房地產分析報告（精選23篇）

    報告的內容應該基于可靠的數據和事實，以保證其可信度和說服力。在撰寫報告的過程中，要充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造力和獨立思考能力，做到言之有物。這份報告范文的語言簡潔明了，條理清晰，讀起來很舒服。
    房地產分析報告篇一
    可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
    房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
    自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
    不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
    房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
    (1)市場分析、項目選址及定位。
    房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
    (2)經營方式以及租售價格。
    經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
    (3)經濟財務的可行性。
    經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發(fā)展;財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
    (4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益。
    在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的`影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經濟效應。
    只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
    大多數開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
    為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規(guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
    (2)可行性研究依據不充分。
    開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
    為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
    就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
    針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
    三、結語。
    總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
    我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
    參考文獻：
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    房地產分析報告篇二
    一、行業(yè)定義及其分類。
    醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學材料等行業(yè)，下游銜接保險業(yè)、服務業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產業(yè)發(fā)展的`制約，同時，由于受產品、服務渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展狀況和市場需求受下游產業(yè)發(fā)展狀況和市場需求的影響。
    醫(yī)療器械產業(yè)鏈的流程圖如下所示：
    醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設備、器具、體外診斷試劑及校準物、材料以及其他類似或者相關的物品，包括所需要的計算機軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預防、監(jiān)護、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護、治療、緩解或者功能補償；生理結構或者生理過程的檢驗、替代、調節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對來自人體的樣本進行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。
    醫(yī)療器械分類如下：
    房地產分析報告篇三
    很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
    1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
    2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
    3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
    綜上所述，在目前階段，房地產的。
    1、
    2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
    而在50年后，城市化基本完成，房地產。
    1、
    2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
    結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業(yè)的需求會一直剛性存在。
    2)房價的未來走向：
    在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
    由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
    不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
    截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
    上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
    結論：仁者見仁，智者見智。
    年上海別墅市場分析。
    從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
    今年，上海成了不容置疑的別墅年。
    上海社會科學院房地產業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現象也趨于嚴重。
    那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
    (一)別墅價格。
    50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
    (二)別墅區(qū)域。
    上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
    2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
    (三)別墅類型。
    在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
    150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
    (五)考慮因素。
    在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
    所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
    (六)交通意向。
    該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內的別墅項目。
    (七)別墅樓層。
    選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。
    (八)別墅挑高。
    希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
    (九)別墅天窗。
    希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
    希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
    購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。
    (十一)別墅房型。
    5個房間的別墅為大多數目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
    (十二)別墅客廳面積要求。
    別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
    (十三)別墅主臥室面積要求。
    別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
    (十四)別墅廚房面積要求。
    別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
    (十五)別墅自家花園要求。
    設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
    花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。
    (十六)別墅物業(yè)管理。
    在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
    生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
    (十八)別墅裝修要求。
    購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
    (十九)別墅車位。
    別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
    (二十)別墅周邊環(huán)境。
    人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
    購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產業(yè)。
    (二十一)別墅賣點。
    2、
    3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
    其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質的地方。
    房地產分析報告篇四
    從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
    此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。
    (一)了解會計部運用電算化的重要性。
    1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規(guī)范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。
    2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
    (二)學習如何運用電算化。
    在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
    嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經濟園區(qū)，成立于1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。
    為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業(yè)的會計部，調查的主要內容是會計電算化。
    在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
    (一)操作電算化人員的業(yè)務素質偏低。
    xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
    (二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
    在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的數據輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
    (三)單位領導的不重視。
    會計電算化隨著現代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業(yè)的生產經營活動基本上是由市場調節(jié)，領導具有很大的經營自主權;大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化。
    (一)加強會計人員的業(yè)務素質。
    1、引入高素質電算化人才。
    目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工。
    2、加強會計人員的電算化培訓。
    企業(yè)應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內容。
    (二)規(guī)范電算化處理賬務。
    建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
    (三)加強領導對電算化的重視。
    要促進該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現代化，更是企業(yè)生產、經營、管理工作的現代化，是信息手段的現代化，通過會計電算化，能夠實現財務業(yè)務一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
    房地產分析報告篇五
    “兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
    近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
    今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點：
    1、房產投資保持較高增速。
    我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
    2、房產銷售勢頭回落明顯。
    今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
    從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
    3、房產平均價格持續(xù)走高。
    雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
    自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
    二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響。
    由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
    ——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
    ——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
    ——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
    ——房地產發(fā)展目標調整。2005年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
    ——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
    ——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。2005年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
    從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
    但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
    ——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
    ——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
    ——適度平穩(wěn)房地產價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
    房地產分析報告篇六
    有所幫助。
    了當年的預收賬款對于次年的業(yè)績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業(yè)收入的重要組成部分。
    反應成本控制能力。具有較高gm的企業(yè)往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經濟環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經濟環(huán)境中抵抗更大的風險。
    從資產方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時是衡量企業(yè)競爭實力和發(fā)展能力的重要指標。
    土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規(guī)模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業(yè)的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業(yè)對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業(yè)的變現能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。
    合理的債務結構和債務分布有利于企業(yè)保持良好的流動性和穩(wěn)定的信用品質。尤其是在經濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業(yè)的抗壓能力。
    反應企業(yè)全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。
    反應企業(yè)負債的資本化程度，企業(yè)負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業(yè)的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業(yè)當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。
    三年平均值可以部分抵消之間的市場波動，使得數據更能反映行業(yè)的周/6期變化。同時需要考慮最近一期數據的情況。較小的凈負債率可以增加企業(yè)的財務彈性，同時增強其在復雜環(huán)境中經營的主動性和回旋余地反映了企業(yè)經營活動對于短期債務的覆蓋能力。
    住宅市場是一系列的區(qū)域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風險，充足廉價的土地儲備大大提升了企業(yè)擴大規(guī)模的潛力。
    主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強。考慮已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:。
    (1)土地的價格;。
    (2)土地款的繳納情況;。
    (3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;。
    (4)土地的開發(fā)時間及周期;。
    (5)當前房地產的價格及市場的趨勢。
    不同類型房地產企業(yè)的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。
    擁有國家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務的運營發(fā)展也會受益于政府支持，在面臨經濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風險能力更強。
    (2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、規(guī)模擴張速度、產品結構調整等。
    可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業(yè)經營的支持及債務的保障程度。
    存貨周轉率=營業(yè)收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額。
    房地產分析報告篇七
    1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
    2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
    3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。
    2、必要性和可行性。
    1)、項目背景及實施項目的必要性。
    項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
    項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
    2)、項目實施的可行性。
    與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
    3)、項目不確定性分析。
    項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
    3、實施條件。
    1)、人員條件。
    項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
    2)、資金條件。
    項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
    3)、基礎條件。
    項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
    4)、其他相關條件。
    4、進度與計劃安排。
    項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
    5、主要結論。
    1、項目建議書及批復文件。
    2、國家和地區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃。
    3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定。
    4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。
    1、概述。
    簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
    1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
    2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較。
    3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
    3、項目成熟程度。
    4、市場需求情況和風險分析。
    5、投資估算及資金籌措。
    1)、項目投資估算。
    2)、資金籌措方案。
    3)、投資使用計劃。
    6、經濟和社會效益分析。
    1)、未來5年成本、收入估算。
    2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現值等指標。
    4)、財務分析結論。
    5)、社會效益分析。
    7、綜合實力和產業(yè)基礎。
    1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
    2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經營管理水平。
    3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
    4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
    8、項目實施進度計劃。
    9、其他。
    1)、環(huán)境保護措施。
    2)、勞動保護和安全。
    3)、必要的證明材料。
    10、結論。
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    房地產分析報告篇八
    邁進大學生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，同時完成大學教育的最后一個重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實習。
    由于對房地產銷售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業(yè)有限公司實習。實習是以獨立業(yè)務作業(yè)方式完成的。實習的內容只有兩個：一個是戶外廣告的宣傳，另一個是房產銷售——置業(yè)顧問?；仡^總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎?；旧线_到了學校要求的實習目的。為了表達我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來說明我的實習情況。
    一、實習公司簡介。
    ____置業(yè)有限公司是20__年_月經國家批準，是具有專業(yè)資質的房地產企業(yè)，公司的主要業(yè)務是專業(yè)從事房地產開發(fā)項目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動。公司成功策劃銷售了多個樓盤，現擁有優(yōu)秀的房地產和市場營銷精英及管理人員。
    我實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等，如果客戶有意向就留下一個聯系方式，后期聯系。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問，工作的主要內容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息，并幫助客戶計算房屋的總價。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。
    1.戶外商鋪宣傳和銷售的業(yè)務流程：
    尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務。
    尋找顧客——現場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務。
    實習目的：
    1.了解房地產公司部門的構成、職能和運作流程。
    2.了解房地產公司整個工作流程。
    3.確立自己在房地產公司里最擅長的工作崗位。
    4.學習關于房地產知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧。
    二、實習內容：
    職位：置業(yè)顧問。
    工作內容：前期先接受公司培訓，對自己的項目了解，經過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)然后做市場宣傳，對樓盤周邊區(qū)域的樓盤、競爭樓盤做基本了解，比較出我們的優(yōu)勢和劣勢，從而找出應對方法。在實習期間公司對我們也做了一個全方位的培訓，包括心態(tài)和技能。對業(yè)務不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經理還要求了客戶量，每個人每10天至少必須約5批客戶，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。
    接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負責接待客戶，接聽電話和約客戶。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學府街區(qū)，您之前來過我們這里嗎?要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤，介紹沙盤，戶型等。讓客戶了解我們的項目具體的位置、附近的配套設施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購房合同——做分期——辦入住。這就是整個過程。
    接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學府街區(qū)的置業(yè)顧問(名字)然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的，根據實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次，我打電話剛說：“您好，這里是學府街區(qū)售樓中心。”電話對面的先生就一陣劈頭蓋臉的指責，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來了，當時經理就指責我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。
    我還很不服氣。慢慢的時間長了，我也學會了怎么和這類客戶打交道。當客戶對你很憤怒很生氣的時候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來，溝通才會繼續(xù)。
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    房地產分析報告篇九
    由于房地產開發(fā)商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統(tǒng)市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業(yè)對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產行業(yè)經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規(guī)模的開發(fā)商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發(fā)商已經在行業(yè)動態(tài)跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產行業(yè)代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務于房地產開發(fā)商項目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產行業(yè)的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業(yè)新的增長點。
    就目前房地產行業(yè)在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業(yè)注重國家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導投資的方向；其次，開發(fā)商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發(fā)商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數據資料庫。
    從整體上看，房地產開發(fā)商對市場研究的意識是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業(yè)的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自于房地產的市場供應研究、競爭研究以及區(qū)位市場研究需求比較多，而開發(fā)商對來自于消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發(fā)商的調研需求促進力度不足，另外行業(yè)項目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創(chuàng)意來實現，并以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。
    2.調研公司缺乏對房地產行業(yè)知識的了解。
    房地產行業(yè)的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業(yè)深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
    研究人員由于缺乏對房地產行業(yè)知識的充分了解，因此，在與房地產開發(fā)商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業(yè)特點的結合。
    3.調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗。
    正是由于房地產開發(fā)商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業(yè)的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。
    目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業(yè)市場的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業(yè)經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。
    現在市場研究行業(yè)的發(fā)展趨勢是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對某特定行業(yè)的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業(yè)的研究領域，則需要充分了解該行業(yè)的特點。
    1.前期。
    這一階段的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：
    （1）宏觀經濟信息——包括政策法規(guī)、房地產經濟指數、城。
    市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產市場的現狀及動態(tài)。相關市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發(fā)展前景。
    （2）房地產產品研究：
    在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
    區(qū)域市場分析——根據數據庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。
    樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。
    （3）消費需求趨勢研究：
    主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據，并以此開發(fā)出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
    （4）品牌研究：
    在房地產行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產品銷售帶來積極的促進作用。房地產開發(fā)商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。
    2.中期。
    開發(fā)商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項目定位、項目規(guī)劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
    （1）項目定位研究：
    考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域，通過對消費者置業(yè)消費需求的研究，結合周邊競爭項目的研究和區(qū)位特征研究，對特定區(qū)域內的將建樓盤進行準確的定位。
    （2）消費需求研究----了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分，并確定各細分市場的規(guī)模。
    （3）競爭樓盤研究----了解特定區(qū)域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
    （4）產品測試研究：
    在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應當側重于項目細節(jié)方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體的測試內容主要包括：1、社區(qū)配套設施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。
    3、后期。
    （1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
    （2）銷售現場研究：
    主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發(fā)售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發(fā)商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：
    1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
    2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；
    3、樓盤評價以及與競爭產品對比；
    4、對銷售中心以及人員的評價；
    5、看房滿意度研究等等。
    （3）銷售監(jiān)測：
    隨時對銷售現場的潛在消費者，以及的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統(tǒng)計分析，開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
    （4）業(yè)主滿意度研究：
    現實業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽，因此，提高現實業(yè)主的居住滿意程度，將會為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業(yè)績。該項目方向主要是了解消費者對開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
    具有著良好的關系背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場研究公司在進入房地產研究領域方面存在著相當程度的困難。
    市場研究公司應當在不斷的積累具體項目運作經驗的同時，增加對房地產行業(yè)知識的掌握程度，提高行業(yè)知識和經驗。就目前而言，市場研究公司進入房地產研究領域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎上，向品牌研究、媒體效果研究等領域滲透。這些領域可以發(fā)揮市場研究在消費者研究技術與方法方面的專長，而這正是房地產營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進行接觸，另一方面可以與房地產行業(yè)營銷代理公司進行合作開展具體的研究業(yè)務，以期在房地產行業(yè)有更大的發(fā)展。
    房地產分析報告篇十
    2、分析內容應包含項目總(分期)投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
    3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
    4、單獨分析預計新增成本項。
    二、融資計劃及執(zhí)行情況分析。
    1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
    2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
    3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
    三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析。
    1、按協(xié)議和合同分類。
    2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。
    3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額(包含套數、面積和均價)、實收現金額。
    4、分類說明未收到款項狀態(tài)(分期或按揭未到賬等金額和預計時間)。
    四、成本計劃及執(zhí)行情況說明。
    1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
    2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、年度和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款(已批款)、實際付款和已批未付款。
    3、按成本項目分類。
    4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
    五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析。
    1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
    2、按大類重要項目分析說明(薪金、執(zhí)行費)。
    3、進行年度和項目累計核算。
    六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析。
    1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
    2、進行年度和項目累計核算。
    3、按有無合同狀態(tài)說明。
    4、非管理性費用分析欠款情況。
    七、稅金。
    1、按稅種分類。
    2、計提基數、計提金額和實繳金額。
    3、進行當月、年度和項目累計核算。
    八、利潤核算及完成情況分析。
    1、毛利和凈利分析。
    2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、;凈利潤進行綜合分析。
    3、進行當月、年度和項目累計核算。
    九、其他(各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析)。
    房地產分析報告篇十一
    “兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
    近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
    今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點：
    1、房產投資保持較高增速。
    我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
    2、房產銷售勢頭回落明顯。
    今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
    從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
    3、房產平均價格持續(xù)走高。
    雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
    自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
    二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響。
    由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
    土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的.地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
    房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
    房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在206月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
    房地產發(fā)展目標調整。年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
    房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
    房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。2005年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
    從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
    但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
    合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
    緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
    適度平穩(wěn)房地產價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
    三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。
    總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
    房地產分析報告篇十二
    受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。一是國家已經將支持房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭經濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發(fā)商迎來了又一春，房地產市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
    統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數據表明，全國房地產開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數據表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
    統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數據表明:習水縣房地產開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數據表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
    國家發(fā)改委數據顯示，從有關數據來看，房地產在經過了前一段時期調整后，已經率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數來看，已經份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產開發(fā)的國內貸款和個人按揭貸款大幅增長。
    三、習水縣房地產開發(fā)投資情況。
    從去年1月份開始，習水縣房地產市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數據分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數據是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產市場的關注度大為上升。
    隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
    四、20住房市場價格形勢分析。
    1、政府關于促進房地產健康發(fā)展的意見。
    _年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)。
    一、實行購房優(yōu)惠政策。
    (一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產交易相關費用優(yōu)惠。(四)調整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。
    (八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
    3、營造良好發(fā)展環(huán)境。
    (十四)提高服務效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質服務。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產政策執(zhí)行情況的督查督辦。
    這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經濟的發(fā)展。
    目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
    一、物流行業(yè)基本情況。
    1、物流概述。
    物流行業(yè)是物流資源產業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農業(yè)、流通業(yè)等。把產業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
    2、物流行業(yè)的特點。
    國家政策有力支持，12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式;實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
    行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
    3、物流行業(yè)的運作模式。
    目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
    連鎖超市型。
    建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
    市場聯盟型。
    主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
    綜合批發(fā)市場型。
    建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
    物流園區(qū)(基地)型。
    近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
    二、物流行業(yè)發(fā)展現狀。
    (一)物流行業(yè)發(fā)展現狀。
    從全球物流產業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發(fā)展而降低。據統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
    (二)我國物流行業(yè)發(fā)展現狀。
    中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業(yè)政策對現代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
    三、行業(yè)發(fā)展前景。
    據中科院預計，我國現代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
    年月社會物流需求及總費用增長情況。
    資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
    據權威部門初步預計，20__年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
    國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯合會聯合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
    從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%;保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
    四、行業(yè)競爭格局。
    (一)物流公司的類型。
    我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
    (二)行業(yè)競爭特點。
    物流產業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
    企業(yè)類型。
    優(yōu)勢劣勢運輸型。
    具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。
    倉儲能力較弱。
    倉儲型。
    地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
    可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
    運輸能力較弱。
    綜合服務型。
    可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
    倉儲能力和運輸能力不突出。
    五、行業(yè)主要上市公司。
    主要上市公司在經濟危機時的表現也發(fā)現相關供應鏈管理業(yè)務與經濟周期表現高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業(yè)主要采用輕資產模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務需求跟對應的子行業(yè)景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
    一、引言：
    隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費需求和消費觀念也在不斷變化。作為高檔消費品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調查我們以__公司為研究對象，深入了解消費行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。
    二、調查內容。
    1.目前__市汽車市場的構成情況，__汽車的市場占有率。
    2.__市區(qū)汽車消費群體的消費傾向和認知情況。
    3.汽車消費者的潛在消費意識。
    4.汽車廣告的投放情況。
    三、調查方法。
    本次調查中我們用spss進行數據分析，用excel電子表格進行統(tǒng)計。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
    四、數據統(tǒng)計。
    1.此次調查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實力。
    2.__汽車在品牌形象在消費者中占有較大比例，占調查總數的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費水平的人群中。
    3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
    4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價格在30萬以上。
    五、總結。
    汽車在我國目前還存在很大的消費潛力，特別是在進入21世紀后，我國經濟持續(xù)增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現實。但主要的消費水平還在20萬以內，一些國產的中小型汽車更加受到歡迎。
    為了保證保險行業(yè)科學、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務犯罪隱患，__區(qū)檢察院對區(qū)保險行業(yè)的管理及運行情況進行深入調研，并針對所發(fā)現的問題提出有效的整改措施。
    一、保險行業(yè)的基本情況：
    以前全區(qū)只有一家保險公司暨中國保險公司齊齊哈爾支公司__分公司，當時保險市場的份額占有率為100%。19中國保險公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財產保險股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險股份有限公司壽險公司齊齊哈爾市支公司，當時的險種經營范圍區(qū)分的特別明確，財險公司的業(yè)務范圍只限于財產保險，而壽險公司的經營范圍也只限于壽險。當時壽險公司市場份額的占有率仍是100%。
    年以后隨著保險行業(yè)競爭機制的引入，我區(qū)先后有幾家財產保險公司、壽險公司入駐，險費收入隨之一路猛增，保險市場各公司的保費收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險市場出現了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險市場份額，有的公司不顧國家三令五申對保險行業(yè)依法經營的嚴格要求和規(guī)定，鋌而走險，從而使保險行業(yè)陷入一種不嚴格依法經營的“窘境”。
    二、保險行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
    1、按照國家及財政部的相關規(guī)定，保險公司在承保商業(yè)險過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，交強險按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，由于保險資源的匱乏，各公司又都想搶占保險市場和市場份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費支付標準)“哄抬物價”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險行業(yè)“潛規(guī)則”。
    2、按照國家及財政部的相關規(guī)定，所有保險公司通過正常的財務手續(xù)無法實現不合規(guī)的手續(xù)費支付，因此，保險公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費。
    手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險業(yè)務人員或保險公司在打印保單時，故意地將保單各聯分開打印，保單的客戶聯、業(yè)務留存聯、財務留存聯等各聯的內容不一致，一般情況是客戶聯的保險金額比較大，保險責任比較全，而保險公司留存的業(yè)務聯、財務聯保費金額比較小，保險責任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯繳費，保險公司根據業(yè)務、財務聯入帳，業(yè)務人員就可以將多余的保費截留用作它用。這樣在審計部門、稅務、保鑒會等(包括內部審計)部門例行檢查時，很難核對留在客戶手中的客戶留存聯。
    手段之二：“吃單”保險業(yè)務人員或保險公司向投保人收取保費后，未將保費入到保險公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
    手段之三：“刪單”保險業(yè)務人員或保險公司先將取得的保費入賬，然后私自(保險公司單方)注銷保險合同，侵吞或非法占有保費。
    手段之四：“假應收”：保險業(yè)務人員或保險公司將客戶已交納的保費不入賬，而是進行財務上的“技術”處理，做“假應收”(也就是未繳納保戶保費)，待保險時限和保險責任喪失后侵吞或非法占有保費。
    手段之五：“假退保”保險業(yè)務人員或保險公司先將客戶的保費全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險公司私自填寫其內容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費。
    手段之六：“假理賠”保險業(yè)務人員或保險公司為了達到套取費用的目的，編造虛假事實，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
    手段之七：“假代理”保險公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費，利用保險代理公司來轉移保費收入，通常情況下，委托保險代理公司承辦保險業(yè)務的保險公司業(yè)務人員或保險公司，利用代理公司領取的承保單證以及保險代理公司業(yè)務人員的工號來進行這一操作。并利用保險代理公司的手續(xù)費收付票據(按照相關規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費的比例為15%)違規(guī)套取費用。
    三、保險行業(yè)侵吞、套取保費收入存在職務犯罪的隱患：
    一是保險公司單純的為了追求業(yè)績，不惜給客戶以高額回報。調查結果顯示，有的保險公司手續(xù)費返還高達35%到45%，超出國家規(guī)定的標準近10倍，這些超標準支付的手續(xù)費資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應收、”“假退?！?、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費收入。二是保險公司在返還手續(xù)費時，懼怕相關部門的檢查，故而不履行相關的財務手續(xù)。調查中發(fā)現中國財產保險股份有限公司某區(qū)營銷服務部絕大部分手續(xù)費支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務辦理人員在領取手續(xù)費時不履行財務手續(xù)、保險公司支付給單位的手續(xù)費被其單位辦理保險業(yè)務人員裝入個人腰包，據為己有。按相關法律規(guī)定及財務制度，用公款參加保險的中間業(yè)務費收入應計入單位的財務賬目中，需要支出的再按相關規(guī)定從財務帳中支出。由于保險公司不履行正常的財務手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務人員以可乘之機，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險業(yè)務：一些銀行將保險公司返給的“代理保險”手續(xù)費收入不計入或差額計入中間業(yè)務費收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務犯罪的埋下了隱患。五是保險公司不按財務規(guī)定履行手續(xù)費支付程序，不排除個別工作人員從中鉆空子，撈取個人好處，涉嫌職務犯罪。有的財產保險有限公司營銷服務部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險票據，委托長途客運總站代為銷售，所獲保費數十萬元，沒有計入公司財務帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲金險”幫助被保險單位套取費用，數額特別巨大。真是令人心驚。
    四、保險行業(yè)不規(guī)范問題：
    1、保險系統(tǒng)單證使用、領用制度規(guī)定不嚴格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
    2、保險系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
    3、保險系統(tǒng)對手續(xù)費支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財務手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領款人”、不能夠據實簽字，不附合相關規(guī)定。
    4、上級公司對下屬公司報批的相關財務費用單證審核、監(jiān)管不到位、把關不嚴。
    5、有的公司不按相關規(guī)定辦事，私自設置銀行賬戶，截留保費，挪做它用，違規(guī)、違法經營。
    6、有的公司以員工名義私設銀行卡、折將截留的保費私存，私設小金庫，嚴重違反國家規(guī)定和財經紀律。
    五、對保險行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務犯罪隱患的幾點對策：
    1、應對保險行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會正常經濟秩序，危害社會穩(wěn)定的一個巨大毒瘤，它是一個不容社會和法律忽視的一個重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導致和不可避免問題及職務犯罪隱患問題的繁衍，經濟建設就不能夠得到充分保障。我們建議對保險行業(yè)的一些規(guī)定重新進行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實能夠守法、合規(guī)經營。
    2、應建立和重新制定保險手續(xù)費返還制度，凡是公款參保的應在保險費總額當中扣除按比例支付的手續(xù)費金額，而后確定實繳保費金額，即：實交保費金額==應交保費金額—按比例返還手續(xù)費金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費，必須嚴格執(zhí)行現金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
    3、應建立健全嚴格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機制，應當盡快和修訂適應我國國情和便于操作的相關法律、法規(guī)，對保險公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應由、紀律門和檢察機關進行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
    4、應盡快建立保險執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
    5、應在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進行陽光操作，對一些經營狀況不好，保險信譽差，經常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險機構予以勒令退出保險市場。
    6、應倡導以國有保險公司為主導地位、非國有公司為輔的公平競爭機制，凈化保險市場，規(guī)范保險行業(yè)依法合規(guī)經營。嚴肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴厲打擊保險行業(yè)經營過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險市場的不正當競爭和違規(guī)、違法操作，使保險事業(yè)沿著科學的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。
    房地產分析報告篇十三
    房地產企業(yè)財務報表分析方法應先根據真實性和配比原則將財務報表作以下適當調整，然后才能進行常規(guī)的企業(yè)財務報表分析。
    1.根據收款方式分析預收賬款，確認收入。
    房地產由于其商品價值很大，收款形式與一般的產品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付款的房地產銷售，應以應收款項足額到賬作為收入確認的標準，而不論其是否辦理了房地產證，只要房款足額到賬，即可視為風險已轉移;對于分期付款的房地產銷售，應以合同約定的收款日期確認收入，但是買方若在合同約定日期有欠付現象，應考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30%)，或欠付次數過多(連續(xù)兩期以上)，則不能確認收入;對于按揭付款的房地產銷售，應待交足首期且按捐款已到賬，方可確認收入。根據上述原則將預收賬款中應予確認的`收入進行預結轉，并計提銷售稅金及附加。
    2.分析開發(fā)成本的構成，確認成本。
    購入尚未開發(fā)的土地應比照周邊地價進行評估，剔除資金成本后大大高于賬面價值的可認同土地增值額，暫估調增存貨和資本公積;對應入賬而未入賬的工程款按預算或估算入賬，對尚未完工的配套工程估價預提，使開發(fā)成本盡可能接近實際;按照收入與成本配比原則預轉成本。
    3.對收入結轉前發(fā)生的期間費用，按照收入與費用配比原則進行調整。
    企業(yè)應根據自身的實際情況來不斷的改進財務分析方法，使財務分析能夠更加完善和合理，從而實現企業(yè)的財務管理目標，提高企業(yè)的經濟效益。
    房地產分析報告篇十四
    最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現一直中意的企業(yè)——世聯地產，一直以為這是一家地產企業(yè)，昨天偶然發(fā)現這是一家為地產商服務的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯地產的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
    世聯地產這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產行業(yè)的，為地產企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經濟周期性影響只是針對業(yè)績出現波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經歷的過程。
    從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
    第一章標的行業(yè)屬性及成長性分析。
    世聯地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
    與同業(yè)比較，世聯地產的優(yōu)勢主要體現在以下幾個方面：
    1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現。
    2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現。
    3、受益深圳特區(qū)擴容。
    4、管理團隊高瞻遠矚。
    目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
    行業(yè)及公司簡介：
    行業(yè)情況簡介。
    世聯地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
    房地產市場按照房地產開發(fā)的不同階段可以分為房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后對房地產進行開發(fā)和經營的市場；三級市場是房地產開發(fā)商已出售的房產在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
    從房地產開發(fā)的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發(fā)階段，服務商與開發(fā)商共存共榮，已經是房地產開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發(fā)展、保障房地產交易安全、節(jié)約房地產交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務如下：
    （3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務；
    （4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。
    公司情況簡介。
    公司成立于1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業(yè)務，不涉足開發(fā)業(yè)務。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業(yè)內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產營銷代理、發(fā)展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業(yè)人才。
    公司目前的顧問策劃業(yè)務主要為政府部門和房地產開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務、房地產項目的開發(fā)策劃服務等；銷售代理業(yè)務主要為收取傭金的一般代理業(yè)務；經紀業(yè)務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。
    公司品牌建設已經取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯地產顧問系列叢書”為主導產品的房地產專業(yè)圖書18本。
    行業(yè)發(fā)展前景：
    房地產市場是國家的支柱產業(yè)，在經歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發(fā)均呈現恢復性的增長。
    我們認為，本輪房地產市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業(yè)作為國民經濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
    房地產市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
    二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
    與國外發(fā)達的房地產中介服務業(yè)相比，我國的房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業(yè)已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
    顧問策劃業(yè)務。
    專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業(yè)務主要受到房地產開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
    即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業(yè)的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
    代理業(yè)務。
    2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產中介服務業(yè)起步較晚，房地產行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構完成的。
    房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
    經紀業(yè)務。
    2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業(yè)務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
    世聯地產業(yè)務的經營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產開發(fā)產業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發(fā)展，世聯地產已經形成了自己特有的“咨詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成為房地產中介公司的核心競爭力。
    公司目前已經構筑了顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務三大產品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業(yè)務競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業(yè)務由子公司世聯行經營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
    與同業(yè)比較，世聯地產的優(yōu)勢主要體現在以下幾個方面：
    1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現。一般認為房地產服務行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現而已。隨著整個房地產行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯地產已經建立起了良好的品牌和業(yè)務基礎，截止09年6月，世聯地產尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯長期積累的經驗和模式相抗衡。
    2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現。作為業(yè)內知名的地產顧問策劃公司，世聯與政府部門、業(yè)內大型地產開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
    3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產服務商，世聯在深圳當地已經占據大約30%的市場份額，對當地購房群體有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當地龍頭的服務商，世聯在其中受益的程度是可以想見的。
    4、管理團隊高瞻遠矚。世聯地產的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經紀業(yè)務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
    第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
    公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現公司的戰(zhàn)略目標。
    第二章標的當前估值合理性分析。
    盈利預測。
    截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產開發(fā)商和服務商提供良好的經營空間。
    估值。
    目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
    根據公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
    第三章標的風險所在及防范措施。
    世聯地產真正有價值的地方在于為地產商提供多方位的服務，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現在的主營收入方面主要是為地產商的分銷代理業(yè)務，所以未來其他業(yè)務的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內的業(yè)務多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
    同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
    房地產分析報告篇十五
    市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均gdp市位于省內第十二位。
    二、市房地產行業(yè)前景。
    政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規(guī)模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
    市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里，市區(qū)人口達31萬人。
    1、房貸市場余額：
    隨著近幾年房地產的迅速發(fā)展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭于各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。
    2、個人經營性貸款附房產抵押。
    市以三個主導產業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經濟產業(yè)。隨著三大產業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復雜等問題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用。
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    房地產分析報告篇十六
    根據搜房網提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。
    玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發(fā)商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
    新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。
    根據南京市住房建設計劃，南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房(含廉租房)約240萬平方米，比120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。08年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比07年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
    南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實“90/70”政策;經濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比08年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比08年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。
    總之，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
    房地產分析報告篇十七
    市場分析報告的標題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國農業(yè)銀行湖北省分行市場環(huán)境分析報告》。另一種是新聞報道式。它又分單標題和雙標題兩種。單標題，如從對鄂州市分行客戶結構調查分析看我省農行市場開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場分析報告的主旨，副題標明進行市場分析的對象、內容等，如《縣級金融市場開發(fā)大有可為――對公安縣金融市場潛力的調查分析》。標題的詞句應反復琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。
    2、導語。
    3、主體。
    主體是市場分析報告的主要部分，一般是寫調查分析的主要情況、做法、經驗或問題。如果內容多、篇幅長，最好把它分成若干部分，各加上一個小標題；難以用文字概括其內容的，可用序碼來標明順序。主體部分有以下四種基本構筑形式。
    （1）分述式。這種結構多用來描述對事物作多角度、多側面分析的結果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點是反映業(yè)務范圍寬、概括面廣。
    （2）層進式。這種結構主要用來表現對事物的逐層深化的認識，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點是概括業(yè)務面雖然不廣，開掘卻很深。
    （3）三段式。主體部分由三個段落組成：現狀；原因；對策。如此三段，是三個層次，故稱三段結構。
    （4）綜合式。主體部分將上述各種結構形式融為一體，加以綜合運用，即為綜合式。例如，用“分述結構”來寫“三段結構”中的“現狀”；用“三段結構”來寫“層進結構”中的一個層次；用“總分結構”來寫“分述結構”中的某一方面內容，等等。
    4、結尾。
    結尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。
    （1）自然結尾。如果主體部分已把觀點闡述清楚，作出了明確結論，就不必再硬加一條尾巴。
    （2）總結性結尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調查分析后對事物的看法再一次強調，作出結論性的收尾。
    （3）啟示性結尾。在寫完主要事實和分析結論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或為了展示事物發(fā)展的趨勢，指出努力方向，就可以寫一個富有啟示性的結尾。
    （4）預測性結語。有的報告在提出調查分析情況和問題之后，又寫出作者的預測，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。
    為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是2001年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數是2000戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：
    一、調查對象的基本情況。
    （一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數比例18.2%；農民130戶，占總數比例7.4%；教師200戶，占總數比例11.4%；機關干部190戶，占總數比例10.8%；個體戶220戶，占總數比例12.5%；經理150戶，占總數比例8.52%；科研人員50戶，占總數比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數比例1.14%；其他260戶，占總數比例14.77%。
    （二）家庭收入情況。本次調查結果顯示，從本市總的消費水平來看，相當一部分居民還達不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結論，本市總的消費水平較低，商家在定價的時候要特別慎重。
    二、專門調查部分。
    （一）酒類產品的消費情況。
    1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費；二是商家做廣告也多數是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。
    2、白酒消費多元化。
    （1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者。
    買酒用于自己消費的消費者，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結有關。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價格檔次越高，購買力相對越低。從品牌上來說，以花果山、張裕、山楂酒為主。
    送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費者選擇150元以上。這樣，生產廠商的定價和包裝策略就有了依據，定價要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺，另外對紅酒的調查顯示，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%?？傊?，從以上的消費情況來看，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。
    （2）購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。
    （3）顧客忠誠度調查表明，經常換品牌的消費者占樣本總數的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯觯坏┠硞€品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。
    （4）動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業(yè)來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規(guī)模。而對于商家來說，營業(yè)員的素質也應重視，因為其對酒類產品的.銷售有著一定的影響作用。
    （二）飲食類產品的消費情況。
    本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：
    1、消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現將幾個主要酒店比較如下：
    泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調查中我們發(fā)現，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性，只有舉辦大型會議時使用，或者是貴賓、政府政要才可以進入，所以調查中作為普通消費者的調查對象很少會選擇云天賓館。
    2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。
    3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數中約占26114%，以絕對優(yōu)勢占領餐飲類市場。
    4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。
    三、結論和建議。
    （一）結論。
    1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。
    2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
    3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認知度較高。
    4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經有相當大的消費市場。
    （二）建議。
    1、商家在組織貨品時要根據市場的變化制定相應的營銷策略。
    2、對消費者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應采取積極措施引導消費者的消費，實現城市消費的良性循環(huán)。
    3、由于海鮮和火鍋消費的增長，導致城市化管理的混亂，政府應加強管理力度，對市場進行科學引導，促進城市文明建設。
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    房地產分析報告篇十八
    在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產行業(yè)整體萎靡，房地產企業(yè)的運營狀況也因此備受關注。
    很多房地產公司都出現了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。
    二、案例分析。
    在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經驗和先進的管理理念。
    因此，本文以20xx-20xx年萬科公司財務狀況為背景進行分析。
    償債能力是企業(yè)利用其資產來償還各種債務(包括長期債務和短期債務)的能力。
    通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產經營狀況，判斷該企業(yè)的投資機會和抵御風險的能力。
    一個企業(yè)償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經得起考驗的。
    短期償債能力反映一個企業(yè)在短期債務到期時能夠變現以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。
    (1)流動比率：20xx-20xx年該企業(yè)的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。
    由于受到政策的影響，房地產這一行業(yè)的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。
    因此，建議企業(yè)應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現能力以及應收賬款等其他財務指標。
    (2)速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。
    一般來說，這一指標的.數值越高，短期債務的償還能力越強。
    該指標在1左右最佳。
    該企業(yè)20xx-20xx年速動比率：0.37，0.41，0.34。
    根據數據可知，速動比率并不是特別理想，小幅回升，20xx年又落回了0.34。
    與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務的能力有所下降。
    但由于房地產行業(yè)其特殊性，存貨占據流動資產的比率較高，加上國家政策的影響，房產銷售乏力，資金回籠較慢。
    可以結合同行業(yè)的財務指標來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。
    長期償債能力是指，一個企業(yè)在長遠發(fā)展的角度來說，所擁有的資產足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運營，通常用資產負債率進行分析。
    一般來說，資產負債率應小于100%，如果一個企業(yè)的該項指標低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務能力。
    萬科企業(yè)20xx-20xx年資產負債率為：74.69%，78.32%，78%。
    資產負債率略有上升，整個房地產行業(yè)通常都會出現這一比率較高的情況。
    因此，建議企業(yè)可以從房地產行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平做具體分析。
    (二)營運能力分析。
    營運能力是企業(yè)通過調動、運用各方面的資產以協(xié)同配合運作，來獲得收益的能力。
    通過比率分析可以看出一個企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產使用效率的高低。
    企業(yè)的可用資金充足且周轉靈活，資產使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實現資本增值，從而加強企業(yè)償還債務的能力。
    根據企業(yè)20xx-20xx年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162;流動資產周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。
    從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率均呈現上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運能力呈現良性走勢。
    (三)盈利能力分析。
    盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現：
    該企業(yè)20xx-20xx年凈資產收益率為：0.1，0.14，0.17;銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。
    從數據看，凈資產收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
    該企業(yè)20xx-20xx年凈資產增長率：24.27，21.09，38.37;總資產增長率：56.7，27.88，26.51。
    從數據看，企業(yè)的凈資產增長率逐年上升，總資產增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產增長率，說明了企業(yè)在增強盈利控制風險這方面表現良好，有較好的發(fā)展能力。
    三、總結與建議。
    20xx年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產行業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。
    根據上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。
    在繼續(xù)保持的基礎上還應該對經濟形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進行綜合分析和評估。
    拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產結構和企業(yè)管理機制，樹立良好的企業(yè)形象，同時大力把控風險，穩(wěn)中求進，以實現企業(yè)的健康發(fā)展。
    房地產分析報告篇十九
    對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。
    在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
    在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
    一環(huán)境因素。
    文化背景：
    中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農民占了總人口的百分之八十多，因此現在的很多高級白領都出身于農村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
    年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。
    政策鼓勵：
    如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
    文化水平：
    這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
    收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
    市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
    消費動機：買房子，成家。
    生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
    品牌忠誠度：由于出身農村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
    房地產分析報告篇二十
    一、房地產開發(fā)行業(yè)現狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經濟的重要支柱。房地產業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。
    （一）、現行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政策規(guī)定。
    新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求。
    據生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。
    新國19條規(guī)定，各地當年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
    石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
    （二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。
    國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發(fā)項目，商品房經營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。
    針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經開始低價入市，先標高價未必行得通。
    （三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。
    國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發(fā)商牟取暴利的行為。
    （一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
    1、建材價格進入上升通道。
    2011年二季度水泥產業(yè)將進入需求旺季。從需求方面來看，數據顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
    從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。
    從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。而限電結束后，部分區(qū)域價格聯盟發(fā)揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
    對于2011年二季度水泥產業(yè)的發(fā)展趨勢，數據統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
    鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數據顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
    2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產能，推算2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。
    2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
    房地產上游關聯行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業(yè)的利潤空間。
    1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
    統(tǒng)計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
    2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業(yè)純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。
    2、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求。
    企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
    3、城市化進程促進商業(yè)地產。
    由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產的發(fā)展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數可以看出，商業(yè)及其相關的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產快速的發(fā)展。
    （一）、商品房銷售狀況分析。
    商品房銷售的影響因素很多，包括經濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數、商品住宅平均銷售價格。
    1、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。
    2、人均生產總值：經濟的高速發(fā)展必將推動房地產業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經濟發(fā)展。一般情況下，經濟發(fā)展水平越高，房地產業(yè)越發(fā)達。
    3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。
    4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數、人均住宅使用面積、家庭總戶數構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
    5、居民消費價格指數：居民消費價格指數能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
    6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
    （二）、商品房空臵面積分類指數變化。
    商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態(tài)的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
    今年2月份，全國房地產開發(fā)景氣指數（簡稱?國房景氣指數?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
    資料顯示，2011年2月房地產開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，同比增長22.1%。
    據統(tǒng)計數據資料，2010年房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
    房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
    （一）、房地產企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現行的融資政策預示著房地產行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。
    央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經上調至20.5%。
    存款準備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
    （二）、房地產企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
    應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。有數據顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。
    自行業(yè)步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規(guī)模的優(yōu)先票據和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
    （三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
    相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。
    （四）、預售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
    2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
    資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監(jiān)管。這一政策似乎已經有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
    另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
    七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
    （一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。
    房地產的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
    資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發(fā)比例，已經達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發(fā)量占到60%，三、四線房地產開發(fā)量，已經趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
    （二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項目成為今日新寵。
    近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設進行合作。合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為6000-8000套。
    （三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據?十二五?住房保障建設規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設、買賣、經營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
    同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰(zhàn)略合作關系。
    ?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定，風險較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發(fā)商應該更愿意接受這種開發(fā)機遇。
    在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
    隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區(qū)市的調控落實持肯定的態(tài)度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。
    綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環(huán)。
    房地產分析報告篇二十一
    房地產：經濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長指出“雙向調控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。
    目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優(yōu)先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經營積極性有望大幅提高。
    選股思路：
    1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實業(yè)。
    2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產、招商地產、金地集團。
    3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
    房地產分析報告篇二十二
    世界范圍內西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
    與__-__年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
    當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業(yè)公司城市,也已經超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。
    判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
    __年房產泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。
    房地產分析報告篇二十三
    房地產的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產投資分析工作總結”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產投資分析工作總結xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
    xx地產這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產行業(yè)的，為地產企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經濟周期性影響只是針對業(yè)績出現波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經歷的過程。
    從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡埽孕袠I(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
    xx地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
    與同業(yè)比較，xx地產的優(yōu)勢主要體現在以下幾個方面：
    1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現。
    2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現。
    3、受益深圳特區(qū)擴容。
    4、管理團隊高瞻遠矚。
    目前a股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
    xx地產是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業(yè)務。
    房地產市場是國家的支柱產業(yè)，在經歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨著09年為應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發(fā)均呈現恢復性的增長。我們認為，本輪房地產市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業(yè)作為國民經濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
    房地產市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
    二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
    與國外發(fā)達的房地產中介服務業(yè)相比，我國的房地產綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業(yè)已經越來越多地選擇外包，這為房地產綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
    專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業(yè)務主要受到房地產開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業(yè)的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
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