合同是一種詳細記錄交易內容和條件的書面協議，有助于保護交易的公平性和合法性。在編寫合同時，應盡量避免使用復雜的法律術語，以確保各方能夠理解并執(zhí)行合同。通過學習合同范文，我們可以借鑒其中的合理條款和表達方式，提升自己的寫作水平。
發(fā)包合同無效情形篇一
首先，贈與合同也是需要遵守《民法典》(于1月1日生效)規(guī)定的。根據法律規(guī)定，如果在贈與過程中有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;。
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;。
(三)以合法形式掩蓋非法目的;。
(四)損害社會公共利益;。
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
贈與房屋交付后能撤銷嗎。
根據《民通意見》的相關規(guī)定，贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據書面贈與合同已將產權交給受贈人，受贈人也已占有使用該房屋的，可認定贈與有效。
贈與房屋已交付受贈人使用，但尚未辦理過戶，該贈與不能任意撤銷。但若出現法定撤銷事由，則可以撤銷。即出現了受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬、對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行、不履行贈與合同約定的義務等情形的，交付的房屋才能撤銷。
發(fā)包合同無效情形篇二
我國《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（3）以合法形式掩蓋非法目的；
（4）損害社會公共利益；
（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
關于《合同法》第52條規(guī)定的這五種合同無效的情形，具體要如何理解呢？
根據《民法通則若干問題的意見》第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
合同無效
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
所謂惡意串通，是指當事人為實現某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。
惡意串通而訂立的合同，其構成要件是：
（1）當事人在主觀上具有惡意性。即明知或者知其行為會造成國家、集體或者第三人利益的損害，而故意為之。
（2）當事人之間具有串通性。串通是指相互串連、勾通，使當事人之間在行為的動機、目的、行為以及行為的結果上達成一致，使共同的目的得到實現。在實現非法目的的`意思表示達成一致后，當事人約定互相配合或者共同實施該種合同行為。
（3）雙方當事人串通實施的行為損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通的結果，應當是國家、集體或者第三人的利益受到損害。法律并不禁止當事人在合同的訂立和履行中獲得利益。但是，如果雙方當事人在謀求自己的利益的同時而損害國家、集體或第三人的利益的時候，法律就要進行干預。
惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同，不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產，收歸國有或者返還集體或者個人。
以合法形式掩蓋非法目的，也稱為隱匿行為，是指當事人通過實施合法的行為來掩蓋其真實的非法目的，或者實施的行為在形式上是合法的，但是在內容上是非法的行為。
當事人實施以合法形式掩蓋非法目的的行為，當事人在行為的外在表現形式上，并不是違反法律的。但是這個形式并不是當事人所要達到的目的，不是當事人的真實意圖，而是通過這樣的合法形式，來掩蓋和達到其真實的非法目的。因此，對于這種隱匿行為，應當區(qū)分其外在形式與真實意圖，準確認定當事人所實施的合同行為的效力。
以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同，應當具備下列要件：
（1）當事人所要達到的真實目的或者其手段必須是法律或者行政法規(guī)所禁止的;
（2）合同的當事人具有規(guī)避法律的故意;三是當事人為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而采用了合法的形式對非法目的進行了掩蓋。
在法律、行政法規(guī)無明確規(guī)定，但合同又明顯地損害了社會公共利益時，可以適用“損害社會公共利益”條款確認合同無效。
違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同，是指當事人在訂約目的、訂約內容都違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同?！逗贤ń忉尅返?條明確規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。”
需要說明的是，違反法律、行政法規(guī)的強制性的合同，當事人在主觀上是故意所為，還是過失所致，均則非所問。只要合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則就確認該合同無效。
發(fā)包合同無效情形篇三
《民法通則》、《合同法》都已有對合同效力進行了規(guī)定，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對于建筑工程施工合同的效力更是作出了專門具體的規(guī)定，由于建筑工程質量關系重大，在上述解釋中就可以看出該解釋僅列舉了承包人的資質問題，并沒有提及發(fā)包人的資質問題，由此可見對承包人的資質要求的比較嚴格。該解釋對存在下列情形之一的認定建筑工程施工合同無效：
(1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的;。
(2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的;。
(3)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的;。
(4)承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設工程施工合同的。
對于上述情形中的承包人超越資質等級許可的業(yè)務范圍簽訂建筑工程施工合同，如果在建筑工程竣工前承包人取得相應資質等級，該建筑工程施工合同應認定為有效。
依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的第二條、第三條、第四條的規(guī)定，無效的建筑工程施工合同應視實際情況來處理：
也就是說如果建設工程經竣工驗收合格，該無效合同中的支付工程價款的約定可以作為雙方結算工程款的依據。
對于建筑工程施工合同無效，且又在修復后的建設工程經竣工驗收也不合格，承包人請求支付工程價款的，人民法院不予支持。也就是說如果在此情況下，承包人是不能依據無效的建筑工程施工合同作為請求工程價款的依據，同時還可能承擔某些不利的法律后果。
對于建筑工程施工合同無效，合同已履行但建設工程還沒有竣工的，合同應當立即停止履行，承包人請求的工程價款應經過工程造價鑒定后，發(fā)包人依據實際工程造價給付承包人工程價款。
對于承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂的建筑工程施工合同無效。人民法院可以根據民法通則的規(guī)定，收繳當事人已經取得的轉包費、管理費、聯營費、掛靠費等形式的非法所得。
發(fā)包合同無效情形篇四
1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。
4、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
7、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。
8、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
一、占用房屋一方當事人支付房屋使用費支付標準如何確定?
房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
對于房屋使用費的標準，應當參照合同約定的租金標準，同時還可以綜合考慮如下因素：
(1)房屋是否具備正常使用條件，如是否存在斷水斷電等影響當事人正常使用的情形;。
二、當事人對于租賃房屋的裝飾裝修應當如何處理?
根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的`，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
出租人是否同意利用，不能僅根據出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。
如出租人在事實上已經實際利用了裝飾裝修物，則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應適當考慮通過折價方式處理。
承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，對于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸于出租人所有;對于出租人不同意利用的，則應當由承租人自行承擔損失。
租賃合同被認定無效時，轉租合同亦不能履行，為一并處理合同無效的法律后果，次承租人應當參加訴訟，不僅需要承擔騰退房屋的義務，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時，還應當承擔配合評估的責任。
因此如果出租人并未起訴次承租人，則人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無效的法律后果。
人民法院也可以基于判決執(zhí)行問題及保護次承租人利益的需要，直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。
四、租賃合同無效，轉租合同是否有效?
租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查，即分別根據合同法及相關司法解釋的規(guī)定對合同效力進行各自審查。
出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。
出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應當就其主張另行起訴。
如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。
當事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。
房屋經多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。
八、房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?
房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。
簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。
發(fā)包合同無效情形篇五
1.無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同，根據我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。
2.限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。
3.以欺詐簽訂的房屋買賣合同，
資料。
這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
4.以脅迫的手段簽訂的'房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
5.乘人之危簽訂的經濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
6.雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。
7.當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
發(fā)包合同無效情形篇六
我國《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（3）以合法形式掩蓋非法目的；
（4）損害社會公共利益；
（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
關于《合同法》第52條規(guī)定的這五種合同無效的情形，具體要如何理解呢？
根據《民法通則若干問題的意見》第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
合同無效
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
所謂惡意串通，是指當事人為實現某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。
惡意串通而訂立的合同，其構成要件是：
（1）當事人在主觀上具有惡意性。即明知或者知其行為會造成國家、集體或者第三人利益的損害，而故意為之。
（2）當事人之間具有串通性。串通是指相互串連、勾通，使當事人之間在行為的動機、目的、行為以及行為的.結果上達成一致，使共同的目的得到實現。在實現非法目的的意思表示達成一致后，當事人約定互相配合或者共同實施該種合同行為。
（3）雙方當事人串通實施的行為損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通的結果，應當是國家、集體或者第三人的利益受到損害。法律并不禁止當事人在合同的訂立和履行中獲得利益。但是，如果雙方當事人在謀求自己的利益的同時而損害國家、集體或第三人的利益的時候，法律就要進行干預。
惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同，不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產，收歸國有或者返還集體或者個人。
以合法形式掩蓋非法目的，也稱為隱匿行為，是指當事人通過實施合法的行為來掩蓋其真實的非法目的，或者實施的行為在形式上是合法的，但是在內容上是非法的行為。
當事人實施以合法形式掩蓋非法目的的行為，當事人在行為的外在表現形式上，并不是違反法律的。但是這個形式并不是當事人所要達到的目的，不是當事人的真實意圖，而是通過這樣的合法形式，來掩蓋和達到其真實的非法目的。因此，對于這種隱匿行為，應當區(qū)分其外在形式與真實意圖，準確認定當事人所實施的合同行為的效力。
以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同，應當具備下列要件：
（1）當事人所要達到的真實目的或者其手段必須是法律或者行政法規(guī)所禁止的;
（2）合同的當事人具有規(guī)避法律的故意;三是當事人為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而采用了合法的形式對非法目的進行了掩蓋。
在法律、行政法規(guī)無明確規(guī)定，但合同又明顯地損害了社會公共利益時，可以適用“損害社會公共利益”條款確認合同無效。
違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同，是指當事人在訂約目的、訂約內容都違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同?！逗贤ń忉尅返?條明確規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據?！?BR> 需要說明的是，違反法律、行政法規(guī)的強制性的合同，當事人在主觀上是故意所為，還是過失所致，均則非所問。只要合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則就確認該合同無效。
發(fā)包合同無效情形篇七
(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：
1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同；
2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。
(二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使房屋租賃合同無效：
1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：
(1)未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋；
(2)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；
(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；
(4)必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋；
2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過的，超過部分無效。
3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。
4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
二、無效合同一般處理方法。
根據我國法律規(guī)定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應當立即終止履行。
(1)返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
(2)賠償損失。沒有過錯的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。
三、房屋租賃合同無效應否支付租金。
房屋租賃合同無效應參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
發(fā)包合同無效情形篇八
(一)違章建筑的轉租。
法律規(guī)定出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，此時轉租合同由于基礎法律關系的喪失而失去了有效存在的依據。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
(二)超過建筑物使用期的轉租合同。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。建筑物的使用期與建設用地使用權期限相關，一般是70年，超過部分由于建設用地使用權要收回或者繼續(xù)繳納使用費，房屋轉租合同無效。
(三)承租人拖欠租金的。
交付租金是承租人應當履行的法定義務，承租人拖欠租金的，出租人有權解除租賃合同，房屋轉租合同也會因此而無效。
由此可見，房屋的使用者在簽訂轉租合同時，應查明原房屋租賃合同的有效期限，只能在租賃合同的有效期限內簽訂轉租合同。如果轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定屬于無效，作為次承租人的房屋使用者的權利將得不到保障。不過，如果因為轉租人的原因導致次承租人的租賃權受到損害的，次承租人可以根據轉租合同的約定，要求轉租人賠償損失。
發(fā)包合同無效情形篇九
本文所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋，不包括鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，及當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件。
1、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
2、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
4、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
1、 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和相關本司法解釋的規(guī)定處理。
2、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的`裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
3、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
4、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
5、因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在
其他
侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
發(fā)包合同無效情形篇十
贈與人：__________________。
受贈人：__________________。
贈與人將其房屋贈與受贈人，經雙方當事人協商一致，簽訂本合同，以明確雙方的權利義務。
第一條贈與房屋狀況。
房屋坐落：__________________。
房屋規(guī)格：__________________。
房屋面積：__________________。
備注：該房屋已于年月日出租給_________(姓名)使用。
第二條受贈人的義務。
受贈人取得贈與房屋所有權，不得解除與_________的租賃合同，除非_________主動提出終止租賃合同。
第三條贈與房屋的`交付。
贈與人與受贈人于_____年_____月_____日共同到房地產部門辦理產權過戶手續(xù)。
第四條合同的變更與終止。
贈與房屋尚未交付時，贈與人經濟狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當賠償受贈人因相信贈與人贈與行為而造成的經濟損失。
第五條贈與的撤銷。
受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)受贈人不履行贈與合同約定義務的。
(2)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬的。
第六條爭議的解決方式。
一切與本合同有關的糾紛，首先由雙方當事人協商解決。協商不成，任何一方可以向_________仲裁庭申請仲裁。
第七條合同的補充。
本合同如有未盡事宜，一律按照《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，經合同雙方協商一致，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條本合同正本一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈與人：________。
受贈人：__________。
簽訂時間：__________年_____月_____日。
簽訂地點：__________________________。
發(fā)包合同無效情形篇十一
1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。
4、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
7、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。
8、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
對于房屋使用費的標準，應當參照合同約定的租金標準，同時還可以綜合考慮如下因素：
(3)對于合同無效雙方各自過錯程度。
根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的'，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
出租人是否同意利用，不能僅根據出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。
如出租人在事實上已經實際利用了裝飾裝修物，則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應適當考慮通過折價方式處理。
承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，對于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸于出租人所有;對于出租人不同意利用的，則應當由承租人自行承擔損失。
租賃合同被認定無效時，轉租合同亦不能履行，為一并處理合同無效的法律后果，次承租人應當參加訴訟，不僅需要承擔騰退房屋的義務，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時，還應當承擔配合評估的責任。
因此如果出租人并未起訴次承租人，則人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無效的法律后果。
人民法院也可以基于判決執(zhí)行問題及保護次承租人利益的需要，直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。
租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查，即分別根據合同法及相關司法解釋的規(guī)定對合同效力進行各自審查。
出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。
出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應當就其主張另行起訴。
如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。
當事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。
房屋經多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。
房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。
簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。
發(fā)包合同無效情形篇十二
房屋租住已經成當下很多年輕人選擇的
生活
方式，在租住房子的時候都會與房屋主人簽訂一份租房合同，有利于保障雙方之間的權益。那么房屋租賃合同無效的情形有哪些呢？。
(一)未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效?，F實中，房屋未經驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。
(二)違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。這里的違章房屋是指未經主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：
3、違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的規(guī)定，實踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的`租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產市場，這種租賃合同當然認定無效。
(三)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規(guī)，該條為強制性規(guī)定 ，因此按《合同法若干問題的解釋》的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。
租房合同無效的解決方式如下：
(一)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
(二)承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
(三)出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
發(fā)包合同無效情形篇十三
無效合同的法定情形有哪些?下面就讓小編來告訴你判定合同無效的幾種情形。
根據《合同法》的規(guī)定，有下列情形之一的，可認定合同或者部分合同條款無效：
(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同;
(2)惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同;
(3)合法形式掩蓋非法目的的合同;
(4)損害社會公共利益的合同;
(5)違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同;
(6)對于造成對方人身傷害或者因故意或重大過失造成對方財產損失免責的合同條款。
(7)提供格式條款一方免除責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效;
(8)因被撤銷而形成的合同無效情形。
我們將通過本文的13個案例詳細闡述在實務中哪些情形容易出現合同無效以及合同無效的法律后果。
根據《民法通則若干問題的意見》(部分失效)第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。
因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。
脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
所謂惡意串通，是指當事人為實現某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。
惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，司法實踐中并不少見，主要有債務人為規(guī)避強制執(zhí)行，而與相對方訂立虛偽的買賣合同、虛偽抵押合同或虛偽贈與合同等;企業(yè)高管或控股股東利用關聯企業(yè)交易損害公司利益的情形;債務人與債權人惡意串通騙取保證等情形。
惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同，不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產，收歸國有或者返還集體或者個人。
1、債務人為躲避執(zhí)行，通過關聯企業(yè)轉移資產相關轉讓合同應認定為無效
案例：指導案例33號：瑞士嘉吉國際公司訴福建金石制油有限公司等確認合同無效糾紛案(最高人民法院審判委員會討論通過2014年12月18日發(fā)布)
裁判要旨：(1)債務人將主要財產以明顯不合理低價轉讓給其關聯公司，關聯公司在明知債務人欠債的情況下，未實際支付對價的，可以認定債務人與其關聯公司惡意串通、損害債權人利益，與此相關的財產轉讓合同應當認定為無效。
(2)所涉合同被認定無效后的法律后果
對于無效合同的處理，人民法院一般應當根據合同法第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，判令取得財產的一方返還財產。
合同法第五十九條規(guī)定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人?！?BR> 該條規(guī)定應當適用于能夠確定第三人為財產所有權人的情況。
本案中，嘉吉公司對福建金石公司享有普通債權，本案所涉財產系福建金石公司的財產，并非嘉吉公司的財產，因此只能判令將系爭財產返還給福建金石公司，而不能直接判令返還給嘉吉公司。
《合同法》第五十九條規(guī)定適用于第三人為財產所有權人的情形，在債權人對債務人享有普通債權的情況下，應當根據《合同法》第五十八條的規(guī)定，判令因無效合同取得的財產返還給原財產所有人，而不能根據第五十九條規(guī)定直接判令債務人的關聯公司因“惡意串通，損害第三人利益”的合同而取得的債務人的財產返還給債權人。
2.企業(yè)高管或控股股東利用關聯企業(yè)交易損害公司利益，相關合同應當認定無效
案例：楊敏捷訴上海若來網絡科技有限公司等損害公司利益責任糾紛案(上海市第一中級人民法院2014滬一中民四商終字第2265號民事判決書)
裁判要旨：楊敏捷利用其系若來公司法定代表人身份，與其關聯公司誠冠公司實施的無償轉讓計算機軟件著作權的交易行為，損害了若來公司利益，應為無效。
轉讓合同無效，系爭著作權應恢復為若來公司所有，楊敏捷與誠冠公司應協助若來公司辦理著作權變更登記手續(xù)，相關費用亦應由楊敏捷與誠冠公司承擔。
楊敏捷、誠冠公司還應賠償若來公司因轉讓著作權而造成的經濟損失。
3.債權人與債務人惡意串通，騙取保證人保證的，相關保證合同應認定無效
案例：吉林市信發(fā)小額貸款有限責任公司與永吉縣豐源糧食經銷有限公司等借款合同糾紛、保證合同糾紛上訴案(吉林省高級人民法院2015吉民二終字第20號民事判決書)
裁判要旨：
《中華人民共和國擔保法》第三十條規(guī)定：“有下列情形之一的，保證人不承擔民事責任：(一)主合同當事人雙方串通，騙取保證人提供保證的;(二)主合同債權人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的。
”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的'解釋》第四十條規(guī)定：“主合同債務人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的，債權人知道或者應當知道欺詐、脅迫事實的，按照擔保法第三十條的規(guī)定處理。”
本案中，豐源公司對借款已經發(fā)放用于還貸的事實存在隱瞞，而謊稱用以購糧，抵押物因銀行未釋放，債權人信發(fā)公司要求豐源公司另行提供擔保的情況沒有告知，這種隱瞞和未告知已構成欺詐。
對于債權人信發(fā)公司來說，以上情況均應當知道，從信發(fā)公司草擬合同、控制豐源公司公章、保證合同份數前后表述不一、合同首尾頁內容前后不對應以及合同存在換頁嫌疑等一系列細節(jié)情況看，債權人存在轉嫁風險的心理狀態(tài)和行為。
隱瞞、故意不告知現實風險構成了擔保合同中的欺詐。
本案保證合同形成過程的事實，符合上述法律關于“債務人構成欺詐”，同時“債權人知道或應當知道”所規(guī)定的情形。
故常文山不應承擔保證責任。
4.聘用違反競業(yè)禁止的員工，獲利單位需承擔連帶賠償責任
為了增強市場競爭力，企業(yè)通常會從競爭對手“挖掘”核心人才。
發(fā)包合同無效情形篇十四
根據《民法通則若干問題的意見》（部分失效）第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。
因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。
脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
發(fā)包合同無效情形篇十五
一、《擔保法》第37條規(guī)定，以下列財產設定抵押的，抵押合同無效：
1、土地所有權；
4、所有權、使用權不明或有爭議的財產；
5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產。
二、《擔保法》規(guī)定必須進行登記的抵押合同未登記的，如以航空器、車輛、船舶、林木、企業(yè)設備等動產，以城市房屋、土地使用權等不動產抵押的合同，必須到主管部門進行登記，未到主管部門登記的為無效合同。
三、破產企業(yè)在法院受理企業(yè)破產案件前6個月至破產宣告期間，對原沒有設立抵押的債務設立抵押的合同無效。
四、債務人有多個債權人的情況下，債務人將其全部或大部分財產抵押給一個債權人，侵犯了其他債權人的利益，從而喪失履行其他債務能力的，抵押合同無效。
五、國有企業(yè)的已確認為關鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押未經政府主管部門批準的抵押合同無效。
【延伸閱讀】擔保債務的主要履行方式。
根據法律的規(guī)定和當事人的約定，可以按照下列方法履行擔保債務：
1、保證人向債權人保證債務人履行債務，債務人不履行債務的，按照約定由保證人履行或者承擔連帶責任，擔保人履行債務后，有權向債務人追償。
2、債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物，債務人不履行債務的，債權人有權根據法律的規(guī)定，以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。
3、當事人一方在法律規(guī)定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務后，定金抵作價款或者返回。給付定金后，給付定金的一方不履行債務的，無權要求反還定金，接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍反還定金。
4、按照合同的約定，一方占有對方財產，對方不按照合同的約定給付應付款項超過一定期限的，占有人有權留置該財產，按照法律的規(guī)定，以該留置財產折價或者以變賣該財產的價款優(yōu)先受償。
發(fā)包合同無效情形篇十六
仲裁協議無效的情形有那些?什么請看下面會無效?根據《仲裁法》第17條規(guī)定，結合其他有關司法解釋，仲裁協議無效的情形可以歸納為：
1.約定的仲裁事項超出法律規(guī)定的仲裁范圍的;。
2.無民事行為能力人或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協議;。
3.一方采取脅迫手段，迫使對方訂立仲裁協議的。
4.以口頭方式訂立的仲裁協議無效。
5.仲裁協議對仲裁事項沒有約定或約定不明確，或者仲裁協議對仲裁委員會沒有約定或者約定不明確，當事人對此又達不成補充協議的，仲裁協議無效。
6.無法實現的仲裁協議。
有的仲裁協議規(guī)定，爭議發(fā)生后，提交中國仲裁機構依照美國仲裁協會的仲裁規(guī)則進行仲裁，這種協議是無效的。
7.選擇的仲裁機構不存在的，仲裁協議無效。
8.仲裁終局性不確定的仲裁協議。
有的仲裁協議規(guī)定，合同執(zhí)行過程中出現的問題雙方應協商解決，協商不成，可提交某仲裁機構仲裁，如對仲裁裁決不服的，可向人民法院起訴，這種協議因違背了仲裁終局性原則而無效。
司法實踐中仲裁協議被認定無效的各種情形。
近期，本人至國家法官學院參加最高院民四庭組織的為期一周的涉外仲裁司法審查培訓班，現將本人在此期間的部分所學和理解進行整理，以與各位同仁分享。
所謂仲裁協議，是指雙方當事人自愿將他們之間已經發(fā)生或者可能發(fā)生的爭議提交仲裁解決的協議。
從性質上看，仲裁協議是一種合同，它必須建立在雙方當事人自愿、平等和協商一致的基礎上。
形式上，仲裁協議是一種書面協議。
內容上，仲裁協議是當事人約定將爭議提交仲裁解決的協議，爭議可以是已經發(fā)生的，也可以是將來可能發(fā)生的。
我國只承認書面仲裁協議的法律效力，以口頭方式訂立的仲裁協議不受法律保護。
仲裁協議對當事人的法律效力表現為：約束雙方當事人對糾紛解決方式的選擇權，發(fā)生糾紛后，當事人只能通過向仲裁協議中所確定的仲裁機構申請仲裁的方式解決該糾紛。
有效的仲裁協議可以排除法院對訂立于仲裁協議中的爭議事項的司法管轄權，這是仲裁協議法律效力的重要體現，也是各國仲裁普遍適用的準則。
當事人關于仲裁事項的約定可以通過書面的仲裁協議或者合同中獨立的仲裁條款加以表現，后者在合同中所具有的獨立性體現在仲裁條款無論合同是否成立生效，均不影響仲裁條款作為解決因合同履行過程中產生紛爭的解決機制(當然，這也事關當事人在該條款中對于仲裁范圍事項的約定)。
但在司法實踐中，經常會出現因仲裁協議(條款)的約定存在瑕疵或疏漏而導致仲裁協議效被認定為無效的情形。
下文中，本人將通過對一些真實案例逐一進行解析的方式就仲裁協議(條款)被認定為無效的情形進行解讀。
1、約定或裁或審。
案例1：“本合同發(fā)生糾紛，甲乙雙方協商解決。若協商未決，任何一方均可向仲裁機構申請調解或仲裁，也可向法院起訴?！?BR> 案例2：浙江一順進出口有限公司v.毛里塔尼亞人國際貨物買賣合同糾紛案，當事人在合同中約定，爭議協商解決不成，雙方均可以向中國國際貿易促進委員會對外貿易仲裁委員會提交仲裁，也可以向浙江一順進出口有限公司所在地法院直接起訴。
發(fā)包合同無效情形篇十七
首先準確了解什么樣的人身保險合同無效,根據我國保險法以及合同法的有關規(guī)定，只有以下幾種情形的人身保險合同無效：
一、投保人對保險標的不具有保險利益的;。
二、以死亡為給付保險金條件的合同，未經被保險人書面同意并認可保險金額的;。
三、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;。
四、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;。
五、以合法形式掩蓋非法目的的;。
六、損害社會公共利益的。
對于保險人解除保險合同的期間問題，《保險法》做出了較多的規(guī)定與限制。保險合同解除的期間問題，在《保險法》中做出了較為明確的規(guī)定。法律規(guī)定的期間主要有以下兩種：
第一，30日。
《保險法》第16條第2款、第3款規(guī)定：“投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實告知義務，足以影響保險人決定是否同意承?；蛱岣弑ｋU費率的，保險人有權解除合同。前款規(guī)定的合同解除權，自保險人知道有解除事由之日起，超過30日內不行使而消滅。自合同成立之日起超過二年的，保險人不得解除合同;發(fā)生保險事故的，保險人應當承擔賠償或者給付保險金的責任。”保險人解除保險合同要受到相對于投保人更為苛刻的限制。法條中規(guī)定30日是保險人行使保險合同解除權的除斥期間。在此期間，保險人可以向投保人做出解除保險合同的意思表示;期間屆滿，該項權利即消滅。
財產保險中，第49條對于因保險標的轉讓致使危險程度增加，保險人可以在30日內按約定增加保險費或解除合同。第58條規(guī)定了保險標的發(fā)生部分損失的，投保人在保險人賠付之日起30日內可以解除合同。從這兩個法條當中看出，30日規(guī)定都是為了防范保險合同雙方之間行使合同解除權的遲延，維護合同雙方的利益，保證合同能夠及時順利地履行。因為訂立保險的目的就是為了防范危險，一旦拖延，在發(fā)生保險事故后，就不能及時理賠，增加了社會成本的支出。
第二，兩年。
《保險法》第16條第3款規(guī)定的投保人故意或重大過失未履行如實告知義務的，保險人在保險合同成立之日起超過2年的不得解除保險合同。在民法上，2年是普通訴訟時效期間。2年作為除斥期間是對權利人的約束限制，防止其惡意解除。
《保險法》第36條、第37條規(guī)定，人身保險合同中分期支付保險費，投保人未按時支付當期保險費用，發(fā)生合同效力中止事由后，2年內雙方未達成協議的，保險人可以解除保險合同。在這里，2年是投保人請求人身保險合同復效的期間，并不是除斥期間。因為除斥期間針對的是形成權，而投保人的請求權并不是形成權。因此，二者不能等同。人身保險中，投保的期限一般比較長。在保險合同的履行當中，常會發(fā)生投保人不能及時地繳納當期保險費用，導致保險合同的履行發(fā)生困難，致使保險合同的對價平衡原則遭到挑戰(zhàn)，因此，保險合同效力應當予以中止。但是，合同效力中止要有時間限制。在此期間內，投保人繳納保險費用，合同效力恢復;投保人沒有繳納保險費用的，期間屆滿后，保險人便可以行使保險合同解除權。
發(fā)包合同無效情形篇十八
反擔保合同是什么，相信很多人都不清楚。反擔保合同就是是指為債務人擔保的第三人，為了保證其追償權的實現，而與債務人以及反擔保保證人簽訂的擔保合同。擔保合同存在無效的可能，那么反擔保合同呢？反擔保合同無效的情形有哪些呢？本文對此作了解析，請閱讀了解。
除非當事人在合同中有特別約定，否則反擔保合同因擔保合同的無效而無效。另外，反擔保合同亦可因為自身違反《合同法》及相關法律的強制性和禁止性規(guī)定而無效。反擔保合同無效，并不意味著反擔保人可以不承擔任何賠償責任。反擔保人民事賠償責任的承擔問題必須區(qū)分不同情形來分析。
首先，如果反擔保無效是由于主合同無效導致本擔保合同無效進而使反擔保合同無效時，要將三個合同關系結合起來加以考慮，即主合同關系、擔保合同關系和反擔保合同關系。依據《關于擔保法若干問題的解釋》的規(guī)定，因主合同無效致使擔保合同無效，擔保人有過錯時，其應承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/3。此時，擔保人可以在承擔賠償責任之后向債務人追償，或者在承擔賠償責任的范圍內要求有過錯的反擔保人承擔賠償責任。反擔保人無過錯的，反擔保人無需承擔反擔保責任;反擔保人有過錯的，是指反擔保人對擔保合同無效有過錯的情形，此時，反擔保人的責任范圍應不超過擔保人所承擔的債務人不能清償部分的1/3部分的1/3。
其次，主合同有效而擔保合同無效導致反擔保合同無效的情形。此時，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任。反擔保人無過錯的，反擔保人無需承擔反擔保責任。反擔保人有過錯的`，此時，反擔保人的責任范圍應不超過擔保人所承擔的債務人不能清償部分的1/3;若債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人未清償部分的1/2。反擔保人無過錯的，反擔保人無需承擔反擔保責任。反擔保人有過錯的，此時，反擔保人的責任范圍應不超過擔保人所承擔的債務人不能清償部分的1/2部分的1/3。
再次，主合同、擔保合同有效而反擔保合同無效的情形。主合同、擔保合同有效而反擔保合同無效，擔保人無過錯的，反擔保人與債務人對擔保人的經濟損失，承擔連帶賠償責任;擔保人、反擔保人有過錯的，反擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一。
發(fā)包合同無效情形篇十九
原告系某區(qū)某平房的產權人，產權證上登記的建筑面積為148平方米，原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。
9月3日，原告與被告簽訂《定金協議》，約定雙方于209月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時原告帶產權人的證件和房產權證正本。年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為490平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自2012年11月3日起，至11月2日止。租金每月35萬元，被告應向原告支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內，任何一方提出解約或違約導致合同解除的，違約方應向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬元。
1月31日，區(qū)城市管理在涉案房屋張貼限期拆除通知書。4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。
訴辯意見。
原告于204月24日訴至法院，稱被告拖欠房屋屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。
被告稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實際上是違章建筑，城管部門在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書，導致被告無法正常使用。被告提起反訴，要求確認合同無效、原告返還被告房屋租金及押金140萬元、賠償被告裝修損失360萬元。被告提出確認合同無效的反訴請求后，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2012年9月5日至年4月5日的房屋使用費5950000元、被告向原告支付違約金70萬元。
庭審中，原告認可房屋自行翻建和張貼過限期拆除通知書的事實，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關證據證明對房屋進行裝修花費360萬元。被告方證人唐某出庭作證時，經法院要求提供了收取工程款的銀行轉賬憑證，顯示2012年10月9日至2012年12月12日間，被告共向其轉賬240萬元。證人認可被告提交的360萬元的工程款收據(2012年10月10日)，是其事后向原告補開的。原告將房屋收回后轉租，裝修已拆改，無法再進行裝修價值鑒定。
裁判觀點。
出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋翻建沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無效。
原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果負有主要責任，被告在簽訂合同時，未盡合理審查義務，應承擔次要責任。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請求，于法有據。
鑒于被告于2014年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應向原告支付占用房屋期間的房屋使用費，具體數額，法院比照合同約定的租金標準及房屋的實際情況，依法酌情判定;對于原告要求被告支付違約金的訴訟請求，依據不足，法院不予支持;對于被告要求原告賠償其裝修、設備、器材、貨品等投資損失的反訴請求，法院根據被告提交的證據及雙方的過錯程度予以確定。
最終，法院作出判決確認原告和被告簽訂的《租賃合同》無效;原告返還被告房屋租金、租賃保證金140萬元;被告向原告支付房屋使用費400萬元;原告賠償被告房屋裝修損失180萬元;駁回原告的其他訴訟請求;駁回被告的其他反訴請求。
一審宣判后，原、被告均未上訴。
需要梳理的法律適用問題。
建設工程規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認相關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
1989年頒布的《城市規(guī)劃法》第40條作出規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開始施行后，《城市規(guī)劃法》即廢止。但是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并未廢止《城市規(guī)劃法》中規(guī)定的規(guī)劃行政許可制度，而是予以繼承發(fā)揚，分別規(guī)定了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃行政許可制度。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
對于未取得建設工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的房屋所簽訂的租賃合同的效力問題，《合同法》第7條規(guī)定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益?！逗贤ā返?2條第四、五項也規(guī)定，損害社會公共利益、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。
最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規(guī)范。解釋第2條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。解釋第3條規(guī)定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
針對建設工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認定關系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現資源的最優(yōu)化配置和最大化利用，從而增進社會最大多數人之福利，是涉財產性法律法規(guī)的立法目的和價值取向。
出租房屋因為辦理相關審批手續(xù)不及時或者相關審批材料不全導致暫時不能取得建設工程規(guī)劃許可證或相關審批的，如果在訴訟中，出租的.房屋在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設或者在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應當認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關系延續(xù)，保障房屋經濟價值最大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產生不必要的交易成本。
在前文所舉案例中，原告將其不足150平方米的房屋改擴建為近500平方米的二層建筑，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，事后也無法取得建設工程規(guī)劃許可證。原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應為無效合同。
對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務保證出租房屋系其合法有權出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設工程規(guī)劃許可證導致房屋租賃合同無效，出租人應當承擔全部或主要責任。
承租人在承租房屋時，也應盡到相應的審慎義務，要求出租人出示房屋的產權證件或審批手續(xù)。如果承租人未盡必要審核義務，對于損失的產生也應當承擔相應的責任。當然，承租人所盡的審慎義務應為形式上的審查義務，如果出租人故意偽造相關產權證件或者審批材料，導致承租人在形式上盡了審核義務后，無法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對合同無效而產生的損失不應承擔任何責任。
一般來講，出租人對于房屋的情況明知，對于合同無效所產生的損失，出租人應當承擔70%以上的責任。但如果承租人對于房屋是違法違章建設的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對于這種情況下的損失責任分配，有觀點提出應由承租人承擔全部損失。筆者認為，出租人是房屋的建設者或者受益者，對房屋的情況也最為熟知，如果出于經濟利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應由出租人承擔50%以上的責任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價格極低，時間較短，合同中對責任承擔又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內承擔責任較低的相應損失。
對于無效合同雙方損失的范圍如何確定的問題：
《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《合同法》第113條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
那么，無效租賃合同中雙方當事人損失包括哪些?有觀點提出，合同無效后，有過錯一方應當按照違約責任賠償守約方受到的所有損失，包括在合同有效情形下對方通過履行合同可以獲得的利益。筆者認為這種觀點有失偏頗。
首先，由于合同無效所引發(fā)的賠償損失的性質，一般是締約過失責任，而非違約責任。締約過失責任的產生是因為當事人違反先合同義務所致，所謂先合同義務是指當事人為締約而磋商時，基于誠實信用原則而產生的協力、告知、保護、照顧、保密等義務。違反先合同義務，給對方造成損害的，則產生締約過失責任。違約責任則是違反了合同約定，不履行合同義務而產生。合同無效為自始無效，即于合同成立時合同約定內容即不對當事人產生約束力，不產生合同義務，故不產生違約責任。
也就是說，合同無效情形下，當事人對合同無效存在過錯，且對方當事人因此遭受損失的，過錯方應基于締約過失行為向對方當事人承擔賠償損失的法律責任。賠償的損失應限于其簽訂合同和履行合同所產生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。
具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失(恢復原狀的費用)，承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購置貨物產生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預期利潤等合同正常履行可能產生的收益，法院應不予支持。
在所舉案例中，原告私自改擴建房屋，將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴建后的房屋面積收取被告高額租金，故對于合同無效的后果負有主要責任。而被告在簽訂合同之前，已經約定原告向其提供房屋產權證件，但在簽訂合同時被告未盡合理審查義務(抑或存在僥幸的心理)，在房屋產權證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對合同無效產生的實際損失亦應承擔相應的次要責任。對于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對房屋進行了添附，不存在損壞房屋的損失;被告對房屋進行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產生的間接損失，應按照雙方的過錯確定各自應承擔的數額。
對于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財產。
首先，合同無效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對于承租人在租賃期間損壞房屋及其設施的，根據最高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
對于此類案件，筆者認為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時，應盡量適用賠償的方案，不宜適用恢復原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會財產損失，二則也不利于昭示國家司法機關對違法違章建筑的否定態(tài)度。
其次，出租人有權要求承租人支付其占用房屋期間的占用費。根據《合同法》的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。出租人根據合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應當返還承租人。但是，依據公平原則，出租人作為自建房屋的建設者或控制者，本身面臨著國家行政機關拆除房屋產生損失和遭受行政處罰的風險，而承租人則利用了涉案房屋進行收益，如果因合同無效導致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。
根據最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準。如果自建房約定的租金標準與一般房屋無異，可以參考租金標準酌情降低;如果約定的租金標準已經考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標準，也可以按照約定的租金標準執(zhí)行，具體案件可以具體確定。
對于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導致合同無效，承租人首先有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。當然如果合同期滿或者雙方在產生糾紛后及時辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應當向出租人支付的房屋使用費基本相當，不存在明顯不公平的情形的，對雙方互相主張的返還租金、支付占用費的訴求，可以一并駁回，不再處理。
承租人已經對房屋進行了裝飾裝修的，有權按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失。根據最高法院《房屋租賃合同解釋》第9條規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。第13條規(guī)定承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，法院應予支持。
也就是說，承租人對房屋進行裝飾裝修的情形，如果承租人對房屋的裝飾裝修是經過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據雙方過錯程度確定應承擔的損失數額。
需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經營活動有合理性。承租人對租賃的房屋進行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據，應推定為出租人是同意的，舉證責任應當由出租人承擔。如果出租人沒有相反證據，就裝修損失，對出租人不能以承租人沒有經過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔相應責任的意見，筆者認為應審慎對待。
在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認無效，鑒于房屋雙方已完成交接，不存在返還問題。對于相關費用，承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請求，于法有據應予支持。出租人原起訴的訴訟請求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴后要求被告支付房屋占用費，其委托律師做出的變更也表現出了律師應有的水準，因為出租的房屋本為非法建設，法院很有可能做出合同無效的判決。如果堅持訴請解除合同、支付拖欠的租金，法院可能駁回其本訴請求。故原告變更為要求被告支付占用房屋期間的房屋使用費，也得到了法院的支持。被告為進行經營所裝飾裝修的費用，被告在訴訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉租，房屋裝修的價值無法進行鑒定，最終法院根據被告提交的證據及雙方過錯程度確定出租人應向承租人支付的數額，也是合理的。
本案帶給我們的提示。
發(fā)包合同無效情形篇一
首先，贈與合同也是需要遵守《民法典》(于1月1日生效)規(guī)定的。根據法律規(guī)定，如果在贈與過程中有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;。
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;。
(三)以合法形式掩蓋非法目的;。
(四)損害社會公共利益;。
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
贈與房屋交付后能撤銷嗎。
根據《民通意見》的相關規(guī)定，贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據書面贈與合同已將產權交給受贈人，受贈人也已占有使用該房屋的，可認定贈與有效。
贈與房屋已交付受贈人使用，但尚未辦理過戶，該贈與不能任意撤銷。但若出現法定撤銷事由，則可以撤銷。即出現了受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬、對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行、不履行贈與合同約定的義務等情形的，交付的房屋才能撤銷。
發(fā)包合同無效情形篇二
我國《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（3）以合法形式掩蓋非法目的；
（4）損害社會公共利益；
（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
關于《合同法》第52條規(guī)定的這五種合同無效的情形，具體要如何理解呢？
根據《民法通則若干問題的意見》第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
合同無效
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
所謂惡意串通，是指當事人為實現某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。
惡意串通而訂立的合同，其構成要件是：
（1）當事人在主觀上具有惡意性。即明知或者知其行為會造成國家、集體或者第三人利益的損害，而故意為之。
（2）當事人之間具有串通性。串通是指相互串連、勾通，使當事人之間在行為的動機、目的、行為以及行為的結果上達成一致，使共同的目的得到實現。在實現非法目的的`意思表示達成一致后，當事人約定互相配合或者共同實施該種合同行為。
（3）雙方當事人串通實施的行為損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通的結果，應當是國家、集體或者第三人的利益受到損害。法律并不禁止當事人在合同的訂立和履行中獲得利益。但是，如果雙方當事人在謀求自己的利益的同時而損害國家、集體或第三人的利益的時候，法律就要進行干預。
惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同，不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產，收歸國有或者返還集體或者個人。
以合法形式掩蓋非法目的，也稱為隱匿行為，是指當事人通過實施合法的行為來掩蓋其真實的非法目的，或者實施的行為在形式上是合法的，但是在內容上是非法的行為。
當事人實施以合法形式掩蓋非法目的的行為，當事人在行為的外在表現形式上，并不是違反法律的。但是這個形式并不是當事人所要達到的目的，不是當事人的真實意圖，而是通過這樣的合法形式，來掩蓋和達到其真實的非法目的。因此，對于這種隱匿行為，應當區(qū)分其外在形式與真實意圖，準確認定當事人所實施的合同行為的效力。
以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同，應當具備下列要件：
（1）當事人所要達到的真實目的或者其手段必須是法律或者行政法規(guī)所禁止的;
（2）合同的當事人具有規(guī)避法律的故意;三是當事人為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而采用了合法的形式對非法目的進行了掩蓋。
在法律、行政法規(guī)無明確規(guī)定，但合同又明顯地損害了社會公共利益時，可以適用“損害社會公共利益”條款確認合同無效。
違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同，是指當事人在訂約目的、訂約內容都違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同?！逗贤ń忉尅返?條明確規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。”
需要說明的是，違反法律、行政法規(guī)的強制性的合同，當事人在主觀上是故意所為，還是過失所致，均則非所問。只要合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則就確認該合同無效。
發(fā)包合同無效情形篇三
《民法通則》、《合同法》都已有對合同效力進行了規(guī)定，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對于建筑工程施工合同的效力更是作出了專門具體的規(guī)定，由于建筑工程質量關系重大，在上述解釋中就可以看出該解釋僅列舉了承包人的資質問題，并沒有提及發(fā)包人的資質問題，由此可見對承包人的資質要求的比較嚴格。該解釋對存在下列情形之一的認定建筑工程施工合同無效：
(1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的;。
(2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的;。
(3)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的;。
(4)承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設工程施工合同的。
對于上述情形中的承包人超越資質等級許可的業(yè)務范圍簽訂建筑工程施工合同，如果在建筑工程竣工前承包人取得相應資質等級，該建筑工程施工合同應認定為有效。
依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的第二條、第三條、第四條的規(guī)定，無效的建筑工程施工合同應視實際情況來處理：
也就是說如果建設工程經竣工驗收合格，該無效合同中的支付工程價款的約定可以作為雙方結算工程款的依據。
對于建筑工程施工合同無效，且又在修復后的建設工程經竣工驗收也不合格，承包人請求支付工程價款的，人民法院不予支持。也就是說如果在此情況下，承包人是不能依據無效的建筑工程施工合同作為請求工程價款的依據，同時還可能承擔某些不利的法律后果。
對于建筑工程施工合同無效，合同已履行但建設工程還沒有竣工的，合同應當立即停止履行，承包人請求的工程價款應經過工程造價鑒定后，發(fā)包人依據實際工程造價給付承包人工程價款。
對于承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂的建筑工程施工合同無效。人民法院可以根據民法通則的規(guī)定，收繳當事人已經取得的轉包費、管理費、聯營費、掛靠費等形式的非法所得。
發(fā)包合同無效情形篇四
1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。
4、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
7、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。
8、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
一、占用房屋一方當事人支付房屋使用費支付標準如何確定?
房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
對于房屋使用費的標準，應當參照合同約定的租金標準，同時還可以綜合考慮如下因素：
(1)房屋是否具備正常使用條件，如是否存在斷水斷電等影響當事人正常使用的情形;。
二、當事人對于租賃房屋的裝飾裝修應當如何處理?
根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的`，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
出租人是否同意利用，不能僅根據出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。
如出租人在事實上已經實際利用了裝飾裝修物，則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應適當考慮通過折價方式處理。
承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，對于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸于出租人所有;對于出租人不同意利用的，則應當由承租人自行承擔損失。
租賃合同被認定無效時，轉租合同亦不能履行，為一并處理合同無效的法律后果，次承租人應當參加訴訟，不僅需要承擔騰退房屋的義務，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時，還應當承擔配合評估的責任。
因此如果出租人并未起訴次承租人，則人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無效的法律后果。
人民法院也可以基于判決執(zhí)行問題及保護次承租人利益的需要，直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。
四、租賃合同無效，轉租合同是否有效?
租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查，即分別根據合同法及相關司法解釋的規(guī)定對合同效力進行各自審查。
出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。
出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應當就其主張另行起訴。
如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。
當事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。
房屋經多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。
八、房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?
房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。
簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。
發(fā)包合同無效情形篇五
1.無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同，根據我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。
2.限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。
3.以欺詐簽訂的房屋買賣合同，
資料。
這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
4.以脅迫的手段簽訂的'房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
5.乘人之危簽訂的經濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
6.雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。
7.當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
發(fā)包合同無效情形篇六
我國《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（3）以合法形式掩蓋非法目的；
（4）損害社會公共利益；
（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
關于《合同法》第52條規(guī)定的這五種合同無效的情形，具體要如何理解呢？
根據《民法通則若干問題的意見》第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
合同無效
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
所謂惡意串通，是指當事人為實現某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。
惡意串通而訂立的合同，其構成要件是：
（1）當事人在主觀上具有惡意性。即明知或者知其行為會造成國家、集體或者第三人利益的損害，而故意為之。
（2）當事人之間具有串通性。串通是指相互串連、勾通，使當事人之間在行為的動機、目的、行為以及行為的.結果上達成一致，使共同的目的得到實現。在實現非法目的的意思表示達成一致后，當事人約定互相配合或者共同實施該種合同行為。
（3）雙方當事人串通實施的行為損害國家、集體或者第三人的利益。惡意串通的結果，應當是國家、集體或者第三人的利益受到損害。法律并不禁止當事人在合同的訂立和履行中獲得利益。但是，如果雙方當事人在謀求自己的利益的同時而損害國家、集體或第三人的利益的時候，法律就要進行干預。
惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同，不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產，收歸國有或者返還集體或者個人。
以合法形式掩蓋非法目的，也稱為隱匿行為，是指當事人通過實施合法的行為來掩蓋其真實的非法目的，或者實施的行為在形式上是合法的，但是在內容上是非法的行為。
當事人實施以合法形式掩蓋非法目的的行為，當事人在行為的外在表現形式上，并不是違反法律的。但是這個形式并不是當事人所要達到的目的，不是當事人的真實意圖，而是通過這樣的合法形式，來掩蓋和達到其真實的非法目的。因此，對于這種隱匿行為，應當區(qū)分其外在形式與真實意圖，準確認定當事人所實施的合同行為的效力。
以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同，應當具備下列要件：
（1）當事人所要達到的真實目的或者其手段必須是法律或者行政法規(guī)所禁止的;
（2）合同的當事人具有規(guī)避法律的故意;三是當事人為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而采用了合法的形式對非法目的進行了掩蓋。
在法律、行政法規(guī)無明確規(guī)定，但合同又明顯地損害了社會公共利益時，可以適用“損害社會公共利益”條款確認合同無效。
違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同，是指當事人在訂約目的、訂約內容都違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同?！逗贤ń忉尅返?條明確規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據?！?BR> 需要說明的是，違反法律、行政法規(guī)的強制性的合同，當事人在主觀上是故意所為，還是過失所致，均則非所問。只要合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則就確認該合同無效。
發(fā)包合同無效情形篇七
(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：
1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同；
2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。
(二)因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使房屋租賃合同無效：
1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：
(1)未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋；
(2)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；
(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；
(4)必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋；
2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過的，超過部分無效。
3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。
4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
二、無效合同一般處理方法。
根據我國法律規(guī)定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應當立即終止履行。
(1)返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
(2)賠償損失。沒有過錯的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。
三、房屋租賃合同無效應否支付租金。
房屋租賃合同無效應參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
發(fā)包合同無效情形篇八
(一)違章建筑的轉租。
法律規(guī)定出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，此時轉租合同由于基礎法律關系的喪失而失去了有效存在的依據。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
(二)超過建筑物使用期的轉租合同。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。建筑物的使用期與建設用地使用權期限相關，一般是70年，超過部分由于建設用地使用權要收回或者繼續(xù)繳納使用費，房屋轉租合同無效。
(三)承租人拖欠租金的。
交付租金是承租人應當履行的法定義務，承租人拖欠租金的，出租人有權解除租賃合同，房屋轉租合同也會因此而無效。
由此可見，房屋的使用者在簽訂轉租合同時，應查明原房屋租賃合同的有效期限，只能在租賃合同的有效期限內簽訂轉租合同。如果轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定屬于無效，作為次承租人的房屋使用者的權利將得不到保障。不過，如果因為轉租人的原因導致次承租人的租賃權受到損害的，次承租人可以根據轉租合同的約定，要求轉租人賠償損失。
發(fā)包合同無效情形篇九
本文所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋，不包括鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，及當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件。
1、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
2、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
4、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
1、 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和相關本司法解釋的規(guī)定處理。
2、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的`裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
3、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
4、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
5、因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在
其他
侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
發(fā)包合同無效情形篇十
贈與人：__________________。
受贈人：__________________。
贈與人將其房屋贈與受贈人，經雙方當事人協商一致，簽訂本合同，以明確雙方的權利義務。
第一條贈與房屋狀況。
房屋坐落：__________________。
房屋規(guī)格：__________________。
房屋面積：__________________。
備注：該房屋已于年月日出租給_________(姓名)使用。
第二條受贈人的義務。
受贈人取得贈與房屋所有權，不得解除與_________的租賃合同，除非_________主動提出終止租賃合同。
第三條贈與房屋的`交付。
贈與人與受贈人于_____年_____月_____日共同到房地產部門辦理產權過戶手續(xù)。
第四條合同的變更與終止。
贈與房屋尚未交付時，贈與人經濟狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當賠償受贈人因相信贈與人贈與行為而造成的經濟損失。
第五條贈與的撤銷。
受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)受贈人不履行贈與合同約定義務的。
(2)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬的。
第六條爭議的解決方式。
一切與本合同有關的糾紛，首先由雙方當事人協商解決。協商不成，任何一方可以向_________仲裁庭申請仲裁。
第七條合同的補充。
本合同如有未盡事宜，一律按照《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，經合同雙方協商一致，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條本合同正本一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈與人：________。
受贈人：__________。
簽訂時間：__________年_____月_____日。
簽訂地點：__________________________。
發(fā)包合同無效情形篇十一
1、未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。
4、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
5、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
6、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
7、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。
8、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
對于房屋使用費的標準，應當參照合同約定的租金標準，同時還可以綜合考慮如下因素：
(3)對于合同無效雙方各自過錯程度。
根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的'，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
出租人是否同意利用，不能僅根據出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。
如出租人在事實上已經實際利用了裝飾裝修物，則應視為出租人同意利用;又如裝飾裝修物為房屋使用人所必須物品，則應適當考慮通過折價方式處理。
承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，對于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸于出租人所有;對于出租人不同意利用的，則應當由承租人自行承擔損失。
租賃合同被認定無效時，轉租合同亦不能履行，為一并處理合同無效的法律后果，次承租人應當參加訴訟，不僅需要承擔騰退房屋的義務，在需要對租賃房屋的裝飾裝修價值進行評估時，還應當承擔配合評估的責任。
因此如果出租人并未起訴次承租人，則人們法院需就房屋房屋返還問題釋明出租人，告知其可以追加次承租人為共同被告，以一并解決合同無效的法律后果。
人民法院也可以基于判決執(zhí)行問題及保護次承租人利益的需要，直接依職權追加次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。
租賃合同與轉租合同的效力應當分別審查，即分別根據合同法及相關司法解釋的規(guī)定對合同效力進行各自審查。
出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與次承租人之間的租賃合同并不必然無效。
出租人與承租人之間的租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應當就其主張另行起訴。
如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。
當事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經審查認定租賃合同無效，法院應當釋明當事人變更訴訟請求，盡量引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，經釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，并駁回當事人的全部訴訟請求，同時告知當事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭議另行主張。
房屋經多次轉租，當事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經審查認定租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當事人參加訴訟，可以依據合同相對性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。
房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。
簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。
發(fā)包合同無效情形篇十二
房屋租住已經成當下很多年輕人選擇的
生活
方式，在租住房子的時候都會與房屋主人簽訂一份租房合同，有利于保障雙方之間的權益。那么房屋租賃合同無效的情形有哪些呢？。
(一)未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效?，F實中，房屋未經驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。
(二)違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。這里的違章房屋是指未經主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：
3、違反土地使用權出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地用途都有嚴格的規(guī)定，實踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的`租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產市場，這種租賃合同當然認定無效。
(三)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規(guī)，該條為強制性規(guī)定 ，因此按《合同法若干問題的解釋》的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。
租房合同無效的解決方式如下：
(一)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
(二)承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
(三)出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
發(fā)包合同無效情形篇十三
無效合同的法定情形有哪些?下面就讓小編來告訴你判定合同無效的幾種情形。
根據《合同法》的規(guī)定，有下列情形之一的，可認定合同或者部分合同條款無效：
(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同;
(2)惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同;
(3)合法形式掩蓋非法目的的合同;
(4)損害社會公共利益的合同;
(5)違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同;
(6)對于造成對方人身傷害或者因故意或重大過失造成對方財產損失免責的合同條款。
(7)提供格式條款一方免除責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效;
(8)因被撤銷而形成的合同無效情形。
我們將通過本文的13個案例詳細闡述在實務中哪些情形容易出現合同無效以及合同無效的法律后果。
根據《民法通則若干問題的意見》(部分失效)第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。
因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。
脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
所謂惡意串通，是指當事人為實現某種目的，串通一氣，共同實施訂方合同的民事行為，造成國家、集體或者第三人的利益損害的違法行為。
惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，司法實踐中并不少見，主要有債務人為規(guī)避強制執(zhí)行，而與相對方訂立虛偽的買賣合同、虛偽抵押合同或虛偽贈與合同等;企業(yè)高管或控股股東利用關聯企業(yè)交易損害公司利益的情形;債務人與債權人惡意串通騙取保證等情形。
惡意串通所訂立的合同，是絕對無效的合同，不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當事人因該合同所取得的財產，收歸國有或者返還集體或者個人。
1、債務人為躲避執(zhí)行，通過關聯企業(yè)轉移資產相關轉讓合同應認定為無效
案例：指導案例33號：瑞士嘉吉國際公司訴福建金石制油有限公司等確認合同無效糾紛案(最高人民法院審判委員會討論通過2014年12月18日發(fā)布)
裁判要旨：(1)債務人將主要財產以明顯不合理低價轉讓給其關聯公司，關聯公司在明知債務人欠債的情況下，未實際支付對價的，可以認定債務人與其關聯公司惡意串通、損害債權人利益，與此相關的財產轉讓合同應當認定為無效。
(2)所涉合同被認定無效后的法律后果
對于無效合同的處理，人民法院一般應當根據合同法第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，判令取得財產的一方返還財產。
合同法第五十九條規(guī)定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人?！?BR> 該條規(guī)定應當適用于能夠確定第三人為財產所有權人的情況。
本案中，嘉吉公司對福建金石公司享有普通債權，本案所涉財產系福建金石公司的財產，并非嘉吉公司的財產，因此只能判令將系爭財產返還給福建金石公司，而不能直接判令返還給嘉吉公司。
《合同法》第五十九條規(guī)定適用于第三人為財產所有權人的情形，在債權人對債務人享有普通債權的情況下，應當根據《合同法》第五十八條的規(guī)定，判令因無效合同取得的財產返還給原財產所有人，而不能根據第五十九條規(guī)定直接判令債務人的關聯公司因“惡意串通，損害第三人利益”的合同而取得的債務人的財產返還給債權人。
2.企業(yè)高管或控股股東利用關聯企業(yè)交易損害公司利益，相關合同應當認定無效
案例：楊敏捷訴上海若來網絡科技有限公司等損害公司利益責任糾紛案(上海市第一中級人民法院2014滬一中民四商終字第2265號民事判決書)
裁判要旨：楊敏捷利用其系若來公司法定代表人身份，與其關聯公司誠冠公司實施的無償轉讓計算機軟件著作權的交易行為，損害了若來公司利益，應為無效。
轉讓合同無效，系爭著作權應恢復為若來公司所有，楊敏捷與誠冠公司應協助若來公司辦理著作權變更登記手續(xù)，相關費用亦應由楊敏捷與誠冠公司承擔。
楊敏捷、誠冠公司還應賠償若來公司因轉讓著作權而造成的經濟損失。
3.債權人與債務人惡意串通，騙取保證人保證的，相關保證合同應認定無效
案例：吉林市信發(fā)小額貸款有限責任公司與永吉縣豐源糧食經銷有限公司等借款合同糾紛、保證合同糾紛上訴案(吉林省高級人民法院2015吉民二終字第20號民事判決書)
裁判要旨：
《中華人民共和國擔保法》第三十條規(guī)定：“有下列情形之一的，保證人不承擔民事責任：(一)主合同當事人雙方串通，騙取保證人提供保證的;(二)主合同債權人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的。
”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的'解釋》第四十條規(guī)定：“主合同債務人采取欺詐、脅迫等手段，使保證人在違背真實意思的情況下提供保證的，債權人知道或者應當知道欺詐、脅迫事實的，按照擔保法第三十條的規(guī)定處理。”
本案中，豐源公司對借款已經發(fā)放用于還貸的事實存在隱瞞，而謊稱用以購糧，抵押物因銀行未釋放，債權人信發(fā)公司要求豐源公司另行提供擔保的情況沒有告知，這種隱瞞和未告知已構成欺詐。
對于債權人信發(fā)公司來說，以上情況均應當知道，從信發(fā)公司草擬合同、控制豐源公司公章、保證合同份數前后表述不一、合同首尾頁內容前后不對應以及合同存在換頁嫌疑等一系列細節(jié)情況看，債權人存在轉嫁風險的心理狀態(tài)和行為。
隱瞞、故意不告知現實風險構成了擔保合同中的欺詐。
本案保證合同形成過程的事實，符合上述法律關于“債務人構成欺詐”，同時“債權人知道或應當知道”所規(guī)定的情形。
故常文山不應承擔保證責任。
4.聘用違反競業(yè)禁止的員工，獲利單位需承擔連帶賠償責任
為了增強市場競爭力，企業(yè)通常會從競爭對手“挖掘”核心人才。
發(fā)包合同無效情形篇十四
根據《民法通則若干問題的意見》（部分失效）第68條之規(guī)定，所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。
因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤認識而作意思表示的基礎上產生的。
根據《民法通則若干問題的意見》第69條的規(guī)定，所謂脅迫，是以給公民及其親友的生命健康、榮譽、名譽、財產等造成損害或者以給法人的榮譽、名譽、財產等造成損害為要挾，迫使相對方作出違背真實意思表示的行為。
脅迫也是影響合同效力的原因之一。
依《合同法》第52條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段訂立的合同，只有在有損國家利益時，該合同才為無效。
發(fā)包合同無效情形篇十五
一、《擔保法》第37條規(guī)定，以下列財產設定抵押的，抵押合同無效：
1、土地所有權；
4、所有權、使用權不明或有爭議的財產；
5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產。
二、《擔保法》規(guī)定必須進行登記的抵押合同未登記的，如以航空器、車輛、船舶、林木、企業(yè)設備等動產，以城市房屋、土地使用權等不動產抵押的合同，必須到主管部門進行登記，未到主管部門登記的為無效合同。
三、破產企業(yè)在法院受理企業(yè)破產案件前6個月至破產宣告期間，對原沒有設立抵押的債務設立抵押的合同無效。
四、債務人有多個債權人的情況下，債務人將其全部或大部分財產抵押給一個債權人，侵犯了其他債權人的利益，從而喪失履行其他債務能力的，抵押合同無效。
五、國有企業(yè)的已確認為關鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押未經政府主管部門批準的抵押合同無效。
【延伸閱讀】擔保債務的主要履行方式。
根據法律的規(guī)定和當事人的約定，可以按照下列方法履行擔保債務：
1、保證人向債權人保證債務人履行債務，債務人不履行債務的，按照約定由保證人履行或者承擔連帶責任，擔保人履行債務后，有權向債務人追償。
2、債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物，債務人不履行債務的，債權人有權根據法律的規(guī)定，以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。
3、當事人一方在法律規(guī)定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務后，定金抵作價款或者返回。給付定金后，給付定金的一方不履行債務的，無權要求反還定金，接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍反還定金。
4、按照合同的約定，一方占有對方財產，對方不按照合同的約定給付應付款項超過一定期限的，占有人有權留置該財產，按照法律的規(guī)定，以該留置財產折價或者以變賣該財產的價款優(yōu)先受償。
發(fā)包合同無效情形篇十六
仲裁協議無效的情形有那些?什么請看下面會無效?根據《仲裁法》第17條規(guī)定，結合其他有關司法解釋，仲裁協議無效的情形可以歸納為：
1.約定的仲裁事項超出法律規(guī)定的仲裁范圍的;。
2.無民事行為能力人或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協議;。
3.一方采取脅迫手段，迫使對方訂立仲裁協議的。
4.以口頭方式訂立的仲裁協議無效。
5.仲裁協議對仲裁事項沒有約定或約定不明確，或者仲裁協議對仲裁委員會沒有約定或者約定不明確，當事人對此又達不成補充協議的，仲裁協議無效。
6.無法實現的仲裁協議。
有的仲裁協議規(guī)定，爭議發(fā)生后，提交中國仲裁機構依照美國仲裁協會的仲裁規(guī)則進行仲裁，這種協議是無效的。
7.選擇的仲裁機構不存在的，仲裁協議無效。
8.仲裁終局性不確定的仲裁協議。
有的仲裁協議規(guī)定，合同執(zhí)行過程中出現的問題雙方應協商解決，協商不成，可提交某仲裁機構仲裁，如對仲裁裁決不服的，可向人民法院起訴，這種協議因違背了仲裁終局性原則而無效。
司法實踐中仲裁協議被認定無效的各種情形。
近期，本人至國家法官學院參加最高院民四庭組織的為期一周的涉外仲裁司法審查培訓班，現將本人在此期間的部分所學和理解進行整理，以與各位同仁分享。
所謂仲裁協議，是指雙方當事人自愿將他們之間已經發(fā)生或者可能發(fā)生的爭議提交仲裁解決的協議。
從性質上看，仲裁協議是一種合同，它必須建立在雙方當事人自愿、平等和協商一致的基礎上。
形式上，仲裁協議是一種書面協議。
內容上，仲裁協議是當事人約定將爭議提交仲裁解決的協議，爭議可以是已經發(fā)生的，也可以是將來可能發(fā)生的。
我國只承認書面仲裁協議的法律效力，以口頭方式訂立的仲裁協議不受法律保護。
仲裁協議對當事人的法律效力表現為：約束雙方當事人對糾紛解決方式的選擇權，發(fā)生糾紛后，當事人只能通過向仲裁協議中所確定的仲裁機構申請仲裁的方式解決該糾紛。
有效的仲裁協議可以排除法院對訂立于仲裁協議中的爭議事項的司法管轄權，這是仲裁協議法律效力的重要體現，也是各國仲裁普遍適用的準則。
當事人關于仲裁事項的約定可以通過書面的仲裁協議或者合同中獨立的仲裁條款加以表現，后者在合同中所具有的獨立性體現在仲裁條款無論合同是否成立生效，均不影響仲裁條款作為解決因合同履行過程中產生紛爭的解決機制(當然，這也事關當事人在該條款中對于仲裁范圍事項的約定)。
但在司法實踐中，經常會出現因仲裁協議(條款)的約定存在瑕疵或疏漏而導致仲裁協議效被認定為無效的情形。
下文中，本人將通過對一些真實案例逐一進行解析的方式就仲裁協議(條款)被認定為無效的情形進行解讀。
1、約定或裁或審。
案例1：“本合同發(fā)生糾紛，甲乙雙方協商解決。若協商未決，任何一方均可向仲裁機構申請調解或仲裁，也可向法院起訴?！?BR> 案例2：浙江一順進出口有限公司v.毛里塔尼亞人國際貨物買賣合同糾紛案，當事人在合同中約定，爭議協商解決不成，雙方均可以向中國國際貿易促進委員會對外貿易仲裁委員會提交仲裁，也可以向浙江一順進出口有限公司所在地法院直接起訴。
發(fā)包合同無效情形篇十七
首先準確了解什么樣的人身保險合同無效,根據我國保險法以及合同法的有關規(guī)定，只有以下幾種情形的人身保險合同無效：
一、投保人對保險標的不具有保險利益的;。
二、以死亡為給付保險金條件的合同，未經被保險人書面同意并認可保險金額的;。
三、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;。
四、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;。
五、以合法形式掩蓋非法目的的;。
六、損害社會公共利益的。
對于保險人解除保險合同的期間問題，《保險法》做出了較多的規(guī)定與限制。保險合同解除的期間問題，在《保險法》中做出了較為明確的規(guī)定。法律規(guī)定的期間主要有以下兩種：
第一，30日。
《保險法》第16條第2款、第3款規(guī)定：“投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實告知義務，足以影響保險人決定是否同意承?；蛱岣弑ｋU費率的，保險人有權解除合同。前款規(guī)定的合同解除權，自保險人知道有解除事由之日起，超過30日內不行使而消滅。自合同成立之日起超過二年的，保險人不得解除合同;發(fā)生保險事故的，保險人應當承擔賠償或者給付保險金的責任。”保險人解除保險合同要受到相對于投保人更為苛刻的限制。法條中規(guī)定30日是保險人行使保險合同解除權的除斥期間。在此期間，保險人可以向投保人做出解除保險合同的意思表示;期間屆滿，該項權利即消滅。
財產保險中，第49條對于因保險標的轉讓致使危險程度增加，保險人可以在30日內按約定增加保險費或解除合同。第58條規(guī)定了保險標的發(fā)生部分損失的，投保人在保險人賠付之日起30日內可以解除合同。從這兩個法條當中看出，30日規(guī)定都是為了防范保險合同雙方之間行使合同解除權的遲延，維護合同雙方的利益，保證合同能夠及時順利地履行。因為訂立保險的目的就是為了防范危險，一旦拖延，在發(fā)生保險事故后，就不能及時理賠，增加了社會成本的支出。
第二，兩年。
《保險法》第16條第3款規(guī)定的投保人故意或重大過失未履行如實告知義務的，保險人在保險合同成立之日起超過2年的不得解除保險合同。在民法上，2年是普通訴訟時效期間。2年作為除斥期間是對權利人的約束限制，防止其惡意解除。
《保險法》第36條、第37條規(guī)定，人身保險合同中分期支付保險費，投保人未按時支付當期保險費用，發(fā)生合同效力中止事由后，2年內雙方未達成協議的，保險人可以解除保險合同。在這里，2年是投保人請求人身保險合同復效的期間，并不是除斥期間。因為除斥期間針對的是形成權，而投保人的請求權并不是形成權。因此，二者不能等同。人身保險中，投保的期限一般比較長。在保險合同的履行當中，常會發(fā)生投保人不能及時地繳納當期保險費用，導致保險合同的履行發(fā)生困難，致使保險合同的對價平衡原則遭到挑戰(zhàn)，因此，保險合同效力應當予以中止。但是，合同效力中止要有時間限制。在此期間內，投保人繳納保險費用，合同效力恢復;投保人沒有繳納保險費用的，期間屆滿后，保險人便可以行使保險合同解除權。
發(fā)包合同無效情形篇十八
反擔保合同是什么，相信很多人都不清楚。反擔保合同就是是指為債務人擔保的第三人，為了保證其追償權的實現，而與債務人以及反擔保保證人簽訂的擔保合同。擔保合同存在無效的可能，那么反擔保合同呢？反擔保合同無效的情形有哪些呢？本文對此作了解析，請閱讀了解。
除非當事人在合同中有特別約定，否則反擔保合同因擔保合同的無效而無效。另外，反擔保合同亦可因為自身違反《合同法》及相關法律的強制性和禁止性規(guī)定而無效。反擔保合同無效，并不意味著反擔保人可以不承擔任何賠償責任。反擔保人民事賠償責任的承擔問題必須區(qū)分不同情形來分析。
首先，如果反擔保無效是由于主合同無效導致本擔保合同無效進而使反擔保合同無效時，要將三個合同關系結合起來加以考慮，即主合同關系、擔保合同關系和反擔保合同關系。依據《關于擔保法若干問題的解釋》的規(guī)定，因主合同無效致使擔保合同無效，擔保人有過錯時，其應承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/3。此時，擔保人可以在承擔賠償責任之后向債務人追償，或者在承擔賠償責任的范圍內要求有過錯的反擔保人承擔賠償責任。反擔保人無過錯的，反擔保人無需承擔反擔保責任;反擔保人有過錯的，是指反擔保人對擔保合同無效有過錯的情形，此時，反擔保人的責任范圍應不超過擔保人所承擔的債務人不能清償部分的1/3部分的1/3。
其次，主合同有效而擔保合同無效導致反擔保合同無效的情形。此時，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任。反擔保人無過錯的，反擔保人無需承擔反擔保責任。反擔保人有過錯的`，此時，反擔保人的責任范圍應不超過擔保人所承擔的債務人不能清償部分的1/3;若債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人未清償部分的1/2。反擔保人無過錯的，反擔保人無需承擔反擔保責任。反擔保人有過錯的，此時，反擔保人的責任范圍應不超過擔保人所承擔的債務人不能清償部分的1/2部分的1/3。
再次，主合同、擔保合同有效而反擔保合同無效的情形。主合同、擔保合同有效而反擔保合同無效，擔保人無過錯的，反擔保人與債務人對擔保人的經濟損失，承擔連帶賠償責任;擔保人、反擔保人有過錯的，反擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一。
發(fā)包合同無效情形篇十九
原告系某區(qū)某平房的產權人，產權證上登記的建筑面積為148平方米，原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。
9月3日，原告與被告簽訂《定金協議》，約定雙方于209月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時原告帶產權人的證件和房產權證正本。年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為490平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自2012年11月3日起，至11月2日止。租金每月35萬元，被告應向原告支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內，任何一方提出解約或違約導致合同解除的，違約方應向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬元。
1月31日，區(qū)城市管理在涉案房屋張貼限期拆除通知書。4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。
訴辯意見。
原告于204月24日訴至法院，稱被告拖欠房屋屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。
被告稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋系商業(yè)用房，但涉案房屋實際上是違章建筑，城管部門在租賃期間發(fā)出限期拆除的通知書，導致被告無法正常使用。被告提起反訴，要求確認合同無效、原告返還被告房屋租金及押金140萬元、賠償被告裝修損失360萬元。被告提出確認合同無效的反訴請求后，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2012年9月5日至年4月5日的房屋使用費5950000元、被告向原告支付違約金70萬元。
庭審中，原告認可房屋自行翻建和張貼過限期拆除通知書的事實，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關證據證明對房屋進行裝修花費360萬元。被告方證人唐某出庭作證時，經法院要求提供了收取工程款的銀行轉賬憑證，顯示2012年10月9日至2012年12月12日間，被告共向其轉賬240萬元。證人認可被告提交的360萬元的工程款收據(2012年10月10日)，是其事后向原告補開的。原告將房屋收回后轉租，裝修已拆改，無法再進行裝修價值鑒定。
裁判觀點。
出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋翻建沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無效。
原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對于合同無效的后果負有主要責任，被告在簽訂合同時，未盡合理審查義務，應承擔次要責任。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請求，于法有據。
鑒于被告于2014年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應向原告支付占用房屋期間的房屋使用費，具體數額，法院比照合同約定的租金標準及房屋的實際情況，依法酌情判定;對于原告要求被告支付違約金的訴訟請求，依據不足，法院不予支持;對于被告要求原告賠償其裝修、設備、器材、貨品等投資損失的反訴請求，法院根據被告提交的證據及雙方的過錯程度予以確定。
最終，法院作出判決確認原告和被告簽訂的《租賃合同》無效;原告返還被告房屋租金、租賃保證金140萬元;被告向原告支付房屋使用費400萬元;原告賠償被告房屋裝修損失180萬元;駁回原告的其他訴訟請求;駁回被告的其他反訴請求。
一審宣判后，原、被告均未上訴。
需要梳理的法律適用問題。
建設工程規(guī)劃許可證是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認相關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
1989年頒布的《城市規(guī)劃法》第40條作出規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施;影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》開始施行后，《城市規(guī)劃法》即廢止。但是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并未廢止《城市規(guī)劃法》中規(guī)定的規(guī)劃行政許可制度，而是予以繼承發(fā)揚，分別規(guī)定了城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村規(guī)劃行政許可制度。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
對于未取得建設工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的房屋所簽訂的租賃合同的效力問題，《合同法》第7條規(guī)定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益?！逗贤ā返?2條第四、五項也規(guī)定，損害社會公共利益、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。
最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規(guī)范。解釋第2條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。解釋第3條規(guī)定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
針對建設工程規(guī)劃許可證與房屋租賃合同效力認定關系的問題，可以說，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現資源的最優(yōu)化配置和最大化利用，從而增進社會最大多數人之福利，是涉財產性法律法規(guī)的立法目的和價值取向。
出租房屋因為辦理相關審批手續(xù)不及時或者相關審批材料不全導致暫時不能取得建設工程規(guī)劃許可證或相關審批的，如果在訴訟中，出租的.房屋在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設或者在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續(xù)履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應當認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關系延續(xù)，保障房屋經濟價值最大化，也避免房屋繼續(xù)尋租產生不必要的交易成本。
在前文所舉案例中，原告將其不足150平方米的房屋改擴建為近500平方米的二層建筑，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，事后也無法取得建設工程規(guī)劃許可證。原告將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應為無效合同。
對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務保證出租房屋系其合法有權出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設工程規(guī)劃許可證導致房屋租賃合同無效，出租人應當承擔全部或主要責任。
承租人在承租房屋時，也應盡到相應的審慎義務，要求出租人出示房屋的產權證件或審批手續(xù)。如果承租人未盡必要審核義務，對于損失的產生也應當承擔相應的責任。當然，承租人所盡的審慎義務應為形式上的審查義務，如果出租人故意偽造相關產權證件或者審批材料，導致承租人在形式上盡了審核義務后，無法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對合同無效而產生的損失不應承擔任何責任。
一般來講，出租人對于房屋的情況明知，對于合同無效所產生的損失，出租人應當承擔70%以上的責任。但如果承租人對于房屋是違法違章建設的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對于這種情況下的損失責任分配，有觀點提出應由承租人承擔全部損失。筆者認為，出租人是房屋的建設者或者受益者，對房屋的情況也最為熟知，如果出于經濟利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應由出租人承擔50%以上的責任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價格極低，時間較短，合同中對責任承擔又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內承擔責任較低的相應損失。
對于無效合同雙方損失的范圍如何確定的問題：
《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《合同法》第113條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
那么，無效租賃合同中雙方當事人損失包括哪些?有觀點提出，合同無效后，有過錯一方應當按照違約責任賠償守約方受到的所有損失，包括在合同有效情形下對方通過履行合同可以獲得的利益。筆者認為這種觀點有失偏頗。
首先，由于合同無效所引發(fā)的賠償損失的性質，一般是締約過失責任，而非違約責任。締約過失責任的產生是因為當事人違反先合同義務所致，所謂先合同義務是指當事人為締約而磋商時，基于誠實信用原則而產生的協力、告知、保護、照顧、保密等義務。違反先合同義務，給對方造成損害的，則產生締約過失責任。違約責任則是違反了合同約定，不履行合同義務而產生。合同無效為自始無效，即于合同成立時合同約定內容即不對當事人產生約束力，不產生合同義務，故不產生違約責任。
也就是說，合同無效情形下，當事人對合同無效存在過錯，且對方當事人因此遭受損失的，過錯方應基于締約過失行為向對方當事人承擔賠償損失的法律責任。賠償的損失應限于其簽訂合同和履行合同所產生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。
具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失(恢復原狀的費用)，承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購置貨物產生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預期利潤等合同正常履行可能產生的收益，法院應不予支持。
在所舉案例中，原告私自改擴建房屋，將未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，并按照改擴建后的房屋面積收取被告高額租金，故對于合同無效的后果負有主要責任。而被告在簽訂合同之前，已經約定原告向其提供房屋產權證件，但在簽訂合同時被告未盡合理審查義務(抑或存在僥幸的心理)，在房屋產權證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對合同無效產生的實際損失亦應承擔相應的次要責任。對于雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修后的房屋，被告對房屋進行了添附，不存在損壞房屋的損失;被告對房屋進行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產生的間接損失，應按照雙方的過錯確定各自應承擔的數額。
對于出租人而言，盡管因房屋系違法違章建筑而導致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其占有的財產。
首先，合同無效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對于承租人在租賃期間損壞房屋及其設施的，根據最高法院房屋租賃合同解釋的規(guī)定，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
對于此類案件，筆者認為，因出租房屋本身即為違法、違章建筑，在處理時，應盡量適用賠償的方案，不宜適用恢復原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會財產損失，二則也不利于昭示國家司法機關對違法違章建筑的否定態(tài)度。
其次，出租人有權要求承租人支付其占用房屋期間的占用費。根據《合同法》的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。出租人根據合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應當返還承租人。但是，依據公平原則，出租人作為自建房屋的建設者或控制者，本身面臨著國家行政機關拆除房屋產生損失和遭受行政處罰的風險，而承租人則利用了涉案房屋進行收益，如果因合同無效導致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。
根據最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準。如果自建房約定的租金標準與一般房屋無異，可以參考租金標準酌情降低;如果約定的租金標準已經考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標準，也可以按照約定的租金標準執(zhí)行，具體案件可以具體確定。
對于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導致合同無效，承租人首先有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。當然如果合同期滿或者雙方在產生糾紛后及時辦理了房屋交接手續(xù)，承租人支付的租金與應當向出租人支付的房屋使用費基本相當，不存在明顯不公平的情形的，對雙方互相主張的返還租金、支付占用費的訴求，可以一并駁回，不再處理。
承租人已經對房屋進行了裝飾裝修的，有權按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失。根據最高法院《房屋租賃合同解釋》第9條規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。第13條規(guī)定承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，法院應予支持。
也就是說，承租人對房屋進行裝飾裝修的情形，如果承租人對房屋的裝飾裝修是經過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據雙方過錯程度確定應承擔的損失數額。
需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業(yè)經營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經營活動有合理性。承租人對租賃的房屋進行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據，應推定為出租人是同意的，舉證責任應當由出租人承擔。如果出租人沒有相反證據，就裝修損失，對出租人不能以承租人沒有經過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔相應責任的意見，筆者認為應審慎對待。
在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認無效，鑒于房屋雙方已完成交接，不存在返還問題。對于相關費用，承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請求，于法有據應予支持。出租人原起訴的訴訟請求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴后要求被告支付房屋占用費，其委托律師做出的變更也表現出了律師應有的水準，因為出租的房屋本為非法建設，法院很有可能做出合同無效的判決。如果堅持訴請解除合同、支付拖欠的租金，法院可能駁回其本訴請求。故原告變更為要求被告支付占用房屋期間的房屋使用費，也得到了法院的支持。被告為進行經營所裝飾裝修的費用，被告在訴訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉租，房屋裝修的價值無法進行鑒定，最終法院根據被告提交的證據及雙方過錯程度確定出租人應向承租人支付的數額，也是合理的。
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