ)，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務(wù)人員的技術(shù)水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費，老百姓享受到了縣級醫(yī)院的服務(wù)，在老百姓當中建立起了基礎(chǔ)，這主要是由于集團化管理的優(yōu)勢帶來的好處。
    2、集團化管理的資源利用。
    通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級醫(yī)院統(tǒng)一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術(shù)和研發(fā)平臺以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營銷費用、統(tǒng)一結(jié)算可以節(jié)省財務(wù)費用和解決融資的難題等。
    2、優(yōu)勢互補，提升了醫(yī)院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫(yī)院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發(fā)揮，從而帶動其它成員企業(yè)提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競爭能力。技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新以及成本和費用的降低等，使企業(yè)及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢互補，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。
    (二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式。
    1、黔西衛(wèi)生院基本情況。
    黔西衛(wèi)生院全院共67個職工，3個主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎(chǔ)，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯(lián)合和資本聯(lián)合相結(jié)合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構(gòu)成，職工股東共同勞動，實現(xiàn)按資按勞分配，權(quán)益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業(yè)承擔責任，企業(yè)以全部資產(chǎn)承擔責任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務(wù)領(lǐng)導也是較大股東，即了解自身業(yè)務(wù)需要又是政治上的管理層，更能有效地結(jié)合醫(yī)院實際出臺政策。
    2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向。
    黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務(wù)骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動息息相關(guān)，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現(xiàn)為工資與獎金。
    二、與我院實際情況相結(jié)合的分析。
    安場鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫(yī)師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫(yī)院內(nèi)部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。
    (一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才。
    我院實施績效工資以來，醫(yī)院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業(yè)技術(shù)上的學習差不多沒有。雖有上掛業(yè)務(wù)部門，但在業(yè)務(wù)的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調(diào)或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調(diào)出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調(diào)離，借調(diào)等我院的人才有所流失。
    安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內(nèi)業(yè)務(wù)培訓學習例會來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質(zhì)上的學習交流，因為該衛(wèi)生院業(yè)務(wù)技術(shù)長期停留在沒長進的現(xiàn)況，每次學習培訓照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。
    (二)職工工作積極性對比。
    完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮(zhèn)所轄14個村，從年底14個村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫(yī)院對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發(fā)展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。
    (三)老百姓利益相關(guān)的比較。
    在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務(wù)，因為黔西衛(wèi)生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛(wèi)生院當然以業(yè)務(wù)技術(shù)為優(yōu)先，服務(wù)為宗旨才能有群眾基礎(chǔ)，縣兩個試點衛(wèi)生院都是以縣級醫(yī)院的管理模式，從技術(shù)業(yè)務(wù)范圍都是引用縣級醫(yī)院的標準。而安場衛(wèi)生院沒有這樣的平臺，人才流失現(xiàn)象較重，服務(wù)上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎(chǔ)就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務(wù)人員少、床位設(shè)施不全、業(yè)務(wù)科技含量小、激勵機制不健全造成的。
    三、方法與建議。
    (一)方法。
    安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強的情況下。
    加強職工業(yè)務(wù)學習，這只能依靠上級業(yè)務(wù)部門的統(tǒng)一管理，科學技術(shù)為第一生產(chǎn)力，為提高安場衛(wèi)生院的綜合實力，沒有較好的業(yè)務(wù)都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。
    完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質(zhì)上解決這一問題。
    加強基礎(chǔ)硬件設(shè)施建設(shè)，即要按要求完成上級業(yè)務(wù)部門下發(fā)的相關(guān)的政策性任務(wù)，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務(wù)，醫(yī)院才能生存發(fā)展。
    (二)建議。
    安場鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經(jīng)濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛(wèi)生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級那個醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們?nèi)ド钏?，應該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場衛(wèi)生院的現(xiàn)況。
    鑒于兩種模式的經(jīng)驗，結(jié)合安場衛(wèi)生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。
    學黔西衛(wèi)生院股份運作模式部份經(jīng)驗，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務(wù)部門作為服東，提供業(yè)務(wù)學習和技術(shù)深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。
    大力引進人才，安場衛(wèi)生院人力質(zhì)量和數(shù)量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。
    為進一步確立市場化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項目來抓、產(chǎn)業(yè)來辦，加快改制轉(zhuǎn)軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發(fā)展業(yè)務(wù)，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務(wù)水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎(chǔ)。解放思想、實事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十一
    房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對我國房地產(chǎn)項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關(guān)的建議以供參考。
    房地產(chǎn)業(yè)，是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
    房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標;購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。
    我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為經(jīng)濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
    正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。
    4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇。
    不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。
    4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶。
    從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。
    4.3強調(diào)項目可行性分析和市場監(jiān)測。
    可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務(wù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務(wù)等費用，也包括不可預測費用。財務(wù)費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。
    進行充分的市場調(diào)研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調(diào)研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項目，避免供需失衡的風險。
    5結(jié)語。
    隨著社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產(chǎn)生巨大的投資風險。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)在設(shè)立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產(chǎn)項目的投資出現(xiàn)較多風險。本文針對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險提出來相關(guān)的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十二
    市場分析報告的標題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場環(huán)境分析報告》。另一種是新聞報道式。它又分單標題和雙標題兩種。單標題，如從對鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場分析報告的主旨，副題標明進行市場分析的對象、內(nèi)容等，如《縣級金融市場開發(fā)大有可為――對公安縣金融市場潛力的調(diào)查分析》。標題的詞句應反復琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。
    2、導語。
    3、主體。
    主體是市場分析報告的主要部分，一般是寫調(diào)查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗或問題。如果內(nèi)容多、篇幅長，最好把它分成若干部分，各加上一個小標題；難以用文字概括其內(nèi)容的，可用序碼來標明順序。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式。
    （1）分述式。這種結(jié)構(gòu)多用來描述對事物作多角度、多側(cè)面分析的結(jié)果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點是反映業(yè)務(wù)范圍寬、概括面廣。
    （2）層進式。這種結(jié)構(gòu)主要用來表現(xiàn)對事物的逐層深化的認識，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣，開掘卻很深。
    （3）三段式。主體部分由三個段落組成：現(xiàn)狀；原因；對策。如此三段，是三個層次，故稱三段結(jié)構(gòu)。
    （4）綜合式。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體，加以綜合運用，即為綜合式。例如，用“分述結(jié)構(gòu)”來寫“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結(jié)構(gòu)”來寫“層進結(jié)構(gòu)”中的一個層次；用“總分結(jié)構(gòu)”來寫“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容，等等。
    4、結(jié)尾。
    結(jié)尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。
    （1）自然結(jié)尾。如果主體部分已把觀點闡述清楚，作出了明確結(jié)論，就不必再硬加一條尾巴。
    （2）總結(jié)性結(jié)尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調(diào)查分析后對事物的看法再一次強調(diào)，作出結(jié)論性的收尾。
    （3）啟示性結(jié)尾。在寫完主要事實和分析結(jié)論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或為了展示事物發(fā)展的趨勢，指出努力方向，就可以寫一個富有啟示性的結(jié)尾。
    （4）預測性結(jié)語。有的報告在提出調(diào)查分析情況和問題之后，又寫出作者的預測，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。
    為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學承擔，調(diào)查時間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項調(diào)查工作結(jié)束后，該大學將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報告如下：
    一、調(diào)查對象的基本情況。
    （一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。
    （二）家庭收入情況。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費水平來看，相當一部分居民還達不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費水平較低，商家在定價的時候要特別慎重。
    二、專門調(diào)查部分。
    （一）酒類產(chǎn)品的消費情況。
    1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。
    2、白酒消費多元化。
    （1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者。
    買酒用于自己消費的消費者，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結(jié)有關(guān)。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價格檔次越高，購買力相對越低。從品牌上來說，以花果山、張裕、山楂酒為主。
    送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù)，定價要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺，另外對紅酒的調(diào)查顯示，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%。總之，從以上的消費情況來看，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。
    （2）購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費者關(guān)注的因素依次為價格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。
    （3）顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯觯坏┠硞€品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。
    （4）動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規(guī)模。而對于商家來說，營業(yè)員的素質(zhì)也應重視，因為其對酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用。
    （二）飲食類產(chǎn)品的消費情況。
    本次調(diào)查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調(diào)查表明，消費有以下幾個重要特點：
    1、消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：
    泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性，只有舉辦大型會議時使用，或者是貴賓、政府政要才可以進入，所以調(diào)查中作為普通消費者的調(diào)查對象很少會選擇云天賓館。
    2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。
    3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對優(yōu)勢占領(lǐng)餐飲類市場。
    4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。
    三、結(jié)論和建議。
    （一）結(jié)論。
    1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。
    2、居民在酒類產(chǎn)品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
    3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認知度較高。
    4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經(jīng)有相當大的消費市場。
    （二）建議。
    1、商家在組織貨品時要根據(jù)市場的變化制定相應的營銷策略。
    2、對消費者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應采取積極措施引導消費者的消費，實現(xiàn)城市消費的良性循環(huán)。
    3、由于海鮮和火鍋消費的增長，導致城市化管理的混亂，政府應加強管理力度，對市場進行科學引導，促進城市文明建設(shè)。
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    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十三
    1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農(nóng)林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。
    考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構(gòu)成復合中心，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
    3,交通概況。
    工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務(wù)年”、項目建設(shè)“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資項目建設(shè)高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產(chǎn)蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產(chǎn)運行，從開工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產(chǎn)業(yè)工人，3年實現(xiàn)勞動力就業(yè)10萬人。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團還和世界知名企業(yè)、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現(xiàn)強強聯(lián)合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項目建設(shè)一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現(xiàn)增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展正實現(xiàn)著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。
    產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)全面推進，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉(zhuǎn)”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務(wù)區(qū)、職工宿舍等配套設(shè)施建設(shè)。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營業(yè)務(wù)收入32.3億元。其中，主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營業(yè)務(wù)收入24億元，占入駐企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
    現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū)，認真落實各項惠農(nóng)政策，保護和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力壯大優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)雜果、優(yōu)質(zhì)無公害蔬菜、優(yōu)質(zhì)食用菌、優(yōu)質(zhì)苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，確保了“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國經(jīng)濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。
    需求，四星級大酒店媧城賓館的建設(shè)，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術(shù)學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術(shù)工人，各大金融、保險部門均設(shè)有分支機構(gòu)，網(wǎng)點布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。
    水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi)，水資源豐富。
    郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū)，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現(xiàn)漫游和國內(nèi)自由漫游，開辦了數(shù)字數(shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務(wù)，對外通訊十分快捷。
    2013年，西華縣主要經(jīng)濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長23.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。
    人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農(nóng)業(yè)人口近80萬人。
    4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
    為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側(cè)用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經(jīng)濟流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設(shè)，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。
    南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
    西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢產(chǎn)品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。
    東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設(shè)的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側(cè)，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。
    北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設(shè)的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設(shè)的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
    兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設(shè)施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風貌。
    雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
    三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關(guān)生活服務(wù)設(shè)施。
    五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設(shè)置居住區(qū)級的公共服務(wù)中心，為居民提供日常生活服務(wù)。
    樓盤情況：
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十四
    近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟政策驅(qū)動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。現(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：
    （一）國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
    （二）房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。
    （三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數(shù)有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產(chǎn)市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調(diào)控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
    （四）房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
    （五）房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
    （六）購房動機發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動機發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營利為目的。據(jù)2002年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
    （七）行業(yè)規(guī)模迅速擴大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。
    （八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強有力的保障。
    （九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
    （十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經(jīng)濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。
    （十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經(jīng)濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經(jīng)濟適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法?，F(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮(zhèn)試行）。
    1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
    2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
    各類金融機構(gòu)和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。
    4、居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數(shù)，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強大的活力。
    5、城市化進程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務(wù)工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
    總體上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快，導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣gdp的拉動并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應；四是土地價格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高?，F(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場運作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風險不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
    四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策。
    1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時強調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠期房地產(chǎn)開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
    2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調(diào)控能力，并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場預警機制。
    3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經(jīng)濟適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業(yè)做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調(diào)控。
    4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
    5、要改進和加強房地產(chǎn)交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。
    6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項目建設(shè)為龍頭，推動我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實力強、信譽好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應入世后的新形勢。
    7、要加大經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應的方式。改革重點要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設(shè)項目招標工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經(jīng)濟適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設(shè)。
    8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構(gòu)信用貸款的同時，強化貸款監(jiān)控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
    9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實際，積極開展試點工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗，為推進物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎(chǔ)。
    影響整個地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
    五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析。
    綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅(qū)動下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：
    1、城市化進程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹?gòu)筑?一都三縣?，建設(shè)新平陽”，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥?、游在平陽、學在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴大，為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來機遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?BR>    2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧恿?。我縣區(qū)域舊城保護和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。
    3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000-5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
    （1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求。
    根據(jù)城鎮(zhèn)人口預測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
    p1=w1·n+w2·r·f·n。
    式中：p1：新增人口住房需求總量。
    w1：新增人口中非農(nóng)人口增量。
    n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。
    w2：新增人口中暫住人口增量。
    r：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）。
    f：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
    2004年新增人口住房需求總量：
    p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）。
    2005年新增人口住房需求總量：
    p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）。
    2006年新增人口住房需求總量：
    p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）。
    （2）經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求。
    由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
    （3）投資對商品房的需求。
    由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數(shù)量的社會閑置資金進入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十五
    從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調(diào)查。先前對會計電算化知識的不了解，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調(diào)查的范圍是財務(wù)部的會計電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標。會計電算化技術(shù)的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權(quán)人提供較為準確、及時的財務(wù)信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎(chǔ)。
    此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學著操作電算化的內(nèi)容。
    (一)了解會計部運用電算化的重要性。
    1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規(guī)范化，科學化，提高會計工作的效率和質(zhì)量。
    2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
    (二)學習如何運用電算化。
    在整個調(diào)查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
    嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務(wù)部、采購部、銷售部、設(shè)計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務(wù)部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟活動。
    為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化。
    在整個實訓調(diào)查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計及中級財務(wù)會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
    (一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。
    xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務(wù)軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
    (二)運用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。
    在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎(chǔ)上進行，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
    (三)單位領(lǐng)導的不重視。
    會計電算化隨著現(xiàn)代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導只注重最后的結(jié)果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調(diào)節(jié)，領(lǐng)導具有很大的經(jīng)營自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面，基本上是領(lǐng)導說一是一。在這種情況下，領(lǐng)導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化。
    (一)加強會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
    1、引入高素質(zhì)電算化人才。
    目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工。
    2、加強會計人員的電算化培訓。
    企業(yè)應單獨制訂培訓內(nèi)容和培訓時間。培訓內(nèi)容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務(wù)、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。
    (二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)。
    建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
    (三)加強領(lǐng)導對電算化的重視。
    要促進該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領(lǐng)導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會計電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經(jīng)濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十六
    1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)收支狀況等情況。
    2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項目相關(guān)的主要業(yè)績。
    3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內(nèi)容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經(jīng)濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。
    2、必要性和可行性。
    1)、項目背景及實施項目的必要性。
    項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
    項目實施對申請單位、所屬領(lǐng)域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
    2)、項目實施的可行性。
    與同類項目相比分析;項目的主要思路與設(shè)想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
    3)、項目不確定性分析。
    項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
    3、實施條件。
    1)、人員條件。
    項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務(wù)、專業(yè)、對項目熟悉情況。
    2)、資金條件。
    項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關(guān)證明文件及資料)。
    3)、基礎(chǔ)條件。
    項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經(jīng)具備哪些基礎(chǔ)條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設(shè)施條件，需要增加哪些新的關(guān)鍵設(shè)施)。
    4)、其他相關(guān)條件。
    4、進度與計劃安排。
    項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
    5、主要結(jié)論。
    1、項目建議書及批復文件。
    2、國家和地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃。
    3、國家有關(guān)法律、法規(guī)，政府的有關(guān)規(guī)定。
    4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。
    1、概述。
    簡述項目提出的背景、項目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經(jīng)濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
    1)、項目技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進性和效果論述。
    2)、項目技術(shù)性能水平與國外同類項目的比較。
    3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
    3、項目成熟程度。
    4、市場需求情況和風險分析。
    5、投資估算及資金籌措。
    1)、項目投資估算。
    2)、資金籌措方案。
    3)、投資使用計劃。
    6、經(jīng)濟和社會效益分析。
    1)、未來5年成本、收入估算。
    2)、財務(wù)分析:以動態(tài)分析為主，提供財務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務(wù)凈現(xiàn)值等指標。
    4)、財務(wù)分析結(jié)論。
    5)、社會效益分析。
    7、綜合實力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
    1)、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學歷構(gòu)成)。
    2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經(jīng)營管理水平。
    3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。
    4)、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項目實施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來來源、供應渠道等)。
    8、項目實施進度計劃。
    9、其他。
    1)、環(huán)境保護措施。
    2)、勞動保護和安全。
    3)、必要的證明材料。
    10、結(jié)論。
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    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十七
    可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
    房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術(shù)直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
    自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
    不同于一般建設(shè)項目先投資后生產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的過程也是項目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項目的建設(shè)期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設(shè)期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。
    房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設(shè)項目的基礎(chǔ)上，著重強調(diào)市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認、經(jīng)濟財務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
    (1)市場分析、項目選址及定位。
    房地產(chǎn)項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調(diào)研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
    (2)經(jīng)營方式以及租售價格。
    經(jīng)營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關(guān)系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷?jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎(chǔ)上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
    (3)經(jīng)濟財務(wù)的可行性。
    經(jīng)濟財務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務(wù)可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠?qū)窠?jīng)濟產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展;財務(wù)可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。進行經(jīng)濟財務(wù)可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。
    (4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益。
    在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應。
    只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結(jié)論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
    大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關(guān)部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
    為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
    (2)可行性研究依據(jù)不充分。
    開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設(shè)計方案說明并結(jié)合國家、地方政府出臺的相關(guān)估價文件，對項目的經(jīng)濟財務(wù)效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結(jié)果不合實際。
    為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
    就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
    針對這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
    三、結(jié)語。
    總之，房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟財務(wù)可行性分析等方面。
    我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認真貫徹實行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關(guān)可行性研究分析報告編制機構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質(zhì)量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
    參考文獻：
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    房地產(chǎn)行業(yè)分析報告篇十八
    在現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)財務(wù)分析指標不應再局限于靜態(tài)的單一指標房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析，作為新興行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應從整體上動態(tài)地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營能力、開拓市場、創(chuàng)造市場和把握市場的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)分析需要在傳統(tǒng)財務(wù)分析的基礎(chǔ)上完善和補充以下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析內(nèi)容：
    在單項指標房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的基礎(chǔ)上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業(yè)經(jīng)濟運行的整體性分析，以掌握企業(yè)整體財務(wù)狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強專題房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析，如企業(yè)潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務(wù)成本分析、成本結(jié)構(gòu)分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關(guān)系，避免房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的片面性。
    在企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復雜的背景下，現(xiàn)金流量信息越來越受到企業(yè)管理層的重視，許多企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現(xiàn)金的短缺造成企業(yè)信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目對資金高度依賴，時，更應從以“利潤”為中心轉(zhuǎn)向以“現(xiàn)金流量”為中心。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析營運資本投資和利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，檢查企業(yè)是否能通過其經(jīng)營活動產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量；房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)的營業(yè)資本管理是否有效率；房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)是否能夠滿足其利息支付義務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析外部融資活動之后的現(xiàn)金凈流量，用于評價企業(yè)的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業(yè)現(xiàn)金流量的動態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價值的信息。由于現(xiàn)金流量信息揭示了企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析，有助于評價企業(yè)盈利的質(zhì)量。
    一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業(yè)目標成本（既預算值）的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和員工講求經(jīng)濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業(yè)成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經(jīng)和方法。
    如果財務(wù)分析僅局限于本企業(yè)內(nèi)部，不與其它企業(yè)進行對比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業(yè)其它企業(yè)相比較的差距或優(yōu)勢，這種比較也不是一個或幾個財務(wù)指標的比較，而是企業(yè)之間財務(wù)狀況的綜合比較。通過房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對自己的經(jīng)營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發(fā)展空間。
    實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)分析可以不受傳統(tǒng)財務(wù)分析模式的約束，不應局限于具體的分析模式及財務(wù)周期，計算機技術(shù)的運用也為財務(wù)分析模式的建立和財務(wù)數(shù)據(jù)的深度開發(fā)創(chuàng)造了條件。管理層更重視對財務(wù)分析結(jié)果的評價，并利用評價的結(jié)果來指導企業(yè)的經(jīng)營活動，我們應圍繞企業(yè)的經(jīng)營管理捕捉管理層最關(guān)心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務(wù)分析。既可利用財務(wù)信息，也可利用業(yè)務(wù)信息結(jié)合判斷與估計，體現(xiàn)財務(wù)分析的實時化和快速反應。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財務(wù)分析應該更多的從經(jīng)營者的角度出發(fā)，著重強調(diào)在利用財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時進一步通過財務(wù)分析來判斷企業(yè)資本運營效果，以便作出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運營效率，增強企業(yè)的財富，從而達到股東財富最大化的目的。
    xx公司財務(wù)部年終總結(jié)。
    20，對于我們祖國來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國家在年經(jīng)歷了嚴寒和溫情、經(jīng)歷了磨難和榮譽、經(jīng)歷了經(jīng)濟的低谷和復蘇；2008年，對于我們房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常值得深思的一年，房地產(chǎn)業(yè)在2008年步入了行業(yè)的周期，房地產(chǎn)業(yè)在一片該不該“救市”的爭論中從年頭走到了年尾，房地產(chǎn)業(yè)的生存之路將走向何方？需要我們地產(chǎn)人用智慧和汗水去描繪；同樣，2008年，對于我們xx公司來說更是不平凡的一年，是內(nèi)涵豐富的一年，是蛻變成長的一年。xx公司在2008年經(jīng)歷了bsc的陣痛、經(jīng)歷了培訓老師的洗禮、經(jīng)歷了xx改制成功的榮耀、經(jīng)歷了工業(yè)項目掛牌的喜悅、也經(jīng)歷了房產(chǎn)銷售的低谷。
    就是在這樣一個復雜多變、跌蕩起伏的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境下，xx財務(wù)部在公司領(lǐng)導班子的正確指引下，理清思路、不斷學習、求實奮進，在財務(wù)部的各項工作上實現(xiàn)了階段性的成長和收獲。下面就將財務(wù)部所做的各項工作在這里向各位領(lǐng)導和同仁一一匯報：
    一、會計核算工作。
    眾所周知，會計核算是財務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財務(wù)人員安身立命的本錢，是各項財務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務(wù)信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務(wù)部向上進階的新課題。為努力實現(xiàn)這一目標，財務(wù)部主要開展了以下工作：
    1、建立會計核算標準規(guī)范，實現(xiàn)會計核算的標準化管理。財務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項目核算的需要、根據(jù)納稅申報的需要、根據(jù)資金預算的需要，設(shè)計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產(chǎn)會計核算的教科書做為財務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標準規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們設(shè)的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關(guān)稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設(shè)置得到了集團領(lǐng)導的好評。
    2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現(xiàn)在的財務(wù)部內(nèi)部會計核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財務(wù)信息能有序地、按時、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財務(wù)報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務(wù)部的各類財務(wù)數(shù)據(jù)的及時性和準確性均達到集團財務(wù)部的要求。
    3、加強各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應商往來帳目清楚準確。同時加強應收往來款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來款xx萬元。
    4、除此之外，財務(wù)部組織全體員工在2008年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統(tǒng)計表xx張。出具xx集團、xx集團相關(guān)財務(wù)報表xx張，出具預算報表xx張等。